黑石遭遇“搶贖”！美國地產(chǎn)的大麻煩要來了

伴隨著美聯(lián)儲持續(xù)升息，美國地產(chǎn)業(yè)的麻煩開始逐漸顯現(xiàn)，一場類似08年雷曼危機(jī)的風(fēng)暴正在醞釀。

當(dāng)?shù)貢r間本周四，由于投資者的贖回請求激增，黑石限制了旗下規(guī)模高達(dá)1250億美元房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)RIET(Blackstone Real Estate Income Trust)的提款。根據(jù)黑石的通知，公司在11月僅滿足了BRIET投資者贖回請求的43%。

根據(jù)黑石新規(guī)，投資者可以在任何一個季度贖回最多5%的份額，每月最多贖回2%，以防止其持有的非流動性房地產(chǎn)被拋售。黑石在通知中補(bǔ)充說，12月它只允許投資者贖回該基金凈資產(chǎn)的0.3%。

市場都在跌，就你在漲?

市場分析認(rèn)為，投資者之所以急于贖回主要是對黑石RIET的實際價值存在疑問。因為融資變得更加昂貴，利率上升正對房地產(chǎn)價值造成壓力。而黑石還在以陳舊的估值工具為產(chǎn)品定價，這已無法反映產(chǎn)品的實際價值。

根據(jù)黑石官方的文件，BREIT的綜合投資回報率主要由租金收入和房地產(chǎn)增值收入兩部分組成，成立以來的年化凈回報率為13%，是公開交易的房地產(chǎn)投資信托基金的3倍，年初至今回報率高達(dá)9%以上。作為一種非交易型房地產(chǎn)投資信托基金，BREIT不在交易所交易，其發(fā)行和贖回定價主要根據(jù)黑石每月發(fā)布的資產(chǎn)凈值數(shù)據(jù)進(jìn)行。

而在美國地產(chǎn)市場走勢低迷的大背景下，道瓊斯美國精選REIT總回報指數(shù)(DWRTFT)同期大跌了22%。

對于旗下REIT的高回報率，黑石方面的解釋是其在出租公寓和工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了大量投資(占比約80%)，而這兩個領(lǐng)域表現(xiàn)均非常強(qiáng)勁。BREIT租金收入同比增長13%;在電商和離岸業(yè)務(wù)推動下，三季度簽訂的工業(yè)地產(chǎn)租金也創(chuàng)紀(jì)錄上漲了38%。公司同時已經(jīng)預(yù)計到了利率會上升，因此約90%都投資于6.5年的固定利率債務(wù)。

投資者對此并不買賬?！俺錾钡臉I(yè)績表現(xiàn)讓投資者質(zhì)疑黑石如何得出其房地產(chǎn)投資信托基金的估值，部分投資者乘機(jī)以黑石的“定價”贖回止盈。

08年雷曼危機(jī)再現(xiàn)?

目前市場擔(dān)心，黑石限制REIT贖回的行動可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，刺激更多的投資者參與贖回。與此同時，新的募資行動也將變得困難，因為潛在投資者可能不愿將資金投入封閉式基金。BREIT交易標(biāo)的的特性也使得該基金面臨更大的流動性問題。

BREIT主要投資標(biāo)地是低流動性的私募股權(quán)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)投資占其資產(chǎn)管理規(guī)模的三成以上。

而BREIT本身的杠桿水平則不低。截至第三季度末，BREIT擁有93億美元的可用流動資金，但其中只有14億美元是現(xiàn)金，其余的是信貸額度和其他借貸能力。而截至9月底，BREIT的未償債務(wù)為680億美元，基金杠桿率遠(yuǎn)高于Prologis等類似的公共房地產(chǎn)投資信托基金。

這種“資產(chǎn)低流動性”+“高杠桿”的組合使得BREIT在市場下行階段極易遭受流動性危機(jī)，在贖回壓力面前，黑石不得不甩賣籌資。

華爾街見聞此前在Vip文章《黑石被困地產(chǎn)，雷曼魅影再現(xiàn)?》提及，為了滿足投資者贖回要求，黑石已宣布以12.7億美元的現(xiàn)金對價出售其在美國拉斯維加斯米高梅大酒店和曼德勒海灣度假村賭場的49.9%權(quán)益。

但這只是為黑石暫時爭取了部分時間，如果流動性危機(jī)傳染和擴(kuò)散，或使其陷入出售資產(chǎn)—滿足贖回—凈值下跌—更多投資者贖回的惡性循環(huán)，像2008年一樣引發(fā)流動性危機(jī)。

2008年雷曼兄弟宣布破產(chǎn)引發(fā)市場恐慌，僅持有1%左右雷曼兄弟商業(yè)票據(jù)的貨幣基金贖回申請暴增，贖回金額占到其貨基資產(chǎn)的65%，本來能夠持有到期的資產(chǎn)只能在虧損的情況下大量拋售，導(dǎo)致貨幣基金凈值大幅下跌，不得不宣布暫停贖回，最后借助美國政府的救助，用較長的時間才走出困境。

此外，金融危機(jī)發(fā)生之前，美聯(lián)儲已經(jīng)多次降息，市場流動性并不匱乏，但目前可不一樣，受限于高通脹，美聯(lián)儲正在以史上最快速度加息并進(jìn)行量化緊縮(QT)，即出售資產(chǎn)負(fù)債表上持有的資產(chǎn)，抽走市場流動性，今年的市場環(huán)境本就比較脆弱，找到愿意出高價收購資產(chǎn)的買方并不容易。

如果黑石等機(jī)構(gòu)不能取得投資者信賴，為應(yīng)對贖回壓力，其手中其余各類資產(chǎn)也難逃拋售命運(yùn)，考慮到金融機(jī)構(gòu)之間復(fù)雜的交叉違約風(fēng)險，一場類似08年雷曼危機(jī)的房地產(chǎn)風(fēng)暴恐難以避免。

本文轉(zhuǎn)自“華爾街見聞，”作者：許超，智通財經(jīng)編輯：李程