富國基金：地產(chǎn)板塊強勢反攻 能上車嗎?

智通財經(jīng)APP獲悉，富國基金稱，近期金融支持地產(chǎn)政策密集出臺，劍指房地產(chǎn)行業(yè)上下游的多個融資環(huán)節(jié)，監(jiān)管紓困舉措提速。未來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主線或將扭轉以往高杠桿、高周轉的模式，形成可持續(xù)的正循環(huán)。因此，長期來看，布局優(yōu)勢區(qū)域、銷售情況好于行業(yè)、具備豐富融資渠道的優(yōu)秀房企可能是較好的投資標的。未來優(yōu)質龍頭房企集中度提升的優(yōu)勢，也或將使地產(chǎn)股占優(yōu)狀態(tài)持續(xù)。

富國基金主要觀點如下：

11月28日，證監(jiān)會在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。至此除IPO外，上市房企和涉房企業(yè)股權融資全面恢復正?；?，地產(chǎn)融資“第三支箭”加速發(fā)出！受利好消息影響，次日A股全天高開高走，滬指漲2.31%收復3100點，上證50指數(shù)漲超4%，地產(chǎn)金融股頻掀漲停潮。

其實，11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)的利好政策頻出，在一定程度上提振了市場信心。Wind數(shù)據(jù)顯示，申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)當月上漲27.8%，月度漲幅在31個申萬一級行業(yè)中排名第一。

暫停了12年的地產(chǎn)股權再融資恢復，究竟意味著什么?

最近，一系列樓市重磅政策的量有多大?政策全面轉向支持與呵護后，能否扭轉房地產(chǎn)板塊的下行風險?未來行情又有望走向多遠?

時隔12年，地產(chǎn)股權再融資恢復，穩(wěn)融資政策“三箭齊發(fā)”

從11月18日“第二支箭”延期并擴容支持民營企業(yè)債券融資，到11月23日央行、銀保監(jiān)會16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，再到本次28日證監(jiān)會通過股權融資支持房地產(chǎn)市場，政策層面從信貸、債券和股權三個融資主渠道支持地產(chǎn)企業(yè)融資的堵點已全部疏通，政策“三箭合一”的出臺力度和速度顯著超出市場預期。尤其房企股權再融資暫停于2010年10月，時隔12年恢復重組申請和再融資審批，政策端的層層松綁、持續(xù)加碼，有助于為當前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，盤活存量不動產(chǎn)，促進全行業(yè)的信用復蘇。

“穩(wěn)地產(chǎn)”政策接踵而至

數(shù)據(jù)來源：富國基金根據(jù)公開資料整理，截至2022-11-29

融資環(huán)境已改善至歷史“寬松”狀態(tài)，后續(xù)關鍵在哪里?

目前來看，放寬房企股權融資首要是為了促進“保交樓”工作，避免惡性事件再發(fā)生，有力支撐市場信心，同時也有利于扭轉房地產(chǎn)市場下行風險，穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展預期。政策強度持續(xù)提升背景下，短期行業(yè)估值修復動力邊際增強，全市場風險偏好也有望受益。 相比于融資環(huán)境已改善至歷史“寬松”狀態(tài)，下一階段政策重心或落到如何有效改善商品房銷售情況? 由于本輪需求端政策的核心主題仍在于“因城施策”、“支持剛性和改善性需求”等 “房住不炒”框架下的底線，因此后期若要銷售回暖，核心或落到居民收入的預期能否企穩(wěn) 。

當前銷售仍在底部，2023地產(chǎn)銷售弱改善可期

數(shù)據(jù)來源：Wind，截至2022-10-31

短期政策加碼催化情緒，中期等待需求端企穩(wěn)+龍頭房企集中度提升優(yōu)勢

展望后市，盡管房地產(chǎn)的中期問題仍客觀存在的，人口增速見頂帶來需求的注定趨弱，成本壓力高企擠壓居民收入分配比例，“地產(chǎn)去化”帶動長期經(jīng)濟中樞下臺階仍難言趨勢性改善 。但從中短期投資的角度，目前政策應對主動性仍在增強，結構性政策正逐步走向深入，疊加未來需求端政策仍值得進一步期待，市場邏輯圍繞“政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升”的復蘇態(tài)勢，已成為當前做多的一致預期。除卻政策累積效應放大行業(yè)復蘇彈性外，未來優(yōu)質龍頭房企集中度提升的優(yōu)勢，也或將使地產(chǎn)股占優(yōu)狀態(tài)持續(xù)。

房地產(chǎn)中長期在于投資者預期的改變

富國金融地產(chǎn)行業(yè)的基金經(jīng)理韓雪認為，房地產(chǎn)依然是金融地產(chǎn)中較優(yōu)的子板塊。

韓雪指出，房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟的組成部分，行業(yè)的疲軟改善可以協(xié)助解決三個問題：第一，可以解決本身經(jīng)濟復蘇的力度的問題;第二，可以解決銀行資產(chǎn)質量的問題，第三，可以解決居民的資產(chǎn)預期的問題。

目前地產(chǎn)股的表現(xiàn)是超低估值下上漲的開始階段。這一輪地產(chǎn)股上漲最核心的支撐在于行業(yè)確定性的供給側改革的機會，優(yōu)質企業(yè)未來市占率顯著提升，成本顯著下降，利潤率改善都是可以期待的積極變化。

目前政策對于房地產(chǎn)支持力度上在中段甚至是前半段的這樣的一個位置，往后看，依然會處于邊際向好的一個方向。從基本面的角度去看，過去緊縮周期帶來的是房企融資端的顯著分化，具體體現(xiàn)為融資的規(guī)模和成本的顯著分化。這一輪的房地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯，是一個非常強的供給側改革的邏輯。對于這些優(yōu)勢的房企，未來面臨的其實是非常好的產(chǎn)業(yè)機會。這個機會體現(xiàn)于： 其一是市場主體數(shù)量大幅縮減，土地市場競拍的競爭激烈程度顯著下降，帶動房企拿地成本下行;其二是開發(fā)商作為銀行貸款的需求方，在整體貸款額度擴充但需求下降的背景下，開發(fā)貸在銀行之間的價格戰(zhàn)是必然趨勢，優(yōu)質企業(yè)將受益于資金成本的下行帶來利潤率的抬升 。因此對于銷售好拿地力度大且布局高能級城市的房地產(chǎn)企業(yè)，未來這種增長的確定性和盈利質量都會更好，較為看好房地產(chǎn)行業(yè)整個估值和業(yè)績的雙升。

總結：近期，金融支持地產(chǎn)政策密集出臺，劍指房地產(chǎn)行業(yè)上下游的多個融資環(huán)節(jié)，監(jiān)管紓困舉措提速。未來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主線或將扭轉以往高杠桿、高周轉的模式，形成可持續(xù)的正循環(huán)。因此，長期來看，布局優(yōu)勢區(qū)域、銷售情況好于行業(yè)、具備豐富融資渠道的優(yōu)秀房企可能是較好的投資標的。