國金證券：“第三支箭”落地信心提振 地產(chǎn)板塊估值有望修復

智通財經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研究報告稱，房地產(chǎn)“第三支箭”的快速落地，為行業(yè)注入新的資金用于保交付和防風險，對地產(chǎn)行業(yè)信心有明顯提振，整體板塊估值將得以修復。首推母公司有優(yōu)質(zhì)涉房資產(chǎn)的房企和擁有并購重組邏輯的頭部央國企，如建發(fā)股份(600153.SH)、中國海外發(fā)展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)等;推薦受益于板塊估值修復的優(yōu)質(zhì)房企，如萬科A(000002.SZ)、綠城中國(03900)。

事件：11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資;恢復上市房企和涉房上市公司再融資;調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資;進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用;積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。

國金證券主要觀點如下：

房企股權融資再開放，板塊迎來重大利好。

A股市場地產(chǎn)再融資自2016年起基本停滯;直至2022年10月出現(xiàn)松動，允許部分存在少量涉房業(yè)務但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資;11月21日，證監(jiān)會主席易會滿在2022金融街論壇年會上表示支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資。

該行多次提及可期待“第三支箭”股權融資的放開，此次新政措施的快速落地，或將為房地產(chǎn)行業(yè)注入較大規(guī)模的增量資金和資產(chǎn)，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

恢復房企及涉房企業(yè)股權融資，母公司有涉房資產(chǎn)的房企和頭部央國企或受益最大。

允許房企重組上市、發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)，并配套融資，該行認為此政策對母公司有優(yōu)質(zhì)涉房資產(chǎn)利好最大，如中交地產(chǎn)、中華企業(yè)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、首開股份、南山控股等，且低PB估值、自身資產(chǎn)負債率較高的房企邊際收益更大。

板塊估值將受益于政策整體提升，頭部央國企估值穩(wěn)步修復，且能通過并購重組擴大土儲，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、華潤置地等。混合所有制和優(yōu)質(zhì)民營房企亦能通過股權融資緩解資金壓力，渡過當前的現(xiàn)金流困境，如新城控股、美的置業(yè)、金地集團等。

資金主要用于“保交付”和防范風險擴散。

配套融資募集資金主要用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等;而再融資的募集資金也用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目等。

該行認為放開股權融資的目的主要是“保交付”和防范當前風險擴散，有利于整體市場預期的修復，同時對地產(chǎn)后周期行業(yè)如建筑建材、物業(yè)管理等也有明顯利好。

發(fā)揮REITs和私募股權投資基金作用，盤活存量資產(chǎn)。

推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行基礎設施REITs，或為已上市基礎設施REITs的擴募，利好已發(fā)行REITs的房企，如招商蛇口、越秀地產(chǎn)、萬科A等。允許設立不動產(chǎn)私募投資基金，促進房企盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)，可為行業(yè)帶來新的資金并探索新發(fā)展模式。

風險提示：市場對寬松政策反應鈍化;三四線城市恢復力度弱;多家房企出現(xiàn)債務違約。