國金證券：地產(chǎn)政策加速出臺 物業(yè)公司有望迎來估值修復

智通財經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研究報告稱，后續(xù)隨著地產(chǎn)政策的落地，部分民營房企的現(xiàn)金狀況將有改善，相關物業(yè)公司估值有望迎來修復。推薦金科服務(09666)、旭輝永升服務(01995)、碧桂園服務(06098)、建業(yè)新生活(09983)。此外，也看好濱江服務(03316)，而目前濱江服務的2022年PE僅為國企物管公司均值的一半，有較大的估值提升空間。

事件：11月24日，銀保監(jiān)會相關部門負責人表示，為了保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，首先要求股份制銀行對國有、民營房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。該負責人指出，股份制銀行要通過對存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以積極支持，堅決避免出現(xiàn)一致性抽貸、斷貸行為。

國金證券主要觀點如下：

民營房企現(xiàn)金流邊際改善，挪用物業(yè)現(xiàn)金擔憂減輕。

①銀行信貸支持。昨日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，提出保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房企風險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策和加大住房租賃金融支持力度的六大方面十六條措施。

此后，包括工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲銀行在內(nèi)的多家國有銀行陸續(xù)與十多家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)該行不完全統(tǒng)計，昨日和今日各大銀行給予房企的授信總額度已經(jīng)超過了1.2萬億元。該行預計民營房企此前面臨的抽貸、斷貸情況將有所緩解，存量貸款展期也有望更加順利，整體現(xiàn)金流狀況或有改善。

②成功配股融資。近期地產(chǎn)政策頻出，港股地產(chǎn)板塊普漲，部分房企通過配股成功實現(xiàn)股權(quán)融資。11月15日碧桂園成功配股融資38億港元，11月16日雅居樂成功配股融資7.8億港元。該行認為隨著民營房企自身現(xiàn)金流的邊際改善，市場對于物業(yè)公司賬面現(xiàn)金被關聯(lián)房企挪用的擔憂將有望減輕。

保交付屢獲政策支持，物業(yè)在管規(guī)模受益增長。

11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，會議指出要用好民營企業(yè)債券融資支持工具支持民營房企發(fā)債融資;完善保交樓專項借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，央行擬在2023年3月前向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，用于支持保交樓，封閉運行、?？顚Ｓ?。

7月后，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出“保交樓”專項借款，各地也成立了紓困基金助力保交樓，但此前的借款資金均以市場化原則落地。此次央行提供的2000億元免息再貸款是全新的、階段性政策，支持已出售、但逾期未交付(存量項目)，并經(jīng)過金融管理部門認定的項目加快建設交付，這將有利于化解未交樓個人住房貸款風險。

該行認為保交付是當前促進房地產(chǎn)行業(yè)恢復健康發(fā)展的重要一環(huán)，在政策不斷出臺后有望獲得實質(zhì)性進展，物業(yè)公司的在管規(guī)模將受益增長。

物業(yè)估值有望修復。

物業(yè)公司輕資產(chǎn)的商業(yè)模式?jīng)Q定了其有息負債少，而現(xiàn)金充裕，整體經(jīng)營風險遠小于房企。截至1H22，多數(shù)物業(yè)公司處于凈現(xiàn)金狀態(tài)(賬面貨幣現(xiàn)金減去有息負債后仍為正數(shù))。

隨著地產(chǎn)政策風向轉(zhuǎn)變，重磅政策不斷出臺，物業(yè)板塊的估值已略有修復，但目前仍有不少物業(yè)公司每股凈現(xiàn)金/股價的比例在50%以上，甚至部分公司賬面凈現(xiàn)金已超過市值。此外，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司當前二級市場估值已低于一級市場的并購估值。

風險提示：疫情反復影響地產(chǎn)銷售恢復;應收賬款壞賬超預期。