物業(yè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？中小型物業(yè)公司彎道超車難

當(dāng)前現(xiàn)狀

當(dāng)前物業(yè)行業(yè)依舊在發(fā)展初期：機(jī)會(huì)多、空間大、非標(biāo)性強(qiáng)。

機(jī)會(huì)多：當(dāng)前物業(yè)行業(yè)尚缺乏足夠的監(jiān)管體系、完善的法規(guī)及業(yè)主自治的基礎(chǔ)（成立業(yè)委會(huì)），市場(chǎng)化程度較低，留給公司較大的自由探索業(yè)務(wù)方向與行業(yè)機(jī)會(huì)。國(guó)家及地方層面政策看，物業(yè)行業(yè)尚處在規(guī)范化與市場(chǎng)化階段，也伴隨著社會(huì)發(fā)展水平的進(jìn)步誕生新的需求，如養(yǎng)老、家政、線下零售、托育、快遞等。雖然這些需求在各自領(lǐng)域有專業(yè)性公司，但物業(yè)公司憑借與業(yè)主的低成本零距離高頻接觸的天然優(yōu)勢(shì)，有望分得社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)的一塊蛋糕。

空間大：物業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，參與者眾多。物業(yè)行業(yè)幾大業(yè)務(wù)板塊均有萬億的市場(chǎng)潛力，頭部公司市占率較低，未來有持續(xù)高速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

行業(yè)有很強(qiáng)的非標(biāo)準(zhǔn)化特性：物業(yè)服務(wù)是非標(biāo)準(zhǔn)化的，不同物業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的服務(wù)需求不同，定價(jià)不同；即便同一業(yè)態(tài)需求近似，也存在因項(xiàng)目定位、人力成本差異、地區(qū)價(jià)格管制等因素帶來的價(jià)格不同。住宅業(yè)態(tài)會(huì)因樓盤定位的差別（剛需、改善）與所在城市及區(qū)域等因素帶來價(jià)格差異；非住宅業(yè)態(tài)會(huì)有各自的專業(yè)化需求，比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要產(chǎn)業(yè)協(xié)同或配套的商企服務(wù)、購(gòu)物中心需要租戶的指導(dǎo)及營(yíng)銷推廣能力、學(xué)校需要長(zhǎng)期管理經(jīng)驗(yàn)、醫(yī)院可能會(huì)有外包護(hù)工及物資配送、消毒等特殊需求。行業(yè)的非標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)應(yīng)的是細(xì)分賽道的專業(yè)化，而這對(duì)物業(yè)公司來說，比拼的是不同業(yè)態(tài)下的管理與專業(yè)能力。中小型公司可能聚焦1-2個(gè)賽道發(fā)展，大型公司可以通過收并購(gòu)的方式快速獲取某個(gè)業(yè)態(tài)領(lǐng)域從0 到1 的布局，在集團(tuán)及資金的助力下快速發(fā)展。

只有少數(shù)中大型公司有能力維持快速擴(kuò)張

首先，物業(yè)作為存量服務(wù)的商業(yè)模式，每年能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，新項(xiàng)目拓展往往伴隨著開銷及不及預(yù)期的利潤(rùn)率，盲目擴(kuò)大在管規(guī)模并不一定會(huì)提升回報(bào)率；

其次，物業(yè)公司為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，其擴(kuò)張的主要三種方式：收并購(gòu)、招投標(biāo)、開發(fā)商支持（含合資合作）對(duì)于非上市公司來說，均存在高門檻，如收并購(gòu)需要大量資金、招投標(biāo)需要強(qiáng)大的市拓團(tuán)隊(duì)，多年培養(yǎng)，多地的布局及投入、開發(fā)商支持力度取決于是否有關(guān)聯(lián)方等等。

中小型物業(yè)公司在品牌、資源、人才、資金、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方等方面均處于劣勢(shì)位置，隨著規(guī)模物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)張，大企業(yè)在市場(chǎng)爭(zhēng)奪方面與中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步拉開。

利潤(rùn)率的維持與規(guī)模的增長(zhǎng)靠管理、品牌和公司自身實(shí)力

如果將行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力理解為盈利能力和增長(zhǎng)潛力，那么物業(yè)行業(yè)可以簡(jiǎn)單歸納為綜合利潤(rùn)率高低和在管規(guī)模增速快慢的對(duì)比。

由于物業(yè)費(fèi)提價(jià)難度較高，利潤(rùn)率的維護(hù)主要靠成本優(yōu)化及增值服務(wù)的開源，同時(shí)，為了給提價(jià)留可能性，以及維護(hù)或提升收繳率，項(xiàng)目層面的服務(wù)品質(zhì)不能因?yàn)榭爻杀径?，因此利?rùn)率的維護(hù)不是簡(jiǎn)單的去降低成本，需要在節(jié)流的的同時(shí)，持續(xù)提升業(yè)主體驗(yàn)，這需要公司強(qiáng)大的管理能力及利用機(jī)械化、智能化設(shè)備來提高效率。

規(guī)模增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力：1.資金帶來收并購(gòu)及市場(chǎng)化拓展的財(cái)力人力；2.品牌帶來業(yè)主主動(dòng)選擇的影響力;3.企業(yè)自身實(shí)力與知名度帶來合資合作的機(jī)遇，這三點(diǎn)其實(shí)與企業(yè)本身的規(guī)模及背靠的股東背景有直接的關(guān)系：體量越大的公司，一般背后有實(shí)力雄厚的開發(fā)商支持，自身通過資本市場(chǎng)融資也多，有能力收并購(gòu)、發(fā)展團(tuán)隊(duì)、研發(fā)科技、改造升級(jí)項(xiàng)目，且有業(yè)績(jī)?cè)V求，這部分的案例我們?cè)诘谌c(diǎn)講公司擴(kuò)張時(shí)以新城悅為案例分析過。

背靠開發(fā)商的物業(yè)公司有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：物業(yè)服務(wù)行業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游，本質(zhì)上看是圍繞資產(chǎn)的服務(wù)，而作為物業(yè)的開發(fā)方，對(duì)于后續(xù)物業(yè)服務(wù)方的選擇與支持有著關(guān)鍵的作用；此外，開發(fā)商往往有深厚的產(chǎn)業(yè)鏈積累、政企資源及多年積累的品牌形象，對(duì)于自身物業(yè)業(yè)務(wù)的展開有多維度的加持。

行業(yè)存在規(guī)模效應(yīng)

高密度有助于提升經(jīng)營(yíng)效率和市場(chǎng)拓展力：項(xiàng)目區(qū)域集中度的提升，可讓物業(yè)公司優(yōu)化人員配臵，考慮到物業(yè)行業(yè)80%的成本為人力，高密度帶來的成本優(yōu)勢(shì)明顯，而且高密度下的增值服務(wù)業(yè)務(wù)更容易取得效果。當(dāng)前行業(yè)中鮮有公司區(qū)域密度足夠高，而提高密度是行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)；同時(shí)，高密度也有助于提高公司在區(qū)域內(nèi)的知名度，更高的知名度利于市場(chǎng)拓展。

當(dāng)前，物業(yè)公司的管理密度還有較大的提升空間，龍頭公司也僅在其大本營(yíng)的區(qū)域密度能夠體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)效益，隨著管理規(guī)模的持續(xù)上升，未來頭部公司與行業(yè)平均水平的利潤(rùn)率分化或進(jìn)一步加劇。

結(jié)論

總結(jié)以上4點(diǎn)行業(yè)與公司發(fā)展的現(xiàn)狀可得出以下結(jié)論：

一，中小型物業(yè)公司受制于開發(fā)商支持力度及自身的資金實(shí)力，難以實(shí)現(xiàn)彎道超車；

二，大型公司之間的競(jìng)爭(zhēng)比拼的是背后開發(fā)商及自身實(shí)力。

三，展望未來，隨著頭部公司增速持續(xù)高于行業(yè)增速，疊加規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)科技賦能放大這一優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)率有望持續(xù)高于行業(yè)，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升。

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