中信證券：地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇的勢(shì)頭有望延續(xù) 看好估值明顯較低、盈利穩(wěn)健增長(zhǎng)的地產(chǎn)服務(wù)公司

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，政策一方面積極推動(dòng)銷(xiāo)售復(fù)蘇，一方面注意阻斷信用風(fēng)險(xiǎn)的傳染。我們相信，行業(yè)弱復(fù)蘇的勢(shì)頭有望延續(xù)，一二線城市房?jī)r(jià)能夠保持基本穩(wěn)定。該團(tuán)隊(duì)看好盈利能力和市場(chǎng)份額提升的藍(lán)籌房地產(chǎn)企業(yè)，也看好估值明顯較低、盈利穩(wěn)健增長(zhǎng)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)公司。

固本培元，鼓勵(lì)銷(xiāo)售。

我們認(rèn)為，只有從根本上提振銷(xiāo)售速度才能穩(wěn)住企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，才能產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，才可能逐步解決信用、交付和投資的問(wèn)題。2022年10月和11月的前10天，重點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售面積同比分別下降23 %和30%。我們期待優(yōu)化疫情防控工作可以緩解疫情對(duì)于房屋銷(xiāo)售的沖擊。各地陸續(xù)小步放開(kāi)限購(gòu)、限貸等政策，也有助于房屋銷(xiāo)售速度的恢復(fù)。

政策支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。

中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。11月10日協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架注冊(cè)發(fā)行，我們預(yù)計(jì)其他民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)取得相應(yīng)的債務(wù)融資工具注冊(cè)額度。

處理好防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，努力阻斷信用風(fēng)險(xiǎn)的傳播。

信用問(wèn)題，冰凍三尺，非一日之寒。正如劉鶴副總理所指出的：“要抓住主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)加大流動(dòng)性注入和預(yù)期管理，處理好防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系”。我們認(rèn)為，對(duì)民營(yíng)房企加強(qiáng)流動(dòng)性支持，改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，有利于信用問(wèn)題逐漸得到解決。

政策雙管齊下，有助于行業(yè)周期性復(fù)蘇。

我們認(rèn)為政策是精準(zhǔn)而漸進(jìn)的，行業(yè)不存在周期性反轉(zhuǎn)，但的確可能出現(xiàn)周期性復(fù)蘇。我們預(yù)測(cè)，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降11.9%， 新房銷(xiāo)售額下降1.3%，行業(yè)雖然仍難言景氣上行，但產(chǎn)業(yè)鏈各項(xiàng)指標(biāo)能穩(wěn)住，特別是一二線城市房?jī)r(jià)可以保持穩(wěn)定。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

局部疫情反復(fù)進(jìn)一步干擾銷(xiāo)售復(fù)蘇的風(fēng)險(xiǎn);個(gè)別公司雖然獲得增信支持，但銷(xiāo)售乏力，債務(wù)仍可能展期的風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。

把握高信用地產(chǎn)企業(yè)和優(yōu)秀服務(wù)公司的投資機(jī)會(huì)。

我們認(rèn)為，持續(xù)拿地和開(kāi)工的企業(yè)市場(chǎng)份額和盈利能力有望提升。中低信用企業(yè)雖然會(huì)得到更多政策支持，但盈利能力受損，市場(chǎng)份額下降，其權(quán)益價(jià)值可能高波動(dòng)。我們預(yù)測(cè)純物業(yè)管理藍(lán)籌估值僅為2023年13倍PE左右，這些企業(yè)普遍有低資本開(kāi)支，高天花板，持續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的特點(diǎn)，估值具備吸引力。