中銀證券：允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金 優(yōu)質(zhì)房企流動性壓力或進一步緩解

智通財經(jīng)APP獲悉，中銀證券發(fā)布研究報告稱，“第二支箭”+金融16條+保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定，較大程度地提振了市場信心，形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動性問題。供需兩端新一輪寬松的想象空間正被打開，地產(chǎn)板塊有望迎來修復(fù)。

建議關(guān)注：1)穩(wěn)健的龍頭央企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口(001979.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、建發(fā)國際集團(01908)、濱江集團(002244.SZ)、華發(fā)股份(600325.SH)。2)邊際收益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企(含混合所有制房企)：龍湖集團(00960)、金地集團(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、綠地控股(600606.SH)、旭輝控股集團(00884)、碧桂園(02007)。

事件：

11月14日銀保監(jiān)辦發(fā)[2022]104號文，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

中銀證券主要觀點如下：

本次為全國性的保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定，至此形成了信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策，多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動性問題。

此前預(yù)售資金監(jiān)管多以地方性政策為主。據(jù)該行的不完全統(tǒng)計，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金被超過17個城市運用，包括北京、成都、南京、武漢、長沙、濟南、鄭州、天津、珠海、長春、?？凇y川、無錫、淄博、衡陽、宿州、阜陽等。

從額度方面，本次統(tǒng)一規(guī)定保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%。

這樣可以最大程度的保證資金安全，降低銀行風(fēng)險，也最大程度上利用預(yù)售資金。不過倘若有已支付的工程款，該等工程款是否需要扣除，仍有更多的細節(jié)待明確。此前，各地對保函額度的規(guī)定有差異：濟南、南京保函替換資金不得超過項目預(yù)售資金監(jiān)管額度的65%和60%;武漢不得超過重點監(jiān)管資金的95%;也有部分城市將房企資質(zhì)與保函額度直接掛鉤，例如珠海A級誠信企業(yè)保函可替代95%的預(yù)售款，而B級企業(yè)替代比例90%，C、D企業(yè)則不能使用保函。

從用途方面，本次規(guī)定下的置換資金用途相對靈活。

預(yù)售資金分為重點監(jiān)管資金和一般監(jiān)管資金。其中重點監(jiān)管資金僅用于工程建設(shè)，按照工程建設(shè)進度設(shè)置提取節(jié)點;一般監(jiān)管資金除了項目建設(shè)外，還可用于償還開發(fā)貸等，支取手續(xù)相對簡易。本次規(guī)定：保函期限與項目周期匹配，保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

從適用范圍上，房企是否能使用保函仍較為依賴房企自身的信用。

規(guī)定要求銀行參照開發(fā)貸款授信標準，充分評估房企信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險、項目銷售前景和剩余貨值等，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房企;同時保函額度全額計入對房企及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。部分城市，例如武漢、無錫、珠海對申辦保函替代業(yè)務(wù)的房企一直另有信用資質(zhì)方面的要求。譬如無錫規(guī)定A級誠信企業(yè)、武漢明確近2年內(nèi)在預(yù)售資金方面有良好信用記錄才可申辦。

該行認為政策釋放了以下兩大利好：1)將銀行信用注入到房地產(chǎn)項目當(dāng)中，幫助優(yōu)質(zhì)房企緩解流動性壓力，提升預(yù)售資金使用效率。2)此前預(yù)售資金監(jiān)管政策、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金多為地方性政策，本次為全國范圍內(nèi)的規(guī)定，范圍更廣、影響更大，更有利于市場預(yù)期的改善。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控升級;銷售超預(yù)期下行;融資收緊。