國金證券：供給側(cè)組合拳政策落地 首推布局重點城市核心板塊的改善型房企

智通財經(jīng)APP獲悉，國金證券發(fā)布研究報告稱，供給側(cè)的組合拳政策相繼落地，在注入流動性的同時能適度改善房企利潤水平，而在市場化原則下，該行認為央國企更能享受政策利好。首推主要布局重點城市核心板塊的改善型房企，如建發(fā)國際集團(01908)、綠城中國(03900)、濱江集團(002244.SZ)等;穩(wěn)健選擇現(xiàn)金流安全且能保持一定拿地強度的頭部央國企，如保利發(fā)展(600048.SH)、中國海外發(fā)展(00688)。

事件：2022年11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金：保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

國金證券主要觀點如下：

全國層面統(tǒng)一保函置換，防范流動性風(fēng)險擴散。

繼交易商協(xié)會支持民營企業(yè)發(fā)債融資、金融16條措施支持市場平穩(wěn)后，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金是房地產(chǎn)供給側(cè)又一全國層面的政策支持，形成政策組合拳。

2022年2月全國性預(yù)售資金監(jiān)管政策出臺，明確“預(yù)售資金額度監(jiān)管為重點額度監(jiān)管;隨后在2022年上半年多個城市在不同程度放松預(yù)售資金監(jiān)管，其中南京、徐州、長春、?？诘瘸鞘幸言圏c允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金;2022年7月停工斷貸事件后，各地推進保交付工作，鄭州、武漢、西安等城市再度加緊預(yù)售資金監(jiān)管。

此次自上而下明確銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的原則，釋放部分監(jiān)管資金進入項目運轉(zhuǎn)，能一定程度防范當(dāng)前流動性風(fēng)險在房地產(chǎn)企業(yè)間的擴散，更多釋放供給側(cè)寬松的信號。

緩解項目層面資金壓力，“保交樓”仍是第一要務(wù)。

截至1H22，65家上市房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金總額為19500億元，假設(shè)平均受監(jiān)管資金比例為20%(即有約3900億在監(jiān)管賬戶中);按照30%可用保函置換測算，原則上可釋放1170億元的流動性，但實際能釋放的金額或遠低于此：

①市場化、法治化前提下，并非所有房企都能獲得銀行保函支持;

②信用好、能獲支持的房企并非所有項目都滿足置換要求(資金達到規(guī)定監(jiān)管額度);

③此前個別城市對部分優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)開放保函置換。中性情況下，該行假設(shè)央國企(貨幣資金12750億元)60%的項目、民營房企(貨幣資金6750億元)20%的項目能進行保函置換，預(yù)計能釋放約540億元的流動性。

同時要求房企按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。即置換釋放的資金主要用于項目層面，重心仍是保交付，利好建筑建材等地產(chǎn)鏈后周期行業(yè)。

政策更加利好央國企，后續(xù)期待更多需求側(cè)的支持。

從主體方面看，銀行保函給予對象由商業(yè)銀行自行確定，且需要占用房企授信，市場化原則下銀行更愿意提供給央國企和部分優(yōu)質(zhì)民營房企，同時受央企監(jiān)督的混合制房企此前預(yù)售資金監(jiān)管較為嚴(yán)格規(guī)范，獲利好程度也較大。

從城市能級方面看，高能級城市建安成本占房價比例較低(4000元/㎡的建安占20000元/㎡房價的20%，在房價10000元/㎡的低能級城市比例則達40%)，且高能級城市銷售整體好于低能級城市，因此保函置換對低能級城市項目的正常運營利好更為明顯。

從受益角度方面看，保函置換除了注入流動性外，對部分央國企的利潤也有改善，假設(shè)某央國企預(yù)售監(jiān)管資金總額200億元，中性情況下保函能置換約40億元，每年可節(jié)省約1億元的利息(銀行保函成本在0.3%左右，開發(fā)貸成本在3%左右)。

在供給側(cè)支持政策持續(xù)出臺的背景下，該行認為后期需求端的寬松會加速落地，未來高能級城市認房又認貸標(biāo)準(zhǔn)的放松、房貸利率的下行、二手房指導(dǎo)價的放松等均可期待。

風(fēng)險提示：市場對寬松政策反應(yīng)鈍化;三四線城市恢復(fù)力度弱;多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約。