美國十年地產(chǎn)牛市終結：20城房價2012年來首跌，全國房價放緩程度為史上之最

據(jù)美國商務部周二公布的數(shù)據(jù)，美國8月新屋銷售環(huán)比增28.8%，遠超預期的下降2.2%，7月前值為下降12.6%。8月新屋銷售的環(huán)比增幅，為有記錄以來第二大，歷史第一大是2020年6月時創(chuàng)下的30.6%。8月新屋銷售年化68.5萬戶，創(chuàng)下3月以來最高，預期為50萬戶，7月前值為51.1萬戶。

美國所有四個地區(qū)的新屋銷售都在增加。其中南部地區(qū)增長了29.4%，該地區(qū)的增速是今年最強勁的。

截至8月末，新房庫存為46.1萬戶，較7月的45.9萬戶小幅攀升，創(chuàng)2008年3月以來最高。不過由于新房銷售激增，新房的庫銷比在8月下跌至8.1個月。回顧上個月數(shù)據(jù)，美國7月新房供應量為2008年以來最多，按當時的銷售速度計算，需要10.9個月才能清空新房供應，創(chuàng)下2009年3月以來的最高庫銷比。今年年初，新屋的庫銷比僅為5.7個月。

8月新房銷售的中位價格為436,800美元，比去年同期增長8.04%，為2020年11月以來最小增幅。

由于美聯(lián)儲激進加息，美國近來的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)大多非常低迷，遭遇嚴重打擊。新屋銷售可謂是黯淡中的一縷光。不過分析普遍認為，這種態(tài)勢不會持久。8月強勁的新屋銷售，可能反映了買家在借貸成本進一步上漲之前，借助一些建筑商的降價機會而抓緊時間買入。

根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，上周30年期固定按揭貸款利率平均為6.29%，創(chuàng)2008年10月以來的最高水平，高于前一周的6.02%。考慮到美聯(lián)儲可能繼續(xù)快速加息以應對通脹，房地產(chǎn)市場的借貸成本有進一步上升的風險。

新屋市場雖僅占美國樓市的一成，但新屋銷售按照簽訂購房合同之時的數(shù)據(jù)計算，與簽約完成再納入統(tǒng)計的成屋銷售有所區(qū)別，因此被視為美國樓市的領先指標。

同日，美國還公布了標普凱斯席勒和FHFA兩大房價指數(shù)。其中，20城房價指數(shù)環(huán)比下跌0.44%，為2012年3月來首次下跌，這標志著美國地產(chǎn)長達十年大牛市的結束。美國2008年金融危機時期的房地產(chǎn)崩盤于2012年結束。

具體數(shù)據(jù)方面：

美國7月S&P/CS20座大城市房價指數(shù)同比增16.06%，預期增17.1%，前值由18.65%修正為18.66%。

美國7月S&P/CS20座大城市季調后房價指數(shù)環(huán)比降0.44%，預期增0.2%，前值由0.44%修正為0.19%。

美國7月S&P/CS全國房價指數(shù)同比增15.8%，為2021年4月以來最小增幅，較6月的同比18.1%增幅大幅放緩，也是該數(shù)據(jù)發(fā)布以來史上最大減速。

美國7月FHFA房價指數(shù)環(huán)比降0.6%，預期為0%，前值為0.1%。

分地區(qū)來看，在最難以負擔的地區(qū)，房價跌幅最大，尤其是在西海岸。在今年年初按揭貸款利率還在低位時，當?shù)氐娜藗兙拓摀林?。最新?shù)據(jù)來看，7月跌幅位居前列的地方包括：舊金山地區(qū)環(huán)比跌幅3.6%，西雅圖跌2.5%，圣地亞哥跌2%。

當前，由于需求暴跌，外加房源在市場上滯留時間更長，房屋的活躍庫存有所增加。不過與此同時，上市的房屋數(shù)量在減少，這對房價構成一定支撐。不過分析認為，鑒于宏觀經(jīng)濟環(huán)境更具挑戰(zhàn)性，美國房價很可能會繼續(xù)減速。

本文選編自“華爾街見聞”，作者：劉茜；智通財經(jīng)編輯：李均柃