九龍倉(cāng)(00004)分拆香港投資物業(yè)上市 業(yè)務(wù)重組提升估值?

本文來(lái)自“21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道”，作者為張曉玲、黃昱。

自2015年李嘉誠(chéng)長(zhǎng)和系完成世紀(jì)重組之后，又一家香港大家族企業(yè)啟動(dòng)分拆上市重組。9月4日晚，九龍倉(cāng)(00004)及其母公司會(huì)德豐(00020)聯(lián)合公告，九龍倉(cāng)將旗下香港投資物業(yè)分拆為九龍倉(cāng)置業(yè)地產(chǎn)投資有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)九龍倉(cāng)置業(yè))獨(dú)立上市，其不再屬于九龍倉(cāng)子公司，但仍為會(huì)德豐子公司。

這意味著，九龍倉(cāng)和九龍倉(cāng)置業(yè)都將成為會(huì)德豐所屬平行子公司。這也是2015年會(huì)德豐主席吳光正退任、其子吳宗權(quán)接任后，集團(tuán)的首次大規(guī)模重組。

分拆后的九龍倉(cāng)置業(yè)主要持有香港海港城、時(shí)代廣場(chǎng)等物業(yè)，年收入逾130億港元，可謂十分優(yōu)質(zhì)，但同為投資物業(yè)的內(nèi)地多個(gè)國(guó)金中心等并未納入其中。

香港市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，此次分拆，吳氏家族將其他地產(chǎn)資產(chǎn)與香港收租物業(yè)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)隔離，同時(shí)為九龍倉(cāng)、會(huì)德豐日后的繼續(xù)重組做了鋪墊。

而這所有安排，可能與吳宗權(quán)明年將正式接任九龍倉(cāng)主席及業(yè)務(wù)有關(guān)。任期三年的現(xiàn)任九龍倉(cāng)主席吳天海明年5月將到任期。

分拆香港投資物業(yè)

根據(jù)公告，分拆上市的九龍倉(cāng)置業(yè)，除持有目前由九龍倉(cāng)擁有72%權(quán)益的海港企業(yè)之外，主要將持有一個(gè)香港投資物業(yè)組合，包括海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活廣場(chǎng)、卡佛大廈、會(huì)德豐大廈及在建中的酒店項(xiàng)目The Murray。

該組合共有約1100萬(wàn)平方英尺樓面面積，總資產(chǎn)超過(guò)2600億港元，每年?duì)I業(yè)額逾130億港元。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，九龍倉(cāng)集團(tuán)總資產(chǎn)約4385億港元;分拆后的九龍倉(cāng)置業(yè)總資產(chǎn)為2640億港元。

另?yè)?jù)投行數(shù)據(jù)，九龍倉(cāng)置業(yè)估值約為2454億港元，其中海港城和時(shí)代廣場(chǎng)估值分別為1650億港元、545億港元，占比達(dá)80%以上。

這意味著，九龍倉(cāng)把最核心的資產(chǎn)放入了九龍倉(cāng)置業(yè)。海港城和時(shí)代廣場(chǎng)是香港購(gòu)物中心的代表作和黃金組合。2016年，僅海港城、時(shí)代廣場(chǎng)、荷里活廣場(chǎng)三個(gè)商場(chǎng)零售額加起來(lái)便達(dá)到424億港元，占香港總零售額9%。

今年上半年，九龍倉(cāng)集團(tuán)包括海港城、時(shí)代廣場(chǎng)在內(nèi)的投資物業(yè)出租率持續(xù)高企，續(xù)租租金上升，帶動(dòng)投資物業(yè)核心盈利增長(zhǎng)3%至港幣48億元。

“如此規(guī)模的貴重物業(yè)組合不僅在香港罕有，即使在全球上市公司同類(lèi)型的組合中也十分罕有。”在8月9日的業(yè)績(jī)會(huì)上，九龍倉(cāng)主席吳天海稱(chēng)。

吳天海表示，此次分拆并不是集團(tuán)希望減持股份，亦無(wú)資金壓力需要集資;股東可以根據(jù)自身的需要決定增持或減持相應(yīng)投資。

公告指出，此次分拆，將令九龍倉(cāng)置業(yè)能以反映其業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)特質(zhì)的定價(jià)，直接并獨(dú)立進(jìn)入股本市場(chǎng)及債務(wù)資本市場(chǎng)。

值得注意的是，九龍倉(cāng)此次只是將香港的投資物業(yè)做了分拆，內(nèi)地的投資物業(yè)并未涵蓋其中。對(duì)此易居智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是對(duì)香港和其他資產(chǎn)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)隔離;這類(lèi)出租率穩(wěn)定、現(xiàn)金流穩(wěn)定的投資物業(yè)組合上市，更像是一個(gè)房地產(chǎn)信托基金模式。

數(shù)據(jù)顯示，余下九龍倉(cāng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)銷(xiāo)售及內(nèi)地投資物業(yè)等。公司上半年銷(xiāo)售額下跌23%至153億港元，收入減少19%至112億港元。其中，受內(nèi)地調(diào)控影響，九龍倉(cāng)的銷(xiāo)售額下跌27%至119.08億港元。

九龍倉(cāng)內(nèi)地投資物業(yè)估值為593億港元。主要包括成都國(guó)際金融中心、會(huì)德豐國(guó)際廣場(chǎng)和發(fā)展中的長(zhǎng)沙國(guó)金中心、蘇州國(guó)際金融中心，長(zhǎng)沙和蘇州的項(xiàng)目分別計(jì)劃在2019年和2018年全面竣工。

繼續(xù)重組的可能性

無(wú)論如何，九龍倉(cāng)分拆已成定局，背后是實(shí)際控制人吳(包)氏家族的意圖。

九龍倉(cāng)由會(huì)德豐控股62%，而會(huì)德豐則由設(shè)立在匯豐銀行的家族信托控股48.91%，包玉剛的女婿吳光正和女兒吳包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吳氏夫婦合計(jì)持有會(huì)德豐超過(guò)60%的股份，處于絕對(duì)控股地位。

2015年2月，吳光正宣布辭職，由兒子吳宗權(quán)擔(dān)任會(huì)德豐的主席，同時(shí)任命在九龍倉(cāng)任職多年的吳天海為九龍倉(cāng)主席，任期三年。

市場(chǎng)人士分析，雖然會(huì)德豐是九龍倉(cāng)的大股東，但九龍倉(cāng)才是整個(gè)集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，吳天海的主席聘期明年即滿(mǎn)，明年吳宗權(quán)有極大機(jī)會(huì)成為九龍倉(cāng)及九龍倉(cāng)置業(yè)的新主席;重組是最快釋放價(jià)值的方法，亦讓集團(tuán)的業(yè)務(wù)劃分更加清晰，方便吳宗權(quán)去管理。

根據(jù)最新公告，分拆后會(huì)德豐、九龍倉(cāng)、九龍倉(cāng)置業(yè)三方業(yè)務(wù)將更為清晰。會(huì)德豐集團(tuán)(九龍倉(cāng)除外)將繼續(xù)主要在香港從事地產(chǎn)發(fā)展，以及透過(guò)會(huì)德豐地產(chǎn)(新加坡)有限公司(會(huì)德豐擁有76%權(quán)益的附屬公司)在新加坡從事地產(chǎn)投資及發(fā)展;九龍倉(cāng)置業(yè)連同其附屬公司，將主要在香港從事策略性大型零售、寫(xiě)字樓及酒店物業(yè)的投資;余下九龍倉(cāng)集團(tuán)將主要在內(nèi)地從事地產(chǎn)發(fā)展及投資、其它香港物業(yè)及從事非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

會(huì)德豐與九龍倉(cāng)董事會(huì)皆認(rèn)為，建議分拆符合三方股東的整體利益，有利投資者選擇對(duì)有興趣的業(yè)務(wù)作出投資;三方各自的業(yè)務(wù)在營(yíng)運(yùn)、財(cái)務(wù)上增加透明度，讓投資者、借款人和債券投資者可以分別作出評(píng)估;此外，三方的管理職責(zé)和問(wèn)責(zé)與各自的營(yíng)運(yùn)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)的聯(lián)系更直接。

對(duì)于此次分拆，吳天海表示，目前不同平臺(tái)的界線(xiàn)已經(jīng)很清楚，將來(lái)只會(huì)更清楚。

但實(shí)際上，九龍倉(cāng)除了內(nèi)地外，也在香港從事開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型的發(fā)展物業(yè)，這跟會(huì)德豐存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng);而九龍倉(cāng)置業(yè)的六大投資項(xiàng)目中，其中一個(gè)是酒店，又與九龍倉(cāng)余下業(yè)務(wù)產(chǎn)生重合。

以上信息顯示，會(huì)德豐、九龍倉(cāng)及九龍倉(cāng)置業(yè)的業(yè)務(wù)分野還不十分清晰，仍然存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，后續(xù)是否會(huì)繼續(xù)分拆重組?前述香港市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，會(huì)德豐很有可能出手把九龍倉(cāng)余下業(yè)務(wù)私有化。

對(duì)此吳天海在8月9日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，暫無(wú)繼續(xù)重組計(jì)劃。

香港市場(chǎng)人士指出，大部分上市的綜合性企業(yè)估值與它的真正價(jià)值存在一定折讓。

要消除或縮小折讓的方法就是分拆再上市。這也是九龍倉(cāng)分拆的目的之一;分拆后九龍倉(cāng)的業(yè)務(wù)會(huì)被重新估值，釋放出最大的價(jià)值。

數(shù)據(jù)顯示，投行給分拆前的九龍倉(cāng)折讓在40%左右;分拆后的九龍倉(cāng)置業(yè)，投行給出折讓在20%以?xún)?nèi)，余下九龍倉(cāng)業(yè)務(wù)仍然維持40%左右折讓。總體而言，九龍倉(cāng)估值提升了。（編輯：曹柳萍）