5000億資產(chǎn)大騰挪：李嘉誠之后，又一個香港大佬開始世紀重組

本文來自于“面包財經(jīng)”，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

在李嘉誠旗下長和系完成“世紀重組”兩年多之后，香港另一個地產(chǎn)巨擘——九龍倉集團（00004）及其母公司會德豐（00020）也將進行規(guī)模宏大的重組。

盡管香港在多年前就被戲稱為“李家的城”，以凸顯李氏家族對香港經(jīng)濟的影響。但如果僅就在香港的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，無論是資產(chǎn)規(guī)模還是租金收入水平，九倉系都遠超李嘉誠的長實地產(chǎn)，是貨真價實的香港大地主。

當前會德豐與九龍倉集團的總資產(chǎn)規(guī)模超過5000億港元，一舉一動都攪動資本市場的神經(jīng)。在8月9日重組消息發(fā)布后，九龍倉集團股價當日飆漲接近14%，會德豐亦大漲10.85%，均刷新歷史新高。

但隨后，兩家公司股價持續(xù)回落，尤其是作為母公司的會德豐，當前股價仍然低于重組信息發(fā)布之前。

回望兩年多前李嘉誠長和系的世紀重組，期間同樣經(jīng)歷的股價的大起大落。被炒出歷史新高后，股價大幅腰斬；伴隨著整合之后的價值逐步釋放，股價又從底部拾級而上，收復(fù)失地。

踩準節(jié)奏的投資者，在李超人的世紀重組中獲利頗豐。

九龍倉集團的世紀重組是否會重演長和系的故事？

香港最大“包租公”：九龍倉分拆六大頂級物業(yè)

九龍倉集團此前發(fā)布中期業(yè)績公告時披露，九龍倉置業(yè)地產(chǎn)投資有限公司（簡稱“九龍倉置業(yè)”）分拆獨立上市的建議已經(jīng)獲得聯(lián)交所批準，此前市場猜測的九龍倉分拆事宜基本落定。

若分拆上市能夠順利完成，九龍倉集團旗下的香港投資物業(yè)將被注入九龍倉置業(yè)中，其中主要包括海港城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及The Murray這六項優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)組成的組合。

據(jù)公告顯示，該組合樓面面積共約1100萬平方尺（約122萬平方米），總價值超過2300億港元，每年帶來的營業(yè)額超過130億港元。以租金水平計算，分拆之后的九龍倉置業(yè)，將仍然穩(wěn)坐香港最大“包租公”的寶座。

對于年簽約銷售額已經(jīng)集體突破3000億元大關(guān)的內(nèi)地房企巨頭們來說，130億港元不是一個大數(shù)字。但這些收入主要是租金收入，旱澇保收，含金量絕非住宅銷售金額所能比擬。

尤其是其中兩個超級現(xiàn)金奶?！８鄢呛蜁r代廣場，堪稱是整個九倉系的壓艙石，九倉系最近幾十年穩(wěn)坐房企第一陣營，根基正在于此。

說到海港城，就不得不說大名鼎鼎的船王包玉剛?，F(xiàn)在會德豐董事會主席吳宗權(quán)是包玉剛的外孫，于2014年從其父吳光正手中接過主席一位，當時年僅35歲，是香港幾大房地產(chǎn)商中最年輕的掌門人。

正是40年前船王“棄船登陸”，通過與英資財團“怡和洋行”以及彼時的地產(chǎn)新貴李嘉誠的資本大戰(zhàn)，縱橫捭闔之后將九龍倉收入囊中，才奠定了今日九龍倉集團的超級霸主地位。

一戰(zhàn)定江山：40年前船王與超人的轉(zhuǎn)型升級之戰(zhàn)

20世紀70年代，明面上仍是日漸式微的英資掌控香港經(jīng)濟的局面。彼時，會德豐、怡和、和黃與太古并稱英資四大行，從事的行業(yè)包括航運、銀行、貿(mào)易、房地產(chǎn)等。

但是，平靜的水面下卻是暗潮涌動——華商正在崛起：彼時包玉剛已經(jīng)成為全球最大的船王之一；李嘉誠的長江實業(yè)也已經(jīng)上市，成為地產(chǎn)界舉足輕重的新貴。

上世紀60年代和70年代的前幾年，是香港航運業(yè)的黃金時期。1967年中東戰(zhàn)爭爆發(fā)，埃及封鎖蘇伊士運河，此舉令歐亞航線被迫伸長，對油輪的需求大增。彼時主營船務(wù)的會德豐聯(lián)手船王包玉剛賺得是盆滿缽滿。

但是，戰(zhàn)爭總有結(jié)束的一天。到了1974年，蘇伊士運河重開，石油危機爆發(fā)，香港航運開始下滑。

而船王早已嗅到航運危機的到來。在70年代后期航運業(yè)衰落苗頭初露之時，包玉剛就開始為自己移師陸地做準備了，開始逐步從航運業(yè)上套現(xiàn)并尋求轉(zhuǎn)型。

那個年代，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是最適合的目標戰(zhàn)場，而九龍倉則是最大的獵物。

九龍倉由英商保羅·渣打于1886年創(chuàng)立于香港，原先是香港九龍尖沙咀最大的貨運港。當時的大股東還有怡和等大洋行。

隨著九龍倉的不斷發(fā)展，香港當時有個說法：誰擁有九龍倉，誰就掌握了香港大部分的貨物裝卸、儲運及過海輪渡。

但九龍倉的價值還不僅僅在于航運，最有價值的恰是地皮本身。70年代末，香港地產(chǎn)極其火熱，九龍倉的碼頭貨倉所在的地盤都屬于香港黃金地段，但怡和洋行主政下的九龍倉經(jīng)營不善，完全沒有發(fā)揮出資產(chǎn)應(yīng)有的價值。

1978年，九龍倉股價一直徘徊在13至14港元之間，總市值不到14億港元。這筆被低估的資產(chǎn)，令各大地產(chǎn)商垂涎不已，只是悍于怡和洋行的威名，一時無人下手。這像極了寶萬之爭爆發(fā)前萬科的狀況。

第一個出手的是當時已經(jīng)躋身地產(chǎn)新貴的李嘉誠。李嘉誠出生于1928年，當時剛剛進入50歲的知天命之年。李嘉誠認為九龍倉的價值嚴重被低估，便悄悄在二級市場買入九龍倉的股份，一路潛伏增持至20%。

盡管李嘉誠的吸籌在暗中進行，做足了保密措施，但如此大的動作在股價上早有反應(yīng)。怡和洋行盡管后知后覺，但終歸不傻，旋即發(fā)起保衛(wèi)戰(zhàn)。怡和開始在二級市場上高價增持九龍倉股份，鞏固自己的控制權(quán)。

怡和的反擊引致股價繼續(xù)飆漲，阻礙了李嘉誠進一步增持的計劃。盡管怡和自有資金捉襟見肘，但是卻能從同為英資控股的匯豐銀行獲得巨額的資金支持，順便讓匯豐為自己站臺。

如果李嘉誠要繼續(xù)高價增持，強攻九龍倉的控制權(quán)，勢必要同時與怡和、匯豐兩大財團正面對抗，勝負難料。彼時，怡和洋行雖然已經(jīng)開始走下坡路，但是匯豐仍牢牢掌控香港的金融和經(jīng)濟命脈，沒有哪個地產(chǎn)商敢真正開罪這個香港最大的金主。

不愿同時得罪兩家英資巨頭的李嘉誠，再三權(quán)衡下，決定退出這場收購戰(zhàn)。但超人畢竟是超人，退出比進場更經(jīng)典，好戲才剛剛開始。

李嘉誠沒有把股份賣還給怡和，而是找到了船王包玉剛接手。日后，船王則幫助他入主和記黃埔。和記黃埔同樣手握大量優(yōu)質(zhì)土地，是超人夢寐以求的戰(zhàn)略資產(chǎn)。

這實在是一招妙棋。一則，船王包玉剛財雄勢大，又急于“棄船登陸”，自然愿意高價接盤。二則，匯豐銀行當時亦是包玉剛的旗艦公司——環(huán)球航運的第二大股東，并且有大量的貸款放于環(huán)球航運，兩者榮辱與共，船王順利登陸，匯豐也可大獲其利。三則，包玉剛同時是匯豐的董事，通過此役李嘉誠與匯豐的關(guān)系大為改善，為不久之后收購和記黃埔鋪平道路。當時和記黃埔由匯豐控股，但匯豐早有意為和黃尋找合適的買家。

接手李嘉誠所持股份，再加上二級市場增持，手上擁有近30%九龍倉股份的船王，帶著自家女婿吳光正進入了九龍倉的董事會，這讓怡和始終如鯁在喉。

幾個月后，趁著包玉剛遠行英國之際，怡和洋行發(fā)動突襲：在香港各大報刊公開宣布以2股置地公司的新股和75.6港元面值的10厘周息債券，合計100港元的價格換取1股九龍倉股票，此價格大概比九龍倉當時的股價高出42%。

難得遇上天上掉餡餅的事，股民紛紛向怡和出售自己的股票。怡和的算盤是，當時已經(jīng)是周末，即便是包玉剛返回香港也很難在一兩天內(nèi)籌集足夠的資金繼續(xù)開打，到時生米已經(jīng)煮成熟飯。

但船王畢竟是船王，見慣了大風(fēng)大浪，豈能陰溝里翻船。得知消息后即刻趕回香港，經(jīng)過緊急商討，在不到48小時內(nèi)，向匯豐銀行借了15億港元現(xiàn)金，并公開宣布以每股105港元現(xiàn)金收購九龍倉的股票。

實打?qū)嵉默F(xiàn)金收購，并且開價比換股價還要高，讓一眾股民在交易柜臺擠破了腦袋。而自知無力回天的怡和也是當機立斷，將自己的股份賣給船王，換得現(xiàn)金離場。

自此，九龍倉正式從老牌英資企業(yè)成為華資企業(yè)。這也奠定了包玉剛家族在香港房地產(chǎn)市場的地位。

經(jīng)此一役，四方共贏。船王順利登陸，怡和高價套現(xiàn)離場，匯豐股債兩安全，李嘉誠不僅獲得巨額利潤，還為日后拿下和記黃埔鋪平道路。

可以說這一場收購戰(zhàn)，奠定了兩大家族未來商業(yè)帝國的根基。包玉剛家族憑借九龍倉成為香港地產(chǎn)巨擘自不必說，李嘉誠在將和記黃埔收入旗下之后，形成了長江實業(yè)與和記黃埔的雙旗艦格局。一直到2015年長和系重組，和記黃埔變身長實地產(chǎn)，這一旗號才退出歷史舞臺。

現(xiàn)金奶牛九龍倉：超級地主，百年基業(yè)

船王與英資洋行爭得頭破血流，以如此高的溢價最終將九龍倉收入囊中，在香江轟動一時。但站在當下再回過頭來看，這筆買賣絕對是劃算的。

當初作為碼頭貨倉的地塊，如今都已蓋上高樓大廈，且都處在香港的黃金地段。比如大名鼎鼎的游客購物中心海港城、地處銅鑼灣的時代廣場。

當初幾十億港元買下的貨倉公司，如今光海港城2016年帶來的租金收入就有近100億港元。要知道長實地產(chǎn)旗下所有投資物業(yè)，2016年全年的租金收入也不過74.3億港元。下圖為九龍倉的租金收入情況：

九龍倉的投資物業(yè)收入從2007年的64億港元增加到2016年的151億港元，年復(fù)合增長率為10%。這其中，貢獻最大的就是海港城和時代廣場。

來自海港城和時代廣場的巨額租金收入，為九龍倉進軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場提供了充沛的資金。九龍倉還在中國內(nèi)地儲備了大量的土地，截至2017年6月底，九龍倉手中持有發(fā)展物業(yè)的土地儲備約340萬平方米。其在內(nèi)地多個城市興建的地標建筑——國金中心，也陸續(xù)開始貢獻租金收入。

而在九龍倉4385億港元的總資產(chǎn)中，主要資產(chǎn)為投資物業(yè)，估值約3240億港元。

以小控大：家族控盤固若金湯

在拿下九龍倉之后，包玉剛家族繼續(xù)在房地產(chǎn)市場攻城略地。

1985年，包玉剛擊退英資股東馬登家族，成功收購會德豐公司。會德豐的資產(chǎn)規(guī)模遠遜于九龍倉，但經(jīng)過一系列重組之后，會德豐成為九龍倉系的控股公司，形成了會德豐以小控大的格局。

現(xiàn)在的九龍倉集團由會德豐控股62%，而會德豐則由設(shè)立在匯豐銀行的家族信托控股48.91%，包玉剛的女婿吳光正和女兒吳包陪容另持有公司11.89%的股份。信托和吳氏夫婦合計持有會德豐超過60%的股份，處于絕對控股地位。

截至2017年8月23日，會德豐總市值為1197億港元，九龍倉總市值為2215億港元，會德豐在九龍倉的股份對應(yīng)的市值為1373億港元。形成了以小控大的格局。

也就是說，市場對會德豐的估值完全系在九龍倉上，其余資產(chǎn)價值為負的176億港元。事實上，除了九龍倉的貢獻，2016年會德豐其余資產(chǎn)仍可產(chǎn)生約35億港元的賬面凈利潤。

對于以小控大的母子公司，港股市場通常會給予控股公司一定的折價，也就是所謂的“控股折價”現(xiàn)象。

九龍倉在去年出售了九倉電訊，并將在今年出售有線寬頻股份，預(yù)示著接下來將主要集中在投資物業(yè)、住宅物業(yè)、酒店和港口碼頭的經(jīng)營上。

而會德豐除了控股九龍倉外，還經(jīng)營著會德豐地產(chǎn)（新加坡）有限公司、投資物業(yè)和住宅以及物流。

今年若分拆完香港的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)組合后，母子公司仍舊在經(jīng)營業(yè)務(wù)上存在一定的重合，因此兩者的業(yè)務(wù)很大可能需要進一步的梳理。

似曾相識：長和系世紀大重組

按照已經(jīng)宣布的方案，九龍倉集團在香港的收租物業(yè)將分拆成獨立上市的九龍倉置業(yè)，而包括內(nèi)地的國金中心和住宅項目等資產(chǎn)仍然留在九龍倉集團，產(chǎn)業(yè)格局較此前更為清晰，也易估值。市場預(yù)期分拆之后，將有利于釋放物業(yè)價值，這正是信息披露后股價大漲的原因之一。

不過，暴漲之后股價迅速回落則很有可能與諸多基金需要規(guī)避重組中公司有關(guān)。作為大藍籌，九龍倉和會德豐是很多大型基金配置的必選項，而不少海外基金對于重組中的公司持倉有所限制。市場認為，這可能是股價短期回落的一個重要原因。

除去這個因素，此前長和系重組后股價沖高又大幅深跌的示范效應(yīng)，可能也是很多資金選擇回避的原因之一。

2015年初，長江實業(yè)和和記黃埔同時發(fā)布重組公告，兩者的業(yè)務(wù)將重新組合，分別打包為以地產(chǎn)和非地產(chǎn)為主業(yè)的兩個全新上市公司——長江實業(yè)地產(chǎn)和長江和記實業(yè)，且兩家公司不再有股權(quán)隸屬關(guān)系，而是并列的兄弟關(guān)系。

重組后的長地和長和均注冊于開曼群島。由此引發(fā)輿論猜疑李嘉誠將“撤資香港”。重組完成后，長和與長實地產(chǎn)股價經(jīng)歷了大幅下跌。

下圖為長地與長和重組以來的股價走勢圖：

重組完成后一年內(nèi)，長和股價下跌約30%，長實地產(chǎn)一度跌去約50%的市值。

不過，隨后在不斷的回購中，兩家公司的股價經(jīng)歷一年多時間又恢復(fù)到與重組時差不多的價位：長和上漲約30%，長實地產(chǎn)上漲約80%。

長實地產(chǎn)在2016年回購3568萬股，耗資約17.66億港元；2017年初一直回購到6月底，共回購約1.26億股，耗資約69.8億港元。年初至今，長實地產(chǎn)股價已上漲超過45%。

市場已經(jīng)不再議論撤不撤資了，而業(yè)績向好的長實地產(chǎn)與長和逐步釋放價值，也讓市場吃下了安慰劑，至少從股價上來看是這樣的。

百年基業(yè)大重組 香港財富豪門大交班

最近幾年，香港富豪家族逐漸向第二代甚至第三代交接班，而在交接班過程中通常伴隨著資產(chǎn)重組。

市場對于重組的解讀，往往會看重其價值釋放的一面。但是，對于像長和、九龍倉這種立足于傳之子孫后代的企業(yè)，由于家族處于絕對控股的地位，股價的漲跌對于他們來說其實并沒有太大的差別。反正所持的股份不會想著清倉，也許下跌反而更符合他們的心意，畢竟此時就可以進行回購，進一步增強控制權(quán)。

李嘉誠的長和系重組表面上是將地產(chǎn)和非地產(chǎn)業(yè)務(wù)分離，而實際上是減持內(nèi)地和香港資產(chǎn)，增持歐盟和英聯(lián)邦國家資產(chǎn)，以獲取未來安全穩(wěn)定的現(xiàn)金流為核心，在全球范圍內(nèi)進行了一場資產(chǎn)配置。

而九倉系目前已經(jīng)披露的方案，看起來是將香港收租物業(yè)與內(nèi)地以及其他物業(yè)分離。重組之后單獨上市的九龍倉置業(yè)本質(zhì)上更像是一個房地產(chǎn)信托基金——單純持有香港的優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)。經(jīng)過這一整合，九龍倉集團的香港收租物業(yè)與內(nèi)地資產(chǎn)實際上將處于兩家上市公司中，風(fēng)險已經(jīng)大幅隔離。

如果說，九倉系此次分拆的最終目的是在于梳理業(yè)務(wù)關(guān)系，以獲得價值釋放，那么為什么內(nèi)地的投資物業(yè)沒有在此次一并被注入九龍倉置業(yè)呢？按理說，將投資物業(yè)與非投資物業(yè)進行一次性分拆，對于業(yè)務(wù)架構(gòu)的梳理應(yīng)該是最直截了當?shù)囊徽小?/p>

由此反推，我們可以認為，九龍倉系此次的重組明面上是對業(yè)務(wù)的整合，本質(zhì)上更可能是對不同風(fēng)險的資產(chǎn)進行隔離。香港黃金地段的投資物業(yè)能夠帶來穩(wěn)定豐厚的現(xiàn)金流，且風(fēng)險系數(shù)極小，還有什么能比這項資產(chǎn)更能讓子孫后代高枕無憂呢？

如今吳光正已經(jīng)退居二線，年屆71歲的他，在集團業(yè)務(wù)尚未梳理清楚，掌門人尚年輕的當下，是否會效仿李超人在正式退休前，繼續(xù)將九倉系所有資產(chǎn)騰挪妥當呢？

（編輯：文文）