八月房企榜單的秘密：誰(shuí)正在掉隊(duì)？誰(shuí)后勁十足？

本文來(lái)源于“證券市場(chǎng)紅周刊”，原標(biāo)題為《八月榜單的秘密：誰(shuí)正在掉隊(duì)？誰(shuí)后勁十足？》。

在生物學(xué)概念里，有個(gè)現(xiàn)象叫“趨同進(jìn)化”，即完全不同種類的生物，如果生活在條件相同的環(huán)境中，有可能產(chǎn)生十分相似的形態(tài)結(jié)構(gòu)，例如鯨、海豚等和魚類的親緣關(guān)系很遠(yuǎn)，前者是哺乳類，后者是魚類，但其形態(tài)和功能器官都很相似。

房企生態(tài)同樣如此。在整個(gè)大市場(chǎng)周期的歷練下，各大房企雖然戰(zhàn)略模式各有不同，但是業(yè)績(jī)表現(xiàn)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)物以類聚的“趨同進(jìn)化”效應(yīng)。

縱觀剛剛出爐的2017年前八月房企銷售排名，TOP10已經(jīng)開(kāi)始分化：碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、綠地、融創(chuàng)這個(gè)TOP6正在形成全新并穩(wěn)定的第一陣營(yíng)，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)壁壘已經(jīng)建立；而中海、龍湖、華夏幸福、金地雖然表現(xiàn)不俗，但始終不及前者多年積累的發(fā)展指數(shù)效應(yīng)，自此分野。

而從前8月業(yè)績(jī)推算全年，3000億或?qū)⒊蔀樾碌姆科蟮谝魂嚑I(yíng)的入場(chǎng)券。

TOP10分化 TOP6聚攏

8月31日，克爾瑞最新出爐《2017年1-8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，前三名毫無(wú)懸念還是碧桂園、萬(wàn)科、恒大，這幾年紛紛爭(zhēng)爭(zhēng)第一搶著坐；更好看的是第四、五、六名之間，以及和其后排名的千億級(jí)房企的微妙關(guān)系。第四名、第五名的保利和綠地，持續(xù)發(fā)揮國(guó)企央企在資金和土地獲取上的天然優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)排名變化不大，前8月銷售額分別為1834.9億和1644.9億元，增長(zhǎng)緊跟TOP級(jí)水平。排名第六的融創(chuàng)前8月合同銷售金額達(dá)到1613.5億元，同比去年增長(zhǎng)106%。TOP6目前是一個(gè)具有分化意義的名次，自從前7月融創(chuàng)銷售排名升至第六后，與第五名綠地之間的差距越來(lái)越近，如今僅剩31億元，但和第七名中海地產(chǎn)之間的距離越來(lái)越大，差額比上月拉開(kāi)了195.4億元。

顯然，TOP10后四家房企，雖然依然保持業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，但幅度和基礎(chǔ)規(guī)模相較于前6家企業(yè)，已經(jīng)能看到相對(duì)速度的“趨緩”。

中海這幾年受制于內(nèi)部調(diào)整，元?dú)獯髠?，發(fā)展放緩，尚待覺(jué)醒之日。金地、龍湖則是在周期把握能力和拿地執(zhí)行力方面相對(duì)保守，土地儲(chǔ)備其實(shí)已經(jīng)疲憊多年?？纯唇荒甑墓_(kāi)土地市場(chǎng)，龍湖、金地表現(xiàn)積極，寧可承擔(dān)高溢價(jià)競(jìng)地的利潤(rùn)受限問(wèn)題，怕的就是后續(xù)斷糧。而另一邊的萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)，早就避開(kāi)公開(kāi)市場(chǎng)，通過(guò)并購(gòu)等方式拿下大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地。

3000億第一陣營(yíng)入場(chǎng)券

此外，近期中報(bào)季，TOP10中有4家上調(diào)了全年銷售目標(biāo)：碧桂園將全年目標(biāo)由年初的4000億升至5000億；龍湖由1100億上調(diào)至1600億；中海由2100億上調(diào)至2300億；融創(chuàng)也在此次發(fā)布會(huì)上把2100億元的目標(biāo)上調(diào)到3000億+。從調(diào)整后的全年銷售目標(biāo)來(lái)看，TOP10的分化非常明顯——TOP6已經(jīng)聚攏形成全新的第一陣營(yíng)，3000億將是這輪房企第一陣營(yíng)的入場(chǎng)券。

形成新的TOP6陣營(yíng)壁壘原因是綜合的，但基礎(chǔ)是近幾年在各自優(yōu)勢(shì)下的土地儲(chǔ)備能力。前三巨頭在這幾年的變化幾乎不大，雖然萬(wàn)科受到萬(wàn)寶之爭(zhēng)的影響，給了恒大和碧桂園趕超的機(jī)會(huì)，但這三家已經(jīng)是強(qiáng)者恒強(qiáng)，有明顯的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。保利、綠地的國(guó)企央企身份優(yōu)勢(shì)不言而喻，基本上未來(lái)也不會(huì)有所變化。

融創(chuàng)依然最具看點(diǎn)，看看歷史數(shù)據(jù)就知道。2014至2016年三年復(fù)合增長(zhǎng)率為55.8%，超過(guò)萬(wàn)科的28.7%、碧桂園的42.8%和恒大的54.9%。但更值得注意的是2015年后的新一輪增長(zhǎng)：2016年同比增長(zhǎng)121%，2017年如果達(dá)到3000億則至少增長(zhǎng)100%——連續(xù)兩年業(yè)績(jī)翻番，穿越了一個(gè)地產(chǎn)起伏周期，行情已經(jīng)無(wú)力解釋融創(chuàng)速度。

仍處于成長(zhǎng)期的融創(chuàng)，憑借戰(zhàn)略和體系優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)周期的精準(zhǔn)把握和成熟的并購(gòu)模式，在城市布局和土地儲(chǔ)備上建立了核心優(yōu)勢(shì)，加上強(qiáng)大的周轉(zhuǎn)能力和產(chǎn)品溢價(jià)能力，銷售規(guī)模、盈利能力和現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)形成一個(gè)高增長(zhǎng)的正循環(huán)周期。

這種戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)一旦形成，還將為融創(chuàng)未來(lái)多年的高增長(zhǎng)提供強(qiáng)大后盾。融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在9月1日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，融創(chuàng)目前的土地儲(chǔ)備合計(jì)可提供貨值超過(guò)2.5萬(wàn)億元，將給公司未來(lái)幾年的合同銷售提供必要保障。更為關(guān)鍵的是，融創(chuàng)在市場(chǎng)低谷期通過(guò)并購(gòu)獲取的土地成本較低，未來(lái)升值溢價(jià)空間極大，也具備更好的價(jià)格調(diào)整空間以應(yīng)對(duì)任何市場(chǎng)周期的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)融創(chuàng)9月1日發(fā)布的中報(bào)顯示，上半年融創(chuàng)合同銷售金額同比增長(zhǎng)94.2%，毛利同比增長(zhǎng)86%，核心凈利同比上漲204%，溢利同比上漲1470%。毛利的增加主要是由于銷售收入的增加及毛利率的上升。

從目前的榜單可以預(yù)見(jiàn)，TOP6形成的3000億第一陣營(yíng)已成雛形，而在未來(lái)，具備高土儲(chǔ)規(guī)模的碧桂園、恒大、融創(chuàng)，將成為這個(gè)陣營(yíng)的有力角逐者。（編輯：張鵬艷）