華泰證券：地產(chǎn)行業(yè)正處于磨底階段 地產(chǎn)信用底何時(shí)到來？

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，華泰證券發(fā)布研究報(bào)告稱，關(guān)注地產(chǎn)銷售、拿地情況和房企償債表現(xiàn)。策略上，操作可分為幾類：第一，央國企地產(chǎn)債具有配置價(jià)值;第二，基本面略有瑕疵但風(fēng)險(xiǎn)可控的頭部民企和混合所有制企業(yè)，若順利渡過償債高峰，隨著行業(yè)拐點(diǎn)到來，債券估值預(yù)計(jì)將率先回升，可適度拉長持倉久期;第三，邊緣國企、部分混合所有制企業(yè)和已有輿情擾動(dòng)的頭部民企，估值承壓同時(shí)彈性較大，重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)拐點(diǎn)信號，可博弈困境反轉(zhuǎn)收益;第四，已深度折價(jià)甚至展期的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)較高，但行業(yè)反轉(zhuǎn)后有博弈方案或者禿鷲投資機(jī)會(huì)。

華泰證券主要觀點(diǎn)如下：

一般來說，地產(chǎn)行業(yè)會(huì)遵循政策底→行業(yè)底→信用底三階段。

7月以來地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)未能延續(xù)強(qiáng)勢，同時(shí)貸款風(fēng)波發(fā)酵，意味著地產(chǎn)行業(yè)底仍有待探明。房企銷售待持續(xù)改善、預(yù)售資金監(jiān)管恐加強(qiáng)、融資分化的情形難以改善，民營房企基本面跟蹤難度大，市場情緒易受輿情擾動(dòng)，變數(shù)仍大。在行業(yè)端，后續(xù)關(guān)注風(fēng)波走向、政策應(yīng)對、銷售及拿地情況、房企償債表現(xiàn)。策略上，繼續(xù)關(guān)注央國企配置價(jià)值，對于廣義民企，密切關(guān)注銷量、現(xiàn)金流等指標(biāo)，綜合考慮債券折價(jià)幅度、基本面風(fēng)險(xiǎn)，可相應(yīng)博取交易性反彈、困境反轉(zhuǎn)、禿鷲策略投資機(jī)會(huì)。

地產(chǎn)行業(yè)處于磨底階段

2022年上半年，在穩(wěn)地產(chǎn)政策取向下，地產(chǎn)調(diào)控大幅放松，形成因城施策需求端放松潮。2022年6月地產(chǎn)銷售邊際回暖明顯，隱隱釋放出行業(yè)筑底企穩(wěn)的信號，但其中存在疫后積壓需求釋放、網(wǎng)簽滯后、房企半年末為沖刺業(yè)績加大推盤等“擾動(dòng)”因素。7月地產(chǎn)銷售再度回落，疊加近期個(gè)別地區(qū)貸款風(fēng)波發(fā)酵，反映出房地產(chǎn)根本問題尚未解決。該行認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場尚在磨底，行業(yè)拐點(diǎn)還有待確認(rèn)。

地產(chǎn)信用底何時(shí)到來

地產(chǎn)政策底已經(jīng)出現(xiàn)，行業(yè)底可能延期，信用底一般更為滯后。從房企現(xiàn)狀來看，地產(chǎn)信用底的到來可能是一個(gè)艱難磨底、反復(fù)、分化的過程。一是銷售端確定性預(yù)期尚未形成。2022年上半年，克而瑞TOP50房企中，超半數(shù)企業(yè)銷售額同比降幅大于50%;二是投資端民企拿地顯著收縮，央國企成為拿地主力但也趨于謹(jǐn)慎，城投托底現(xiàn)象普遍;三是融資端分化明顯、展期頻繁。民營房企境內(nèi)債融資受政策利好較少，美元債融資渠道仍基本關(guān)閉。當(dāng)前地產(chǎn)債估值分層，除少數(shù)頭部企業(yè)外，大多數(shù)房企債券折價(jià)幅度較高，且個(gè)別房企的負(fù)面輿情容易傳導(dǎo)，導(dǎo)致地產(chǎn)債大面積下跌。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)行業(yè)下行超預(yù)期，地產(chǎn)債估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。