規(guī)模擴(kuò)張之外，中駿置業(yè)(01966)還關(guān)注什么?

本文來(lái)自雪球網(wǎng)“攸克地產(chǎn)”，原文標(biāo)題為《規(guī)模之外，還有什么是更重要的?》，文章內(nèi)容不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

似乎是突然之間，房企盛行“規(guī)模論”。3000億級(jí)別的，目標(biāo)是萬(wàn)億;300億級(jí)別的，目標(biāo)是2000億、3000億。 初衷是可以理解的。2015年以來(lái)，有一個(gè)明顯的跡象是，房企集中度在加速。目前從排行榜看，今年房企50強(qiáng)的門檻，年增幅不超過(guò)30%甚至40%，是沒有資格的。而按照這種增速，5年后，沒有1000億。。。

似乎是突然之間，房企盛行“規(guī)模論”。3000億級(jí)別的，目標(biāo)是萬(wàn)億;300億級(jí)別的，目標(biāo)是2000億、3000億。

初衷是可以理解的。2015年以來(lái)，有一個(gè)明顯的跡象是，房企集中度在加速。目前從排行榜看，今年房企50強(qiáng)的門檻，年增幅不超過(guò)30%甚至40%，是沒有資格的。而按照這種增速，5年后，沒有1000億，是進(jìn)不了50強(qiáng)的。

從這個(gè)角度看，規(guī)模重不重要?當(dāng)然重要。5年后，你還在100強(qiáng)之外，基本就沒得玩了。因?yàn)?00強(qiáng)就占了90%以上的份額。

2017年，融創(chuàng)加速，龍湖加速，因?yàn)樗鼈冇懈叩哪繕?biāo)追求。要么是想進(jìn)入第一陣營(yíng)，要么是想瞄準(zhǔn)前五甚至前十。

再往下，旭輝、金科加速，它們顯然想在5年后進(jìn)入或守住前30。沒錯(cuò)，如果你不能保持30%以上的年增幅，即使你現(xiàn)在位列前30，5年后可能就不在里頭了。

以此作參照，中駿置業(yè)今年的動(dòng)作就好理解了。

2017年以來(lái)，中駿在二線城市及一、二線城市的外溢城市取得34個(gè)地塊，新增地上可建面積294萬(wàn)平方米，首次進(jìn)入青島、濟(jì)南、佛山、惠州、鎮(zhèn)江和徐州市場(chǎng)。前7個(gè)月拿地金額和數(shù)量已超過(guò)去年全年。在國(guó)內(nèi)21個(gè)城市的總土地儲(chǔ)備已達(dá)1209萬(wàn)平方米。

而今年下半年，中駿計(jì)劃推出的10個(gè)新項(xiàng)目，分別位于上海、南京、佛山、濟(jì)南、泉州和漳州，預(yù)計(jì)下半年可供預(yù)售的貨量總面積約170萬(wàn)平方米，可售資源達(dá)300億元。

按照中駿置業(yè)的戰(zhàn)略方向，是堅(jiān)持聚焦一線城市及核心二線城市，同時(shí)彈性布局福建、廣東、江浙發(fā)達(dá)地區(qū)的強(qiáng)三線及800萬(wàn)人口以上的三線人口大市。在二、三線城市依然是走高周轉(zhuǎn)及現(xiàn)金流導(dǎo)向的開發(fā)模式。

分析中駿的土地儲(chǔ)備和城市布局，指向很明顯。那就是，5年后，必須確保實(shí)現(xiàn)1000億元的銷售額。攸克君判斷，這個(gè)任務(wù)甚至極有可能提前實(shí)現(xiàn)。

為什么沒有提出更高的目標(biāo)?比如，2000億甚至3000億?如果天天打雞血，企業(yè)高負(fù)債，全員高杠桿，也不是不可能實(shí)現(xiàn)。

但守住安全邊際依然重要。因?yàn)椋艘?guī)模，企業(yè)還有同等重要甚至更重要的指標(biāo)。按照攸克君的理解，關(guān)鍵看兩大指標(biāo)，利潤(rùn)率和現(xiàn)金流。

根據(jù)中駿置業(yè)半年報(bào)，今年上半年，其毛利率升5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到至30.7%。這就推動(dòng)了凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)。母公司擁有人應(yīng)占核心溢利為9.39億元，大增106%。期內(nèi)凈利潤(rùn)增加37.0%至約人民幣12.1億元，每股基本盈利約人民幣29.6分。

可以看到的是，近兩年來(lái)，開發(fā)商增收不增利的現(xiàn)象越發(fā)明顯，房企的平均毛利率也在走下坡路。今年初看到的一組數(shù)據(jù)，2016年A股房企加權(quán)平均毛利率在25.7%左右，而H股房企的加權(quán)平均毛利率也在26.4%。

從這幾個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，中駿都跑在了行業(yè)前列。而現(xiàn)金流方面，除了銷售額保持30%的增幅外(上半年合同銷售額155.24億)，中駿置業(yè)賬上還趴著現(xiàn)金及銀行存款134億元，利息保障倍數(shù)達(dá)3.3倍。對(duì)中駿這類規(guī)模的房企，有這樣的現(xiàn)金流，顯然是足夠安全甚至略顯謹(jǐn)慎。

這還是在上半年全面加快拿地速度的情況下。攸克君分析，也正是從現(xiàn)金儲(chǔ)備看，今年剩下的幾個(gè)月里，中駿還有可能繼續(xù)以較大力度增加土地儲(chǔ)備。（編輯：何鈺程）