當(dāng)面臨史上最嚴(yán)調(diào)控 114億拿地的中駿置業(yè)（01966）走到十字路口

2016年，火熱的房市令地產(chǎn)股漲勢(shì)迅猛。中駿置業(yè)（01966）這只市值不足百億的地產(chǎn)股，股價(jià)也在8個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)翻倍。如今，其市盈率依然只有4倍出頭。

然而，史上最強(qiáng)樓市調(diào)控卻在此時(shí)不期而至。當(dāng)?shù)凸乐怠坝鲆姟弊顝?qiáng)調(diào)控會(huì)擦出什么樣的火花呢？

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速

港股市場(chǎng)是一個(gè)以“業(yè)績(jī)?yōu)橥酢钡氖袌?chǎng)，而中駿置業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)緊緊也貼合了其業(yè)績(jī)的變化。

智通財(cái)經(jīng)注意到，中駿置業(yè)2011年的合計(jì)年化營(yíng)業(yè)收入為46.47億元，到了2016這一數(shù)字變?yōu)?38.69億元，約為6年前的3倍。攤薄凈資產(chǎn)收益率達(dá)到27.03%。而其股價(jià)也從2011年的最低價(jià)1.06港元，最高上漲至2017年3月27日的3.12港元。

（數(shù)據(jù)來源：同花順iFinD）

年報(bào)顯示，中駿置業(yè)的業(yè)務(wù)當(dāng)中，預(yù)計(jì)2017年竣工的物業(yè)規(guī)劃建筑面積約83.5萬(wàn)平方米，其中，中駿置業(yè)占100%權(quán)益的為29.3萬(wàn)平方米，其余54.2萬(wàn)平方米至少占50%以上權(quán)益?？梢韵胍?，這會(huì)給中駿置業(yè)年未來一段時(shí)期的業(yè)績(jī)帶來保障。

智通財(cái)經(jīng)注意到，中駿置業(yè)于5月11日發(fā)布公告，2017年4月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣17.02億元人民幣（如無特別說明，單位下同），同比增長(zhǎng)29%;合同銷售面積98744平方米，同比減少14%。

1-4月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約人民幣84.91億元，同比增長(zhǎng)51%;累計(jì)合同銷售面積49.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37%。1-4月的平均銷售價(jià)格為每平方米人民幣17105元。

斥資百億拿地

作為地產(chǎn)開發(fā)商，土地儲(chǔ)備自然是經(jīng)營(yíng)的重要一環(huán)。智通財(cái)經(jīng)注意到，中駿置業(yè)2016年斥資114.27億元，通過競(jìng)拍、收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)等方式，直接或間接持有土地共計(jì)95.73萬(wàn)平方米，地上可建面積約169.8萬(wàn)平方米（詳見下表）。

（數(shù)據(jù)來源：中駿置業(yè)2016年財(cái)務(wù)報(bào)告）

負(fù)債率穩(wěn)中有升

智通財(cái)經(jīng)注意到，中駿置業(yè)隨著業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，其負(fù)債率也在穩(wěn)步上揚(yáng)，2016年上升至76.25%。

（數(shù)據(jù)來源：同花順iFinD）

同部分市值較大的內(nèi)房股比較可以發(fā)現(xiàn)，中駿置業(yè)的負(fù)債率在同行中是偏高的。

那么，這家公司的償債能力如何呢？短期來看，根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，中駿置業(yè)流動(dòng)負(fù)債為228.86億元，其中，一年內(nèi)銀行及其他貸款34.27億元。流動(dòng)資產(chǎn)為，309.21億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為72.11億元。

此外，中駿置業(yè)4月21日發(fā)布公告稱，公司將額外發(fā)行于2022年到期的3億美元5.875%的優(yōu)先票據(jù)，將與于2017年3月10日發(fā)行的于2022年到期的2億美元5.875%的優(yōu)先票據(jù)合并并組成為單一系列。

短期來看，中駿置業(yè)的負(fù)債水平不會(huì)對(duì)其經(jīng)營(yíng)造成重大影響。

獲總裁連續(xù)增持

3月末。中駿置業(yè)主席、總裁兼執(zhí)行董事黃朝陽(yáng)以3港元左右的價(jià)格，增持自家股份1210萬(wàn)股，耗資約3600萬(wàn)港元?？偛迷诠蓛r(jià)長(zhǎng)期高位大手筆增持，似乎對(duì)公司發(fā)展頗有信心。

最強(qiáng)調(diào)控“來襲” 誰(shuí)將主宰沉??？

智通財(cái)經(jīng)注意到，進(jìn)入四月，中駿置業(yè)股價(jià)開始在高位橫盤整理，甚至開始緩慢震蕩下行。這恐怕有調(diào)控的“功勞”。

據(jù)報(bào)道,今年以來，全國(guó)已有超過55個(gè)城市發(fā)布了各種調(diào)控政策160多次。

智通財(cái)經(jīng)獲悉，從5月1日起，北京首套房貸款利率折扣取消，二套房的貸款利率由基準(zhǔn)利率(4.9%)上調(diào)20%，也就是執(zhí)行5.88%的年利率。

隨北京之后，上海的多家銀行將首套房貸利率進(jìn)行上調(diào)，從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折，上調(diào)到95折甚至基準(zhǔn)。5月4日，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開銷售;嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制;不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)。

這些調(diào)控措施給成交量帶來了直接影響，數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面積16.5萬(wàn)平方米，環(huán)比減少12.8%。

智通財(cái)經(jīng)注意到，上海地區(qū)2016年的合同銷售金額占到中駿置業(yè)總合同銷售金額的32.4%。

年報(bào)顯示，泉州地區(qū)的合同銷售金額，占中駿置業(yè)2016年總合同銷售金額15.1%。智通財(cái)經(jīng)注意到，泉州住房公積金管理委員會(huì)4月8日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策的通知》公布了多項(xiàng)調(diào)控措施，其中主要包括，職工家庭二套房使用住房公積金貸款購(gòu)房的，首付比例提升至40%；雙職工最高貸款額度從80萬(wàn)元下調(diào)至60萬(wàn)元；取消公積金抵首付，需繳交2成后才可提取等等。

考慮到中駿置業(yè)目前僅4.22倍PE，1.17倍PE，股息率也超過6%，質(zhì)地上乘。從5月的業(yè)績(jī)報(bào)告來看，盡管銷售面積下滑了14%，但銷售金額大增29%，因此難言調(diào)控究竟將對(duì)其造成了多大影響，相信6月份的業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)進(jìn)一步給出答案。