中金2022年下半年房地產(chǎn)展望：銷售拐點(diǎn)已現(xiàn) 信用拐點(diǎn)仍需時(shí)日

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報(bào)告稱，在宏觀穩(wěn)增長(zhǎng)、房貸產(chǎn)行業(yè)需求側(cè)提振、供給側(cè)出清相互交織的環(huán)境下，判斷2022年下半年房地產(chǎn)景氣度回升、信用市場(chǎng)化債重建將是主線。1)股票角度，銷售回升曙光已現(xiàn)，該行看好兩市地產(chǎn)股6-12個(gè)月維度回報(bào)表現(xiàn)，選股聚焦頭部國(guó)企、經(jīng)營(yíng)良好的混合所有制或類似資質(zhì)、區(qū)域型龍頭、及高信用民企，布局多元業(yè)務(wù)的企業(yè)若相應(yīng)賽道景氣復(fù)蘇，則錦上添花。2)信用債角度，集中到期和出險(xiǎn)企業(yè)問題未解，房企信用風(fēng)險(xiǎn)處于“黎明前的黑暗時(shí)刻”，短期建議優(yōu)秀國(guó)企作為城投分散性品種打底倉(cāng)配置，其中債務(wù)負(fù)擔(dān)重但融資和外部支持條件好的國(guó)企還有一定超額收益挖掘空間，非國(guó)企板塊經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、到期壓力可控的企業(yè)短期品種有交易性價(jià)值，長(zhǎng)期謹(jǐn)慎為主。

中金主要觀點(diǎn)如下：

銷售拐點(diǎn)已現(xiàn)，信用拐點(diǎn)仍需時(shí)日。新房和二手房銷售量?jī)r(jià)表現(xiàn)自5月末均已初現(xiàn)筑底回升信號(hào)，但在區(qū)域間、企業(yè)間并不均衡，而三季度境內(nèi)外公司債到期仍密集，信用市場(chǎng)的筑底改善或仍需時(shí)間。受此影響投資、開工等指標(biāo)或依舊承壓，致本輪供給側(cè)拐點(diǎn)可能明顯滯后于需求側(cè)。

政策端仍有進(jìn)一步打開空間，重點(diǎn)關(guān)注供給側(cè)。4月底政治局會(huì)議后各地需求端政策大幅寬松，該行認(rèn)為當(dāng)前施力范圍與尺度均已不低，后續(xù)發(fā)力空間有必要更多集中于供給端，尤其應(yīng)聚焦于對(duì)房企信用風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)性紓解。

行業(yè)基本面復(fù)蘇有望從下半年延續(xù)至2023年，銷售改善快于投資。該行判斷今年下半年基本面各項(xiàng)指標(biāo)將陸續(xù)進(jìn)入修復(fù)通道，景氣回升延續(xù)至2023年?；鶞?zhǔn)情形下，該行預(yù)計(jì)2022年新房銷售面積、新開工面積、開發(fā)投資額三項(xiàng)指標(biāo)分別同比下跌13%、27%和4%，跌幅較上半年均有收窄。

開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局重塑。該行判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控的企業(yè)(以國(guó)企、自身經(jīng)營(yíng)良好的混合所有制企業(yè)、均好型民企為代表)有望率先回歸業(yè)務(wù)正循環(huán)，而問題企業(yè)的核心任務(wù)是減負(fù)化債，相關(guān)方案、時(shí)間表、終局等判斷仍需基于供給側(cè)政策的指導(dǎo)與反饋。由此推斷市場(chǎng)份額演化將呈現(xiàn)幾個(gè)趨勢(shì)：1)土儲(chǔ)、財(cái)務(wù)、操盤、多元布局均好型房企領(lǐng)銜發(fā)展;2)國(guó)企和民企力量逆轉(zhuǎn);3)全國(guó)型和區(qū)域型龍頭各有所長(zhǎng);4)借助地產(chǎn)基金等股權(quán)類金融工具或代建等業(yè)務(wù)模式，長(zhǎng)尾參與主體更為豐富多元。

探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。該行認(rèn)為新發(fā)展模式的內(nèi)涵應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)在土地供給充分化、住房供應(yīng)多樣化、財(cái)稅體系可持續(xù)化和金融杠桿合理化四個(gè)主要層面。相關(guān)改革的推進(jìn)有助于形成租售并舉、增存并重的市場(chǎng)格局、降低房地產(chǎn)金融屬性，從需求側(cè)提升住房可支付性、供給側(cè)促進(jìn)房企回歸經(jīng)營(yíng)邏輯。

風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情超預(yù)期反復(fù);基本面修復(fù)速度或幅度低于預(yù)期;房企信用問題超預(yù)期惡化。