美國(guó)住房市場(chǎng)迎暴風(fēng)雨前夜! 華爾街應(yīng)聲下調(diào)房地產(chǎn)服務(wù)公司評(píng)級(jí)

隨著加息周期之下美國(guó)抵押貸款利率上升，以及通脹屢創(chuàng)新高帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，一些潛在購(gòu)房者開(kāi)始觀望，新冠疫情期間加劇的白熱化住房市場(chǎng)開(kāi)始逐步緩解。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，上周公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份美國(guó)房屋開(kāi)工數(shù)和建筑許可數(shù)降幅均超過(guò)預(yù)期，房屋建筑商信心連續(xù)第六個(gè)月下滑，降至2020年6月以來(lái)的最低水平。但數(shù)據(jù)顯示，該行業(yè)并沒(méi)有徹底陷入困境，上周抵押貸款申請(qǐng)量增加了6.6%，較前一周的6.5%降幅有所反彈。

美國(guó)政府上周四公布的數(shù)據(jù)顯示，上個(gè)月美國(guó)新住宅開(kāi)工數(shù)同比下降14.4%，即折合成年率至155萬(wàn)套，為一年多來(lái)(14個(gè)月)最低水平。市場(chǎng)預(yù)期中值為169萬(wàn)套。抵押貸款利率方面，數(shù)據(jù)顯示，在截至6月16日的一周，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款平均利率升至5.78%，遠(yuǎn)高于年初時(shí)3.11%的水平，達(dá)到2008年11月以來(lái)的最高水平。據(jù)悉，這一數(shù)字是在美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息75個(gè)基點(diǎn)之前公布，目前美國(guó)部分銀行已經(jīng)報(bào)出6%或更高利率，由此可見(jiàn)美聯(lián)儲(chǔ)加息將會(huì)愈發(fā)增加美國(guó)購(gòu)房者的壓力。

來(lái)自Redfin和Re/Max的最新報(bào)告也顯示房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張速度放緩。全球知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)集團(tuán)Re/Max在其2022年5月住房報(bào)告中稱(chēng)，5月份的房屋成交數(shù)量較上年同期下降8.5%，而5月份通常是一年中房屋銷(xiāo)售最活躍的月份之一。

此外，盡管房屋庫(kù)存量仍遠(yuǎn)低于歷史水平，但庫(kù)存已開(kāi)始增加。Re/Max表示，5月份待售房屋銷(xiāo)量較4月份增加16.3%。月度庫(kù)存供應(yīng)量從4月份的0.8上升至0.9。該公司稱(chēng)，在新冠疫情爆發(fā)前的五年里，更典型的庫(kù)存水平相當(dāng)于如今兩到三個(gè)月的供應(yīng)量。

然而，這些因素似乎并沒(méi)有阻止房?jī)r(jià)的上漲。2022年5月的銷(xiāo)售價(jià)格中值為43萬(wàn)美元，較4月的42.5萬(wàn)美元上漲1.2%，比2021年5月的38萬(wàn)美元上漲13.2%。

另一個(gè)表明房?jī)r(jià)還沒(méi)有達(dá)到疲軟的跡象是:5月份的平均接近掛牌價(jià)格比率為103%，這意味著房屋售價(jià)比要價(jià)高出3%。相比之下，2021年5月的這一比例分別為102%。Redfin在房屋競(jìng)標(biāo)中也看到了類(lèi)似的動(dòng)態(tài)。據(jù)其經(jīng)紀(jì)商提供的數(shù)據(jù)顯示，5月，一套具代表性的房屋在競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)中收到了5.3份報(bào)價(jià)，但低于4月的6.8份和2021年5月的7.4份。

盡管如此，Redfin在報(bào)告中表示：“購(gòu)房者的競(jìng)爭(zhēng)正在降溫，因?yàn)榈盅嘿J款利率上升和房?jī)r(jià)飆升，令許多美國(guó)人購(gòu)房變得不那么可行，”這一點(diǎn)在新購(gòu)房者具代表性的月抵押貸款利率中得到了證實(shí)，按目前5.78%的美國(guó)30年期抵押貸款利率計(jì)算，月抵押貸款利率為2.514美元，較上年同期的2.93%上漲近50%。

來(lái)自Redfin的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，到2022年底，競(jìng)標(biāo)率將降至50%以下——平均而言，每周有5.6%的待售房屋價(jià)格下降，這是Redfin自2015年初開(kāi)始收集數(shù)據(jù)以來(lái)的最高水平。Redfin在另一份報(bào)告中稱(chēng)，在截至6月12日的四周內(nèi)，房屋賣(mài)家也表示有可能降低標(biāo)價(jià)。

華爾街開(kāi)始下調(diào)房地產(chǎn)服務(wù)公司評(píng)級(jí)

如下圖所示，在過(guò)去的五年里，房地產(chǎn)服務(wù)公司的表現(xiàn)超過(guò)了房屋建筑公司和標(biāo)普500指數(shù)。然而，隨著該市場(chǎng)的活動(dòng)放緩，華爾街分析師們一直在重新評(píng)估這些股票評(píng)級(jí)。

據(jù)了解，富國(guó)銀行下調(diào)了托爾兄弟(TOL.US), M.D.C. Holdings (MDC.US)和Meritage Homes (MTH.US)評(píng)級(jí)，而美國(guó)銀行則下調(diào)了Dream Finders Homes (DFH.US)評(píng)級(jí)。B. Riley下調(diào)了Taylor Morrison Home (TMHC.US), Tri Pointe Homes (TPH.US)和Green Brick Partners(GRBK.US)的評(píng)級(jí)。

5月現(xiàn)房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將于本周二公布，折合年率市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)為539萬(wàn)套，4月為561萬(wàn)套。5月新房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將于周五公布，市場(chǎng)預(yù)計(jì)為58萬(wàn)套，低于4月的59萬(wàn)套。