浙商證券：5月房地產(chǎn)銷售投資環(huán)比回升 下半年帶有Alpha屬性的企業(yè)會更加受益

智通財經(jīng)APP獲悉，浙商證券發(fā)布研究報告稱，從往年的市場表現(xiàn)規(guī)律來看，6月為地產(chǎn)銷售旺季，而市場到7月將進入淡季，環(huán)比需求預(yù)計將有所回落。同時，6-7月份將房企在今年內(nèi)的境內(nèi)外債務(wù)到期高峰，房企亟須借助市場修復(fù)推動銷售回款并償還債務(wù)。因此，6-7月份將作為評估政策是否需要進一步放寬的關(guān)鍵窗口期。如果市場基本面能夠順利度過6-7月，需求修復(fù)在7月之后會更加堅定?；诖?，該行認(rèn)為下半年受益于需求修復(fù)的帶有Alpha屬性的企業(yè)會更加受益。Alpha包含兩個層次：1)2022H1維持拿地力度年內(nèi)能夠順利推向市場銷售，受益于行業(yè)銷售修復(fù)周期;2)土儲布局于需求率先修復(fù)的區(qū)域或者城市，銷售表現(xiàn)有較強Alpha。投資標(biāo)的方面，該行堅定看好長期受益于行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的優(yōu)質(zhì)龍頭，以及短期抗周期能力強的小而美公司，相關(guān)標(biāo)的包括：保利發(fā)展(600048.SH)、中國海外發(fā)展(00688)、濱江集團(002244.SZ)等。此外，下半年需求修復(fù)利好中介和物業(yè)公司估值修復(fù)，建議關(guān)注貝殼-W(02423)、碧桂園服務(wù)(06098)等。

浙商證券主要觀點如下：

銷售：5月銷售下行放緩，單月環(huán)比回升同比降幅收窄

2022年1-5月全國商品房銷售面積5.07億平，累計同比-23.6%，較1-4月累計同比降幅擴大2.6pct。5月當(dāng)月銷售面積1.1億平。5月銷售面積較4月環(huán)比+25.8%(增速較4月由負(fù)轉(zhuǎn)正，大幅提升69.0pct)，同比-31.8%(較4月降幅收窄7.2pct)，當(dāng)月表現(xiàn)呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。2022年1-5月全國商品房銷售金額4.83萬億元，累計同比-31.5%，較1-4月累計同比降幅擴大2.0pct。5月當(dāng)月銷售金額1.05萬億元，較4月環(huán)比+29.7%(增速由負(fù)轉(zhuǎn)正大幅提升72.4pct)，同比-37.7%(降幅收窄8.9pct)。從銷售均價上來看，5月單月銷售均價9615元每平，環(huán)比+3.1%(較4月提升2.8pct)，1-5月累計銷售均價9527元每平，環(huán)比+0.26%(較4月提升0.76pct)。該行認(rèn)為，持續(xù)的政策放松對需求端起到一定的提振效果。但對比2016-2017年及2021年的銷售市場表現(xiàn)，也同樣存在5月銷售數(shù)據(jù)環(huán)比提升的情況，因此，政策放松的提振作用是否仍將延續(xù)，仍有待于觀察6-7月的市場表現(xiàn)。

投資：累計投資額同比延續(xù)負(fù)增長，單月表現(xiàn)優(yōu)于4月

2022年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額5.21萬億元，累計同比-4.0%，較1-4月跌幅擴大1.3pct。5月當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1.3萬億元，環(huán)比+14.0%(增速較4月提升28.1pct)，同比-7.8%(較4月同比跌幅收窄2.3pct)。

土地市場略有回暖，新開工、竣工面積環(huán)比修復(fù)

2022年1-5月土地購置面積累計同比-45.7%，較1-4月累計同比降幅收窄0.8pct。土地購置面積累計同比值自2021年5月以來13個月為負(fù)，2022年至今累計同比降幅始終在四成以上。5月單月土地購置面積環(huán)比+45.9%，同比-43.1%，環(huán)比增速大幅回正且同比降幅收窄約14.3pct。2022年1-5月新開工面積累計同比-30.6%，較1-4月降幅擴大4.3pct，自2021年7月以來已持續(xù)11個月負(fù)增長。2022年1-5月竣工面積累計同比-15.3%，較1-4月降幅擴大3.4pct。從單月表現(xiàn)情況來看，新開工面積5月當(dāng)月環(huán)比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，較上期提升53.5pct，且同比降幅略有收窄，而竣工面積5月當(dāng)月環(huán)比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，較4月提升41.9pct，但同比降幅擴大17.1pct。該行認(rèn)為，土地市場環(huán)比回暖主要在于政府加大對房企讓利的力度，通過降低起拍價格并提升住宅限價，提高地塊的測算毛利率，從而吸引更多房企參與招拍掛。值得注意的是，房企方面需要獲取充足資金才能購置土地，因此長期來看，土地端的持續(xù)回暖仍主要依賴于樓市需求修復(fù)。

房企資金面：5月單月略有改善但不明顯，累計跌幅仍在擴大

2022年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計值6.04萬億元，累計同比-25.8%，較1-4月降幅擴大2.2pct，2022年以來累計負(fù)增長趨勢不斷擴大。從房地產(chǎn)開發(fā)資金占比較大的國內(nèi)貸款和其他資金來看：1)國內(nèi)貸款2022年1-5月累計值8045億元，累計同比-26.0%，較1-4月累計同比跌幅擴大1.6pct。國內(nèi)貸款5月單月金額1208億元，環(huán)比-7.9%，同比-34.0%，單月同環(huán)比降幅均有所擴大。從占比情況來看，1-5月國內(nèi)貸款累計金額占比13.3%，較1-4月下降0.8pct。2)其他資金中，個人按揭貸款2022年1-5月累計值9785億元，累計同比-27.0%，較1-4月累計同比降幅擴大1.9pct，5月單月金額1747億元，環(huán)比+4.76%，同比-34.4%，環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正提升30.5pct，且同比降幅收窄8pct。

風(fēng)險提示：政策放松力度和速度弱于預(yù)期;局部城市疫情反復(fù)拖累行業(yè)修復(fù)進度;個別房企信用事件干擾板塊整