中信證券：房地產市場基本面底部或已出現 下半年銷售有望持續(xù)提升

智通財經APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，2022年5月樣本企業(yè)銷售金額和面積同比分別下降55%和56%，與4月降幅基本持平，環(huán)比分別提升11%和10%，顯示邊際回暖跡象。該行認為，銷售數據的邊際回暖提示市場基本面底部或已出現，需求側政策積累和局部疫情影響減弱進一步推動市場信心恢復，下半年房地產銷售有望持續(xù)提升。企業(yè)表現分化加劇，開發(fā)能力強、交付確定性高、房屋質量有保障的高信用企業(yè)市場優(yōu)勢逐漸凸顯?？春梅课萁灰追掌脚_貝殼(BEKE.US)，看好高信用高效率的地產開發(fā)藍籌，包括保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、萬科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)、美的置業(yè)(03990)、濱江集團(002244.SZ)等。

中信證券主要觀點如下：

新房銷售邊際好轉值得期待。

2022年5月該行跟蹤的18個樣本企業(yè)銷售金額2743億元，同比下降55%(4月同比下降56%)，環(huán)比提升11%(4月環(huán)比下降21%);銷售面積1826萬平米，同比下降56%(4月同比下降56%)，環(huán)比提升10%(4月環(huán)比下降18%)。累計數據方面，1-5月，樣本企業(yè)銷售金額同比下降48%，銷售面積同比下降46%。二手市場已經有轉暖跡象，新房銷售的邊際好轉也值得期待。

市場仍然擔心交付。

5月該行跟蹤的樣本企業(yè)銷售表現分化加劇，高信用企業(yè)銷售金額同比下降42%，較4月跌幅48%有明顯回落;一般信用企業(yè)銷售金額同比下降76%，較4月跌幅74%進一步擴大。不同企業(yè)平均房價變化也呈現相反走勢，5月高信用企業(yè)平均銷售房價15190元/平米，環(huán)比提升2%;一般信用企業(yè)平均銷售房價12864元/平米，環(huán)比下降4%。該行認為，2021年下半年爆發(fā)房地產信用風波以來，新房市場面臨交付困擾一直存在。這一方面可能使得新房表現不如二手，另一方面也使得高信用公司表現更高。

需求側政策托底效果初顯。

5月中央和地方針對房地產需求側連續(xù)出臺多項政策。5年期LPR利率下調至4.45%，首套房按揭貸款利率定價下限下調到4.25%，距離2021年底個人住房貸款加權平均利率差距有138個基點。各地也陸續(xù)出臺多項以限售、限價、限購、限貸為核心的需求側政策以刺激市場需求，維持行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。該行認為5月企業(yè)銷售數據顯示需求側政策的積累在行業(yè)下行周期中的托底作用初顯，考慮到政策作用的滯后性，下半年市場有望加速恢復。

局部疫情影響逐漸減弱，累積需求或將迎來釋放。

受局部疫情影響的各大城市房地產銷售均受到了不同程度的影響，該行估計封控范圍最大的期間內全國可能有多達30-40%的銷售案場采取了限流或封閉的管理措施。當前北京上海地區(qū)疫情防控均取得階段性進展，6月全國經濟產業(yè)秩序有望得到恢復。該行認為，大部分購房需求不會因疫情而消失，隨著疫情防控影響減弱，受壓制的購房需求或將迎來一輪較為集中的釋放，前期受影響較大的華東地區(qū)有望反彈。

風險因素：個別資金緊張的開發(fā)企業(yè)存在出現信用風險的可能。疫情可能在局部地區(qū)反彈的風險。企業(yè)盈利能力已經受到很大影響，報表是歷史的體現，2022年中報業(yè)績很可能承受壓力。