平安證券：5年期LPR下調至4.45% 引導房貸利率下行信號明顯 有望迎來房地產銷售復蘇

智通財經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報告稱，隨著政策發(fā)力及疫情后復蘇形成共振，該行認為二季度末三季度初為樓市企穩(wěn)的重要觀察窗口期，下半年行業(yè)有望逐步迎來政策寬松與銷售復蘇的蜜月期，板塊估值有望逐步修復。開發(fā)板塊主要關注，一類為短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中長期有望搶占市場份額的強運營、高信用企業(yè)，如保利發(fā)展(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等;一類為基本面有一定支撐、政策博弈彈性標的如新城控股(601155.SH)、中南建設(000961.SZ)等。物管板塊估值已至歷史低位，隨著政策松綁及房企資金改善，有望帶來優(yōu)質物企估值修復，關注如碧桂園服務(06098)、保利物業(yè)(06049)、招商積余(001914.SZ)等。

平安證券主要觀點如下：

LPR改制后首次5年期下降15bp，引導房貸利率下行信號意義較強。

5月5年期LPR下調至4.45%，較上月4.6%下降15bp，創(chuàng)LPR改制后5年期最大單次降幅。按照總價100萬、首付5成、按揭利率4.6%，30年按揭，等額本息還款方式下對應月供為2563元/月，若按揭利率降15bp，對應月供下降比例為1.7%。結合5月15日央行下調首套房房貸利率下限至5年期LPR減20bp，即意味著本月5年期LPR下調后，最低首套房房貸利率可降至4.25%，按揭利率下調空間進一步打開，引導房貸利率下行信號明顯。

按揭利率快速下行，后續(xù)有望延續(xù)改善。

4月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，為5月5年期LPR的1.16倍，上浮比例仍處于歷史較高水平。對比2009Q2和2016Q3兩輪低點，從絕對值差值、與同期基準價差、與基準相對比值差距，當前按揭利率潛在下行空間依舊充足?；鶞世史矫?，對比5月5年期LPR與歷史值及5年以上中長期貸款利率，當前5年期LPR已處于歷史低位，后續(xù)按揭利率改善或在基準加點方面優(yōu)化。據(jù)財聯(lián)社報道，央行下調最低首套房貸款利率后，本周鄭州、天津等地陸續(xù)將首套利率下調至4.4%(4月5年期LPR減20bp)，預計后續(xù)更多壓力型城市首套房貸利率向下限靠攏。

二季度末及三季度初為銷售觀察窗口期，本輪復蘇斜率或不及過往。

近期政策松綁力度及城市能級持續(xù)上升，首付比例、按揭端等加大發(fā)力，疊加近期疫情逐步得到控制，多重因素有望形成共振，為銷售企穩(wěn)奠定基礎。但考慮樓市信心不足、疫情反復導致購房者收入預期走弱，本來銷售復蘇彈性或不及過往周期(2008-2009年、2014-2016年)。房企方面，隨著政策維穩(wěn)及多舉措化解房企信用風險，該行認為房企間將加速走向分化，下半年民企現(xiàn)金流有望得到緩解，強運營強信用的央國企及優(yōu)質民企或將更積極把握拿地窗口期，迎來發(fā)展機遇。

風險提示：房地產行業(yè)短期波動超出預期風險;個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應超出預期風險;政策改善及時性低于預期風險。