平安證券：高能級城市加入房產(chǎn)松綁行列 政策發(fā)力支持改善需求

智通財經(jīng)APP獲悉，平安證券發(fā)布研究報告稱，在穩(wěn)增長背景下，房產(chǎn)政策力度及城市能級持續(xù)擴大，后續(xù)銷售企穩(wěn)有待疫情有效控制，隨著政策傳導(dǎo)落地、上半年高基數(shù)效應(yīng)逐漸減弱，該行認為二季度末及三季度初為銷售的重要觀察節(jié)點。短期建議關(guān)注受益杭州政策改善的深耕型房企濱江集團(002244.SZ)及房產(chǎn)服務(wù)商我愛我家(000560.SZ)，中長期隨著本輪陣痛期中部分房企的退出或收縮，行業(yè)整體格局有望得到優(yōu)化，具備融資、管控優(yōu)勢的強運營、高信用房企市場份額及盈利能力均有望得到提升。開發(fā)類建議關(guān)注強運營、高信用企業(yè)保利發(fā)展(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)等，及政策博弈彈性標的新城控股(601155.SH)、中南建設(shè)(000961.SZ)等。物管板塊估值已至歷史低位，政策端改善亦有望帶來優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)估值修復(fù)，關(guān)注碧桂園服務(wù)(06098)、保利物業(yè)(06049)等。

事件：成都出臺《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》，優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認定標準，近郊區(qū)(市)縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算;優(yōu)化無房居民家庭認定標準，購房人及其家庭成員在該市無自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購房之日前2年內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認定為無房居民家庭。杭州出臺樓市新政，非本市戶籍家庭，提供12個月社保證明可購二手房;符合條件的三孩家庭，在本市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號;個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。

全國銷售降幅擴大，短期下行壓力猶存。疫情沖擊、收入預(yù)期下行、交付擔(dān)憂持續(xù)影響購房者信心，1-4月全國商品房銷售面積、銷售額分別同比降20.9%、29.5%，4月單月銷售面積、銷售額同比降39.0%、46.6%，降幅環(huán)比擴大21.3、20.4pct，同期百強房企單月銷售額、銷售面積同比下降59.2%、60.7%，降幅環(huán)比擴大6.6、3.5pct;5月前13日新房日均成交同比降59.5%，降幅較4月擴大4pct。4月29日政治局會議提出支持剛需改善住房需求，5月15日央行、銀保監(jiān)下調(diào)首套房最低房貸利率，各地政策松綁力度逐漸加大，城市能級從三四線延伸至高能級城市。

松綁力度加大疊加城市能級上升，支持改善性需求釋放。杭州優(yōu)化二手住房交易政策，非本市戶籍家庭連續(xù)繳納社保或個稅滿12個月即可購房，此前非本市戶籍家庭需繳48個月、落戶未滿5年的戶籍家庭需繳24個月;成都近郊區(qū)(市)縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算，同時優(yōu)化無房家庭認定，均可釋放購房指標。此外杭州、東莞增值稅免征“5改2”，可有效降低置換房產(chǎn)交易成本。近期南京、東莞、杭州等地對多孩家庭給予額外購房指標，寧波等地針對多孩家庭密集出臺公積金優(yōu)惠政策，有助于支持改善性住房需求、貫徹鼓勵生育的政策方針。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)短期波動超出預(yù)期風(fēng)險;個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險;政策改善及時性低于預(yù)期風(fēng)險。