國(guó)泰君安：維持華潤(rùn)置地(01109)“增持”評(píng)級(jí) 2021年業(yè)績(jī)符合預(yù)期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，國(guó)泰君安發(fā)布研究報(bào)告稱，維持華潤(rùn)置地(01109)“增持”評(píng)級(jí)，2021年業(yè)績(jī)符合預(yù)期，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2121億元，歸屬普通股東凈利潤(rùn)324億元，分別同比增18.1%/8.7%，預(yù)計(jì)2022/23年業(yè)績(jī)?cè)鏊僦?0.5%/11.2%(原為10.8%/4.8%)，預(yù)計(jì)2024年業(yè)績(jī)?cè)鏊贋?0.2%，上調(diào)2022/23年EPS為5.02/5.58元(原4.94/5.18元)，預(yù)計(jì)2024年EPS為6.15元。

國(guó)泰君安主要觀點(diǎn)如下：

公司利潤(rùn)率繼續(xù)下行，持有物業(yè)減緩下行趨勢(shì)。

2021年公司整體毛利率為27.0%，較2020年下降3.9pcts，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)下降5.4pcts至23.7%，而以持有業(yè)務(wù)和地產(chǎn)生態(tài)圈業(yè)務(wù)為主的其他業(yè)務(wù)毛利率則提升5.1pcts至48.2%。轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的高利潤(rùn)率減緩了開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下行的趨勢(shì)。公司拿地成本在2020-2021年有較大幅度提升，而公司當(dāng)前結(jié)算的項(xiàng)目均價(jià)較低，預(yù)計(jì)過去高地價(jià)項(xiàng)目帶來的影響尚未釋放完畢。考慮到持有物業(yè)在2022-2023年仍將持續(xù)釋放，非開發(fā)業(yè)務(wù)的占比逐漸提升，達(dá)到13.3%，可以對(duì)沖部分開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下行的影響。

公司作為三檔全綠央企，2021年逆勢(shì)提升土地儲(chǔ)備，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性展現(xiàn)。

2021年實(shí)行土地兩集中政策以來，到第二輪土拍基本上已經(jīng)難以看見民企參與，央國(guó)企活躍度較高，一方面因?yàn)橘Y質(zhì)較好，安全性更高，融資端依然相對(duì)更有優(yōu)勢(shì);另一方面土拍市場(chǎng)冷淡，央國(guó)企托底。因此公司2021年土地投資力度依然高達(dá)47%，相較于同行土儲(chǔ)下降，公司土地儲(chǔ)備較年初略有上升，達(dá)到6873萬方，貨值約1.2萬億元。

行業(yè)整體空間向下的環(huán)境下，公司轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)帶來更安全的現(xiàn)金流利潤(rùn)。

2021年公司投資物業(yè)、酒店業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收282億元，同比增長(zhǎng)25.8%。其中，公司的購(gòu)物中心零售額和租金收入分別同比增長(zhǎng)45%和38%，實(shí)現(xiàn)較高增長(zhǎng)。截止2021年底，公司在運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心達(dá)到54個(gè)，面積達(dá)到669萬方。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)需求不足帶來銷售超預(yù)期下滑，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)不達(dá)預(yù)期。