關于大唐集團控股（02117）2021財報的六個新認識

大唐集團控股（02117）的2021年業(yè)績，和他的股價一樣四平八穩(wěn)。

智通財經APP查閱其財報顯示，截至2021年12月31日，大唐集團控股實現營業(yè)收入112.54億元，同比增長6.3%；實現凈利潤10.26億元，同比增長8%，成為行業(yè)內 “增收又增利”的房企之一。

數據同時顯示，銷售方面，2021年大唐集團控股銷售額約人民幣505.8億元，同比增速13.64%，遠超于行業(yè)增速，甚至在百強地產銷售額多多面積下調的前提下，表現尤其亮點。

從這份財報來看，有許多的好消息，也有瑕疵之處——譬如借款利率上升了1個百分點。主業(yè)的地產開發(fā)依舊穩(wěn)健，區(qū)域的拓展增加了長三角多個城市，沒有再現債務爆表的情況，大唐集團控股的表現從來無需市場擔心，外界的寄望是其會否飛得更高？

譬如經營目標是否可以訂得再高一些，而是能夠有更大位置的突破；譬如負債在穩(wěn)定黃檔的前提下，能否向綠檔進發(fā)；比如在商務方面能否有較多擴張，由此帶來更多的租金現金流；譬如過去的高周轉已不再適用，能否推動組織架構優(yōu)化升級，向精致管理要利潤？

在“房住不炒”的大政策前提下，隨著眾多房企的爆雷，市場上開始涌現大量優(yōu)質的土地?，F在看來，手握大量現金的大唐集團控股，2022年將是其努力奔跑的起點，而我們可以從他2021年的財報里窺斑知豹。

第一個認識 凈利潤高于營收增長

大唐集團控股8%的凈利潤增長，高于其6%的營收增長。

這與目前整個房地產行業(yè)利潤的跌落谷底形成鮮明對照。受疫情、“三道紅線”、土地兩集中以及銷售、融資端的系列政策高壓影響，以A股上市房企為例，虧損企業(yè)占比近半。

從凈利潤推倒至毛利率來看，大唐集團控股仍能保持24%的行業(yè)高位，與去年同期基本持平。作為對應，行業(yè)毛利率已有8-10%的下滑。

能夠保持如此高的毛利率，即源于大唐地產對區(qū)域、產品系的深耕，亦同樣由于在管理方面的下沉和組織的重構。

舉例而言，大唐集團控股深耕區(qū)域，一個團隊同時管理多個項目，一方面提高了資源利用率，降低成本消耗，提高人均效能，從而贏得更多的利潤；另一方面開啟輕資產運營模式，進行調結構、儲糧倉的創(chuàng)新舉措。

在這種改革的舉措下，大唐集團控股銷售額高于行業(yè)增速：2021年實現合約銷售金額505.8億元，同比增長13.64%。

作為對比，根據克而瑞統計數據顯示，2021年百強房企銷售增速罕見出現負增長，同比增速僅為-4%。且受信貸政策以及資金壓力影響，2021年，房企年度目標平均完成率僅為88%，低于近年105%的平均數。

大唐集團控股全全年目標完成率達到101.2%。相比百強房企平均表現，大唐集團控股在銷售方面保持了一定增長韌性。

第二個認識 現金流充沛，負債率降低

截至2021年12月31日，大唐集團控股賬面現金55.1億元，與2020年同期基本持平，且足以覆蓋公司短期債務，現金短債比為1.13；凈負債率 51.6%，同比降低7個百分點；剔除預收賬款的資產負債率為76.1%，同比降低近2個百分點。

充足的資金流進一步提升了大唐集團控股抵御風險的能力，使其在行業(yè)下行周期能夠保持穩(wěn)健發(fā)展。

2021年，整個地產行業(yè)面臨了前所未有的債務和資金壓力。貝殼研究院發(fā)布的一組數據顯示，2018年至今，房企到期債務規(guī)模逐年上升，至2021年達到頂峰，全年到期債務總規(guī)模突破萬億元。債務重壓之下，財務健康已成房企經營發(fā)展的基本前提。

這與大唐集團控股一直以來堅持穩(wěn)健經營相關。自2020年成功登陸資本市場后持續(xù)致力于降負債、調結構、穩(wěn)現金流以抵御行業(yè)信用風險。

不過，就目前來看，大唐集團控股2021年的每年加權實際利率為9.3%，較2020年上升了1個百分點。在2022年，降負債仍然是大唐集團控股的重要目標。

第三個認識 商業(yè)地產成新亮點

大唐集團多元業(yè)務板塊的商業(yè)物業(yè)及酒店經營收入大幅增加，貢獻力度最大。

在營收結構上，大唐集團控股的商業(yè)、酒店收入也分別同比增長61.5%及14%達到0.91億元和0.54億元，已經成為公司較為穩(wěn)定的收入增長來源。

商業(yè)方面收入的增加，主要是由于南寧大唐天成一期、二期商業(yè)的建成所帶來的租金貢獻，目前大唐集團控股已有8個商業(yè)項目，主要坐落于廈門及南寧。

酒店運營的收入增加，主要是廈門大唐景瀾、南寧大唐叢悅的開業(yè)表現優(yōu)異，由此提升了營收貢獻。

智通財經APP查閱“七普”數據顯示，廈門市以外流入人口為271.50萬人，與“六普”（2010年第六次全國人口普查）相比，增加了86.97萬人，增長47.13%；2020年常住人口達874.16萬人，人口增速排在廣西全區(qū)首位，達31.22%。

大唐集團控股的地產銷售、商業(yè)地產等多集中在廈門和南寧，兩個均是海峽西岸經濟區(qū)、北部灣經濟區(qū)的核心城市，且人口持續(xù)凈流入，重構成公司未來增長的基石。

第四個認識 新增一線城市土儲

2021年，大唐集團控股遵循3+X的地域布局，繼續(xù)深耕聚焦現有區(qū)域，全年新增24宗土地項目，總建筑面積為608萬平方米。

截止2021年12月31日，大唐集團在6大城市群區(qū)共擁有146個處于不同開發(fā)階段的地產項目，土儲總建筑面積約2371萬平方米。

在已建立相對穩(wěn)定規(guī)模優(yōu)勢的海西和北部灣兩個城市群持續(xù)深耕之外，大唐集團控股抓住總部躍遷上海的機遇，繼續(xù)完善長三角區(qū)域和全國布局，并新進入廣州、南京、南昌3個重點城市。

未來中國城市的地產會進一步分化，一線、新一線、強二線城市會成為人口聚焦的主力軍，而大唐集團控股基本盤均扎根在一二線城市，隨著都市圈和城市群的擴大，將來會更有機會。

第五個認識 進軍產業(yè)地產和城市更新

集中供地的政策也改變了房企拿地格局，公開市場的土地大部分由國企央企包攬，包括大唐集團控股在內的民營房企則在探索更多元的投資渠道，例如發(fā)力產業(yè)地產、城市更新等賽道尋求投資破局。

在城市更新方面，2021年的最后一周，大唐集團控股持續(xù)發(fā)力，接連拿下南寧老城區(qū)兩幅地塊，共計681畝。

作業(yè)新興城市，南寧市于2020年開始大力推進城市更新。根據規(guī)劃，“十四五”期間，廣西計劃完成約44萬戶城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，其中南寧為12.5萬戶，占比28.4%。

2020年以來，城市更新成為房企爭相布局的賽道，尤其是“三道紅線”政策出臺以后，房企布局城市更新的步伐加快。安信證券研報顯示，根據2020年年報，TOP50房企中已有78%涉足城市更新項目，若分地域來看，粵系、閩系房企參與數量最多。

大唐集團控股作為第一批參與南寧城區(qū)城市更新的開發(fā)商，在南寧市擁有豐富的城市更新熟化經驗，擁有專業(yè)的熟化城市更新團隊。在兩個城市更新項目獲得成功的基礎上，大唐集團控股未來或將斬獲更多的南寧甚至是廣西優(yōu)質城市更新項目，提升自身的毛利率水平。

在城市更新方面，大唐集團控股在廣西南寧市已有多個項目的嘗試和突破。在產業(yè)地產方面，大唐集團控股在其標桿體育綜合體項目——大唐中心之后，在南寧開發(fā)的五象博盟中心，包含寫字樓集群、高端公寓、綠色生態(tài)街區(qū)以及國際級體育館等多種業(yè)態(tài)。

此外，大唐集團控股還在深耕地福建省漳州市落地了今年首個項目，即漳州300畝龍海浮宮地塊，在產業(yè)地產領域持續(xù)拓展。

第六個認識 對于估值的認識

在2021底資本市場爆雷以來，多家地產公司股價紛相腰斬，作為對比，大唐集團控股卻一直穩(wěn)健，其股價一直保持在IPO時期水平。

根據智通財經的分析，截止3月30日，大唐集團控股在過去20個交易日為資金凈流入，這與許多房地產企業(yè)形成對比，這可能從另一個側面反映了一個問題：投資人看好未來大唐集團控股未來的成長空間。

截圖來源：智通財經APP

考慮到大環(huán)境的變化、疫情影響及行業(yè)的情況，2022年大部分民企拿地的金額會大幅下降，如何及時交付、確保財務不出現更多的爆雷成為多數房企的選項，而市場則青睞那些手握巨額現金、負債率較低的民企。

對于今年的走勢，大唐集團控股預計市場將在一季度筑底，二季度逐步恢復，下半年市場形勢會好于上半年。尤其是今年以來，福州、南寧等地發(fā)布多項刺激樓市的寬松政策，這對于深耕其中的大唐集團控股而言將是一大利好。