中金：維持美的置業(yè)(03990)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí) 目標(biāo)價(jià)升18%至19.48港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報(bào)告稱，維持美的置業(yè)(03990)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，保持2022-23年盈利預(yù)測(cè)，目標(biāo)價(jià)升18%至19.48港元(5倍2022年市盈率，35%上行空間)，公司當(dāng)前交易于3.7/3.5倍2022-23年市盈率。

中金主要觀點(diǎn)如下：

2021年核心凈利潤(rùn)符合市場(chǎng)預(yù)期

公司公布2021年業(yè)績(jī)：收入同比增長(zhǎng)40%至737億元，毛利率同比下降3.9百分點(diǎn)至18.3%，其中有2百分點(diǎn)下滑來(lái)自將14.7億元存貨減值損失從行政開(kāi)支轉(zhuǎn)到銷售成本科目造成的結(jié)構(gòu)性影響。核心凈利潤(rùn)同比下降9.5%至39億元，符合市場(chǎng)預(yù)期。公司2021年維持每股派息1.6港元，隱含分紅率升至約43%(2020年40%)，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股息率11.1%。

財(cái)務(wù)端較民企同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。

公司至2021年底“三條紅線”指標(biāo)穩(wěn)步改善，扣預(yù)負(fù)債率較1H21末下降2.6百分點(diǎn)至72.1%，凈負(fù)債率較1H21末降11.9百分點(diǎn)至46.3%，現(xiàn)金短債比為2.2倍。平均融資成本亦較中期下降0.1百分點(diǎn)至4.82%。作為首批獲得銀行間中票額度的民企之一，公司已于2月25日發(fā)行4年期15億元中票、票面利率為4.5%。此外，公司已獲得招行、交行、農(nóng)行和建行共計(jì)390億元并購(gòu)貸及保障性租賃住房貸款額度，及共計(jì)360億元按揭專項(xiàng)包額度，進(jìn)一步鞏固融資端穩(wěn)定性。

土儲(chǔ)盤面較為扎實(shí)。

該行估計(jì)美的置業(yè)2021年底未售貨值近5000億元，可覆蓋逾3年銷售。公司近年來(lái)持續(xù)踐行強(qiáng)二三線城市的深耕戰(zhàn)略，2020和2021分別僅新進(jìn)入4個(gè)(溫州、洛陽(yáng)、紹興和珠海)和1個(gè)(福州)新城市，該行估計(jì)當(dāng)前其土儲(chǔ)中約9成位于中高能級(jí)城市。此外，公司自去年底開(kāi)始對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行選擇性的收購(gòu)和退出，盤活項(xiàng)目資金的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了土儲(chǔ)換倉(cāng)、提升資源質(zhì)量。疊加公司的制造業(yè)和智慧化基因，該行認(rèn)為其產(chǎn)品力亦在持續(xù)加強(qiáng)，從而對(duì)未來(lái)銷售兼顧去化和利潤(rùn)提供良好支撐(2021年去化率穩(wěn)定在65%，銷售毛利率約18%)。

2022年銷售目標(biāo)1400億元，隱含同比增速2%。公司2021年銷售額同比增長(zhǎng)9%至1371億元，全年實(shí)現(xiàn)高效回款，累計(jì)回款率約95%，高于多數(shù)民企同業(yè)。公司2022年全年可售資源超2000億元。

該行認(rèn)為公司扎實(shí)的財(cái)務(wù)和土儲(chǔ)盤面能夠使其在行業(yè)融資銷售承壓的背景下彰顯經(jīng)營(yíng)韌性，若后續(xù)行業(yè)景氣度恢復(fù)，則公司融資端相對(duì)民企同業(yè)的優(yōu)勢(shì)也使其相對(duì)更有能力打開(kāi)拿地銷售的空間。

風(fēng)險(xiǎn)提示：實(shí)體市場(chǎng)回溫進(jìn)度不及預(yù)期，個(gè)別房企信用事件風(fēng)險(xiǎn)外溢。