拆解華發(fā)物業(yè)服務(wù)(00982)凈利預(yù)增350%的關(guān)鍵詞：內(nèi)生外拓、多元業(yè)態(tài)、資源加持

眾所周知，于物管行業(yè)而言，2021年算得上是“有起又有落”的一年。

2021年初至年中，在政策支持和資本推動(dòng)的雙重利好下，物管板塊斬獲了一段業(yè)績(jī)和股價(jià)雙升的美好時(shí)光。年中以后，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端接連暴雷以及嚴(yán)監(jiān)管的房地產(chǎn)政策波及，資本市場(chǎng)對(duì)物管板塊擔(dān)憂顯現(xiàn)，板塊開(kāi)始大幅回調(diào)，估值分化加劇。

而經(jīng)過(guò)這一波大幅回調(diào)，港股物業(yè)及管理板塊的整體估值直到現(xiàn)在還在底部“養(yǎng)精蓄銳”?？此撇淮_定性的因素阻礙了物業(yè)板塊2021年向上的增勢(shì)，但事實(shí)上，絕大部分物企卻用大幅增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)預(yù)告佐證了行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

就拿華發(fā)物業(yè)服務(wù)(00982)來(lái)說(shuō)，3月16日該公司披露了2021年業(yè)績(jī)盈喜，歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)不少于350%的增勢(shì)可謂讓人眼前一亮。

從增長(zhǎng)原因來(lái)看，該公司凈利潤(rùn)大增主要有兩大原因：一是來(lái)自該集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)分部的收費(fèi)總建筑面積增加、來(lái)自增值服務(wù)的收入增加而令物業(yè)管理服務(wù)收入增長(zhǎng);二是該集團(tuán)聚焦主營(yíng)業(yè)務(wù)，已無(wú)去年已終止的財(cái)經(jīng)印刷服務(wù)業(yè)務(wù)、金融服務(wù)業(yè)務(wù)、酒店租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為去年同期所帶來(lái)的較大虧損，提升本公司整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

那么，在“有起有落”的2021年，為什么華發(fā)物業(yè)服務(wù)能夠擺脫行業(yè)阻力繼續(xù)顯現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)呢?

內(nèi)部增長(zhǎng)基因：一核兩翼、內(nèi)生外拓

事實(shí)上，深究華發(fā)物業(yè)服務(wù)這一年來(lái)的發(fā)展路徑可知，華發(fā)物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)能夠?qū)崿F(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)離不開(kāi)兩大關(guān)鍵詞——即“一核兩翼”和“內(nèi)生外拓”。

首先來(lái)看“一核兩翼”這一關(guān)鍵詞。具體來(lái)說(shuō)，自2020年6月剝離印刷業(yè)務(wù)、2020年9月終止酒店物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以后，華發(fā)物業(yè)服務(wù)便形成了以物業(yè)管理為核心，酒店顧問(wèn)及會(huì)展服務(wù)為協(xié)同的“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。

2021年，受零星爆發(fā)的疫情影響，華發(fā)物業(yè)服務(wù)酒店和會(huì)展的業(yè)務(wù)開(kāi)拓時(shí)不出意料有所受阻，但好在其結(jié)合現(xiàn)實(shí)和酒店、會(huì)展發(fā)展趨勢(shì)制定新的發(fā)展策略，進(jìn)而促使這一條“副線”平穩(wěn)運(yùn)行：一方面，會(huì)展業(yè)務(wù)上，利用會(huì)展的平臺(tái)聚集效應(yīng)、平臺(tái)交易功能，推出線上會(huì)展服務(wù)的相關(guān)的產(chǎn)品，并通過(guò)線上增值服務(wù)以及線上會(huì)議，推出符合發(fā)展趨勢(shì)、符合未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)模式下的會(huì)展活動(dòng)。另一方面，酒店業(yè)務(wù)上，疫情期間則做好蓄客和拓客工作，為之后長(zhǎng)足的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

與之相反，由于物業(yè)管理業(yè)務(wù)可以在疫情期間擔(dān)任“防疫堡壘”重任，受疫情的激發(fā)，這一業(yè)務(wù)的社會(huì)價(jià)值進(jìn)一步被外界認(rèn)可，從而促使該公司這一業(yè)務(wù)爆發(fā)式增長(zhǎng)，增厚公司整體業(yè)績(jī)。

據(jù)悉，2021年上半年，物業(yè)管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了公司99.6%的營(yíng)業(yè)收入，為公司最主要的業(yè)務(wù)板塊，包含基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。酒店顧問(wèn)及咨詢與會(huì)展服務(wù)共同構(gòu)成另一業(yè)務(wù)分部，同期合計(jì)貢獻(xiàn)了公司0.4%的收入。

再來(lái)看“內(nèi)生外拓”這一關(guān)鍵詞。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，經(jīng)過(guò)2020年的收購(gòu)及業(yè)務(wù)出售，華發(fā)物業(yè)服務(wù)目前已成為華發(fā)集團(tuán)旗下物管業(yè)務(wù)的上市平臺(tái)。而經(jīng)過(guò)自身不斷內(nèi)生外拓式發(fā)展，該公司也逐漸成為業(yè)內(nèi)的潛力型選手。

“內(nèi)生方面”，主要指的是住宅物業(yè)管理服務(wù)，即華發(fā)物業(yè)服務(wù)依托母公司華發(fā)集團(tuán)的資源優(yōu)勢(shì)，積極擴(kuò)展新項(xiàng)目、新住宅，擴(kuò)大住宅物業(yè)合約在管面積，繼續(xù)發(fā)揮核心業(yè)務(wù)的“支柱作用”。這一點(diǎn)從前文披露的數(shù)據(jù)可以看出，無(wú)需過(guò)多贅言。

外拓方面，隨著物管業(yè)務(wù)的獨(dú)立上市，目前華發(fā)物業(yè)服務(wù)的第三方外拓和并購(gòu)也開(kāi)始逐步發(fā)力，且主要體現(xiàn)在服務(wù)區(qū)域的外拓、非住宅類業(yè)務(wù)的外拓以及在增值服務(wù)上所作的創(chuàng)新動(dòng)作。

在非住宅類業(yè)務(wù)的拓展上，除傳統(tǒng)的住宅業(yè)態(tài)之外，華發(fā)物業(yè)服務(wù)目前非住宅類業(yè)務(wù)涵蓋還市政、公建、場(chǎng)館、口岸、隧道、會(huì)展中心等業(yè)態(tài)，代表項(xiàng)目包含拱北口岸、富山工業(yè)園、珠海國(guó)際會(huì)展中心等，旗下?lián)碛腥A發(fā)市政、華發(fā)樓宇、華發(fā)仲量聯(lián)行、華發(fā)保安服務(wù)公司四大專業(yè)子公司。

2021年以來(lái)，該公司相繼與青茂口岸、珠海博物館、珠海規(guī)劃展覽館新館和湛江公安邊防支隊(duì)等簽訂協(xié)議，進(jìn)一步擴(kuò)大公建、場(chǎng)館等業(yè)務(wù)規(guī)模。此外，市政業(yè)務(wù)方面，以華發(fā)市政為載體，業(yè)務(wù)涵蓋市政設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)、市政管網(wǎng)養(yǎng)護(hù)、河渠水閘養(yǎng)護(hù)、海堤養(yǎng)護(hù)、市政維修工程等城市綜合保障服務(wù)。多元化業(yè)態(tài)下，2021年上半年公司物管收入中28%來(lái)自于非住宅業(yè)態(tài)。

除了在非住宅類業(yè)務(wù)上進(jìn)行外拓，該公司的服務(wù)區(qū)域也開(kāi)始逐步向外延伸。

截至2021年6月30日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)范圍已經(jīng)覆蓋全國(guó)39個(gè)城市。尤值得一提的是還把業(yè)務(wù)“觸角”延伸到西藏地區(qū)——同年6月，華發(fā)物業(yè)服務(wù)受到西藏林芝市巴宜區(qū)邀請(qǐng)協(xié)助林芝火車(chē)站開(kāi)展廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)工作。可以看到，隨著華發(fā)物業(yè)服務(wù)服務(wù)范圍不斷外拓，該公司的業(yè)務(wù)規(guī)模和市占率也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

增值服務(wù)方面的“延伸”上，則主要體現(xiàn)在創(chuàng)新業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)模式和科技賦能增值服務(wù)。

據(jù)悉，2021年以來(lái)，華發(fā)物業(yè)服務(wù)大力發(fā)展家居服務(wù)和社區(qū)服務(wù)新零售，加速延伸即孵化特色增值服務(wù)。拿華發(fā)優(yōu)+生活A(yù)PP來(lái)說(shuō)，該平臺(tái)涵蓋智能家居、物業(yè)管理、智慧醫(yī)療等功能，至2021年上半年綁定人數(shù)超25萬(wàn)人次。另外，該公司還推出自主研發(fā)的集成指揮系統(tǒng)，整合了物業(yè)收費(fèi)、安保巡更、電梯運(yùn)行逾20多個(gè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)降本增效的效果。

基于上述發(fā)展戰(zhàn)略，華發(fā)物業(yè)服務(wù)顯而易見(jiàn)的形成了“一核兩翼”、“內(nèi)生外拓”的多元化發(fā)展業(yè)態(tài)，而也正是在多元化業(yè)態(tài)助力下，該公司才能在有起有落的2021年繼續(xù)實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

外部增長(zhǎng)動(dòng)力：行業(yè)潛力、政策支持

經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端頻繁暴雷和嚴(yán)監(jiān)管的房地產(chǎn)政策出臺(tái)之后，資本市場(chǎng)似乎仍對(duì)物管行業(yè)后續(xù)發(fā)展“心有余悸”。

但事實(shí)上，結(jié)合政策對(duì)物管行業(yè)的支持和行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)無(wú)需過(guò)分擔(dān)憂。

一是，物管政策重在鼓勵(lì)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，支持力度大過(guò)于反對(duì)。

雖然物業(yè)是地產(chǎn)的子行業(yè)之一，但不同于經(jīng)常被調(diào)控的地產(chǎn)行業(yè)，物管行業(yè)是受到政策的頗多支持。據(jù)悉，自2020年末以來(lái)，中央層面陸續(xù)發(fā)文認(rèn)可物管行業(yè)在基層服務(wù)、城市治理以及生活服務(wù)中的重要作用，支持和鼓勵(lì)物管行業(yè)規(guī)范化、市場(chǎng)化發(fā)展。而2021年以來(lái)，住建部和各個(gè)地方政府更是出臺(tái)了諸多支持物業(yè)公司做好質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，以及鼓勵(lì)物業(yè)公司探索各類增值服務(wù)的文件。

與此同時(shí)，物業(yè)公司還是政府基層治理的重要抓手，無(wú)論是疫情期間的防疫工作，還是突發(fā)災(zāi)難的救援工作，物業(yè)公司均做出了突出貢獻(xiàn)。因此可以看到，在物管政策面上，政府是支持力度大過(guò)于反對(duì)的。

二是，主業(yè)+副業(yè)多輪并驅(qū)，行業(yè)成長(zhǎng)空間可期。

近年來(lái)，受益于城鎮(zhèn)化率、人口增長(zhǎng)、人均居住面積等因素的驅(qū)動(dòng)，物管行業(yè)發(fā)展迅猛：據(jù)克而瑞測(cè)算，2021年年末，物管行業(yè)在管面積或約為351億㎡，行業(yè)總營(yíng)收超1.3萬(wàn)億元，近5年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為9.2%和14.5%。到2025年，物業(yè)管理行業(yè)在管面積預(yù)計(jì)將達(dá)430億㎡，行業(yè)總營(yíng)收突破2萬(wàn)億元。

與此同時(shí)，物管企業(yè)們還紛紛采取了多輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略打法，即在發(fā)展物業(yè)管理這一“主業(yè)”的同時(shí)，積極推動(dòng)社區(qū)增值服務(wù)、城市管理服務(wù)、商業(yè)管理服務(wù)等多元業(yè)態(tài)?？梢钥吹降氖牵谥鳂I(yè)態(tài)的橫向拓展及增值服務(wù)的縱向延伸下，這一行業(yè)的整體市場(chǎng)規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞)

基于上述可知，在政策面及行業(yè)潛力的雙重利好下，物管行業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)空間還是比較可期的。一般來(lái)說(shuō)，行業(yè)的天花板是公司業(yè)績(jī)能夠維持增長(zhǎng)首要考慮的一個(gè)重要因素，一個(gè)行業(yè)的天花板越高，則這個(gè)公司的發(fā)展空間越大。因此，對(duì)于華發(fā)物業(yè)服務(wù)而言，政策面利好及行業(yè)向上發(fā)展帶來(lái)的增量空間，無(wú)疑也是該公司強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力。

由此可知，華發(fā)物業(yè)服務(wù)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)并非一蹴而就，其不僅具備內(nèi)部環(huán)境的增長(zhǎng)基因，還具有外部環(huán)境的增長(zhǎng)動(dòng)力。

而這源源不斷的增長(zhǎng)動(dòng)力或許也將進(jìn)一步打開(kāi)華發(fā)物業(yè)服務(wù)估值上行的空間，在成長(zhǎng)力與估值水平不相符的背景下，華發(fā)物業(yè)服務(wù)的估值上行動(dòng)力十足，價(jià)值亟待市場(chǎng)重估。