港股打新 | 金茂服務(wù)(00816)：毛利率低于行業(yè)平均水平 5家基石認(rèn)購占比高達(dá)81.4%

一、招股信息

二、公司概況

金茂服務(wù)是一家高端物業(yè)管理及城市運(yùn)營服務(wù)提供商，其控股股東是2021中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)榜排名14的中國金茂。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，公司分別實(shí)現(xiàn)收入人民幣5.75億元、7.88億元及9.44億元，復(fù)合年增長率為28.2%;同期錄得凈利潤人民幣1748.7萬元、2262.4萬元和7712.4萬元，復(fù)合年增長率達(dá)110.0%。

2021年前九個(gè)月，公司錄得總收入10.49億元，同比增長57.6%;同期凈利潤為1.09億元，同比增加105.1%。

但需要注意的是，金茂服務(wù)凈利潤大幅增長，主要是體量較小所致，該公司的的毛利低于行業(yè)平均水平。

截至2021年9月30日，金茂服務(wù)物業(yè)管理板塊的毛利率約17.5%，而2021上半年，51家上市物管企業(yè)的平均毛利率在30%左右。

金茂服務(wù)經(jīng)營三項(xiàng)業(yè)務(wù)，分別為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，同時(shí)提供城市運(yùn)營服務(wù)，其范圍涵蓋其三大業(yè)務(wù)線。

截至21年9月底，在中國20個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的35座城市，公司在管總建筑面積為2320萬平方米，包含96個(gè)住宅項(xiàng)目及41個(gè)非住宅項(xiàng)目。住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的在管建筑面積分別為約1,970萬平方米及350萬平方米，分別占在管總建筑面積的85%及15%。

此次IPO引入5名基石投資者，其中，中國聯(lián)塑認(rèn)購2億元人民幣、深圳凱爾漢湘實(shí)業(yè)認(rèn)購1億元人民幣、千合基金認(rèn)購1,500萬美元、康力電梯認(rèn)購9,900萬港元、廣東科順認(rèn)購5,000萬人民幣，合計(jì)認(rèn)購約6.46億港元，按中間價(jià)計(jì)算，約占發(fā)售股份81.4%，設(shè)6個(gè)月禁售期 。

三、綜合點(diǎn)評

金茂服務(wù)和越秀服務(wù)很像，都是國企背景，物業(yè)都包括住宅和商業(yè)物業(yè)，而且體量也比較接近。

金茂服務(wù)在管面積2320萬平、合約面積4570萬平，越秀服務(wù)在管面積2985萬平、合約面積4610萬平，兩者商業(yè)物業(yè)在管面積都是300萬平左右的級別。

金茂服務(wù)此次只發(fā)行了總市值的11.25%，而且基石取貨比例極高，有點(diǎn)商湯控制大部分的流通股之后保薦人爆炒的路子。

但是再仔細(xì)一看，中國金茂在2月23日向合資格股東每持有66.2股獲分派一股金茂服務(wù)股份，一共分派1.91億股，刨去大股東中國金茂的，剩下還有約1.24億股，都是潛在的拋壓。

而且PE30多倍的物業(yè)股，市場上比這便宜的比比皆是，龍頭碧服按2021年利潤估計(jì)也是30多倍。同體量的越秀服務(wù)只有十幾倍了，不管怎么看，金茂服務(wù)的性價(jià)比都不高。

四、預(yù)估中簽率

香港公開發(fā)售1014萬股，每手500股，合計(jì)2028o手，在不啟動(dòng)回?fù)艿那闆r下，甲乙組各獲配10140手。

金茂服務(wù)目前孖展不足額，最終大概率不會超額認(rèn)購15倍啟動(dòng)回?fù)?，按?萬人申購算，預(yù)估一手中簽率80%，申購5手穩(wěn)中一手。

五、本人操作計(jì)劃

郭二俠計(jì)劃放棄申購。

本文編選自微信公眾號“郭二俠說財(cái)”，智通財(cái)經(jīng)編輯：丁婷。