銀河證券：房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策持續(xù)發(fā)力 關(guān)注板塊兩會(huì)行情

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，銀河證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，短期維度：目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處于下行途中，景氣度處于歷史最差，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”主線(xiàn)下，政策博弈預(yù)期不斷增強(qiáng)，行情演繹路徑逐漸清晰，從國(guó)企住宅向民企住宅和物管公司過(guò)渡。目前房地產(chǎn)行業(yè)政策支持從供給側(cè)向需求側(cè)逐步過(guò)渡，3月份行業(yè)進(jìn)入政策密集期，后續(xù)關(guān)注兩會(huì)前后的政策落地、首批集中供地及房企收并購(gòu)情況。中長(zhǎng)期維度：集中度加速提升+盈利企穩(wěn)預(yù)期，利好“三好房企”。目前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未暴露完畢，加速出清階段雖有陣痛，但對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)利大于弊，待行業(yè)出清結(jié)束之后，集中度進(jìn)一步提升，信用格局也將重塑，同時(shí)土地溢價(jià)率的下降也帶來(lái)盈利企穩(wěn)預(yù)期，銀河證券認(rèn)為中長(zhǎng)期來(lái)看，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價(jià)。

物業(yè)管理：物管板塊仍屬于黃金賽道，21年的并購(gòu)熱潮也預(yù)示行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和資源整合進(jìn)入新階段，增值服務(wù)的發(fā)展為高成長(zhǎng)持續(xù)賦能，地產(chǎn)政策緩解帶來(lái)布局時(shí)機(jī)。輕資產(chǎn)、低負(fù)債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定的行業(yè)屬性為估值提供支撐，高業(yè)績(jī)指引和企業(yè)品牌力為估值提升創(chuàng)造想象空間。隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇、經(jīng)營(yíng)效率提升，在經(jīng)過(guò)大浪淘沙之后，具備強(qiáng)品牌力、強(qiáng)業(yè)務(wù)拓展能力及經(jīng)營(yíng)效率高的優(yōu)質(zhì)物管公司將迎來(lái)市場(chǎng)的認(rèn)可。銀河證券建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A(000002.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、新城控股(601155.SH)、金科股份(000656.SZ)；建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余(001914.SZ)、碧桂園服務(wù)(06098)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)、旭輝永升服務(wù)(01995)、金科服務(wù)(09666)、新大正(002968.SZ)。

銀河證券主要觀點(diǎn)如下：

一、2月銷(xiāo)售延續(xù)低迷走勢(shì)，市場(chǎng)壓力依然嚴(yán)峻

2022年2月，30城新房銷(xiāo)售面積同比增速-27.30%，環(huán)比增速-42.10%，成交套數(shù)同比增速為-28.36%，環(huán)比增速為-40.13%，本月成交面積和套數(shù)同環(huán)比均有一定幅度下滑，目前銷(xiāo)售正處于筑底的過(guò)程中。分線(xiàn)來(lái)看，一、二、三線(xiàn)成交面積同比增速分別為-6.51%/-23.14%/-51.65%，環(huán)比增速分別為-34.12%/-42.38%/-51.12%，一、二、三線(xiàn)城市成交同環(huán)比均有所惡化，銷(xiāo)售修復(fù)還有需時(shí)日，三線(xiàn)城市銷(xiāo)售壓力依舊最大，未來(lái)區(qū)域間的分化將繼續(xù)拉開(kāi)。

二、擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)增長(zhǎng)，供需兩端政策持續(xù)發(fā)力

近期，中央及各省市從供需兩端持續(xù)發(fā)力，鄭州“認(rèn)購(gòu)不認(rèn)貸”更是打響主要城市政策托底樓市的第一槍。具體來(lái)看，供給端政策主要包括：預(yù)售資金監(jiān)管糾偏、并購(gòu)貸款、保障房貸款不再計(jì)入“三條紅線(xiàn)”相關(guān)指標(biāo)等；需求端主要包括：下調(diào)商貸首付比例和房貸利率、加大住房公積金貸款力度等。3月份是行業(yè)政策密集期，預(yù)計(jì)兩會(huì)之后會(huì)有更加有力度的“穩(wěn)增長(zhǎng)”舉措出臺(tái)。

三、板塊處于業(yè)績(jī)壓力期，但不應(yīng)為目前關(guān)注重點(diǎn)

從房企公布的業(yè)績(jī)預(yù)告或快報(bào)來(lái)看，多數(shù)企業(yè)的表現(xiàn)不及市場(chǎng)預(yù)期，部分甚至出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)同比大幅減少90%以上的情況。各企業(yè)業(yè)績(jī)下降的主要原因有：1)基本面下行趨勢(shì)下，計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備；2)受前期限價(jià)和高地價(jià)的影響，結(jié)算毛利率持續(xù)下滑；3)受資金緊張及疫情等因素影響，交付項(xiàng)目數(shù)量減少等。銀河證券認(rèn)為房企當(dāng)前的業(yè)績(jī)是過(guò)去3年左右經(jīng)營(yíng)情況的體現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)房企業(yè)績(jī)下修早有預(yù)期，目前的關(guān)注點(diǎn)不應(yīng)放在房企的當(dāng)期業(yè)績(jī)上，行業(yè)政策環(huán)境和房企融資環(huán)境的改善是行情主要催化劑。

四、住宅板塊估值修復(fù)在途，向上空間較大

截至2022年2月28日，房地產(chǎn)板塊市盈率為7.60X，目前板塊估值高于1年移動(dòng)均值7.35X，低于3年移動(dòng)均值8.51X，房地產(chǎn)板塊市凈率為0.96X，稍低于1年移動(dòng)均值1.00X，低于3年移動(dòng)均值1.23X，住宅板塊估值修復(fù)拐點(diǎn)初現(xiàn)，但相對(duì)來(lái)說(shuō)仍處于歷史底部水平，向上修復(fù)空間較大。

本文選編自微信公眾號(hào)“ 中國(guó)銀河證券研究”作者：王秋蘅；智通財(cái)經(jīng)編輯：徐文強(qiáng)。