供需雙側發(fā)力競爭格局優(yōu)化， 海通證券：維持地產“優(yōu)于大市”評級

2022年2月24日，A股滬深300指數2021年動態(tài)PE在13.20倍，房地產板塊2021年動態(tài)PE在10.21倍。智通財經APP獲悉，海通證券發(fā)布研究報告指出，按照行業(yè)“政策底>估值底>基本面底”的上行邏輯順序，2021年下半年政策底已經逐步清晰。本輪調控采取“供需結合”模式，本質上有利行業(yè)競爭格局改善。未來房企的品牌、運營成關鍵，企業(yè)尋求均衡化發(fā)展。企業(yè)在經歷本輪調整過后，從業(yè)企業(yè)數量、對市場長期杠桿管理、運營紅利上都將明顯提升。維持“優(yōu)于大市”評級。

海通證券表示，市場已經進入四象限 “雙降區(qū)間”。按照此前判斷，行業(yè)一旦進入該區(qū)間，政策開始全面穩(wěn)增長。目前市場走勢與海通證券預期一致。

后階段政策如何精準發(fā)力：供需雙側結合。

什么是地產需求側調控？政策直接壓縮居民杠桿，造成購買力下降，但不限制開發(fā)商杠桿和資金來源。需求側調控很容易在政策后期，由于市場庫存過大造成管理層被動放棄前期政策目標。而一旦重新需求刺激，本質上是在鼓勵企業(yè)逆周期加杠桿，最終博弈政策轉向。以上過程在此前多年調控中反復出現，也造成市場價格波動大，企業(yè)杠桿越加越高，政府在調控中較難保持定力。

什么是地產供給側調控？政策端先壓縮企業(yè)杠桿，造成開發(fā)商資金受限。企業(yè)在調控初期主要是降低產能，但后階段更多是主動降價減少存貨。在后階段如果房地產投資增速下行速度過快，會影響經濟增速，對應降低居民收入預期和消費能力，從而使得需求進一步下行。供給側改革與需求側改革最大差異在于，供給側改革的結果不會帶來高庫存。

后階段政策走勢判斷：

一，先“強供給側\穩(wěn)需求側”。考慮供給側改革的效果是低庫存，短期如果直接全面刺激需求側會造成后期由于市場供應不足，房價再次被動上漲。因此，海通證券判斷2022年1H市場更多會先通過優(yōu)化信貸手段穩(wěn)定市場購買力，同時控制地價以保障2022年1H土地一級招牌掛市場可以穩(wěn)定。與此同時，加大力度推動并購業(yè)務，保障2021年2H由于資金壓力停工項目在收并購推動下，可以實現更大程度復工復產。與此同時，因城施策方式推動市場銷售，保障企業(yè)經營性現金流保持正常水平。行業(yè)總體債務保持優(yōu)化，風險事件進一步減小。

二，后“強供給側\強需求側”。在第一階段已經有所成效，至少可以保障2022年2H市場不至于出現較大庫存斷檔之后，政策將開始嘗試適度加大刺激需求側，推動經濟活力。其目的在于穩(wěn)定經濟、保障合理住房需求，同時也更有利于化解房地產市場前期債務問題。

在對土地利潤空間變化、收并購市場空間、行業(yè)長期產能出清三大方面對行業(yè)進行定量和定性分析之后，海通證券認為，隨著“供需結合”模式推動行業(yè)競爭格局的優(yōu)化，能夠經受市場考驗的優(yōu)質房企將獲得更多的發(fā)展空間和利潤率改善潛力。

風險提示：行業(yè)面臨政策不及預期風險、基本面下行風險。

本文來源于海通證券發(fā)布的研究報告，作者為分析師涂力磊、謝鹽；智通財經編輯：文文。