中金：維持華潤(rùn)萬象生活(01209)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí) 目標(biāo)價(jià)升至63港元

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中金發(fā)布研究報(bào)告稱，維持華潤(rùn)萬象生活(01209)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，上調(diào)2021-23年核心凈利潤(rùn)6%/3%/3%至16.6/22.2/28.9億元(同比增103%/34%/30%)，主要系公司多條業(yè)務(wù)線均呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，目標(biāo)價(jià)升至63港元(對(duì)應(yīng)55倍2022年市盈率)，隱含43%股價(jià)上行空間，公司交易于39倍2022年市盈率。

中金主要觀點(diǎn)如下：

公司2021年業(yè)績(jī)料超出市場(chǎng)預(yù)期。

公司于2月18日晚發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)計(jì)2021年歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)105%-115%(至約16.8-17.6億元)，超出市場(chǎng)和該行此前預(yù)期。公司正面盈利預(yù)告系歸母凈利潤(rùn)口徑，該行認(rèn)為該數(shù)值應(yīng)略高于核心凈利潤(rùn)(例如2021上半年二者相差約2700萬元)，但即便以預(yù)告區(qū)間的低限(同比增長(zhǎng)105%)來看，公司核心凈利潤(rùn)仍可以視為好于市場(chǎng)預(yù)期。

該行認(rèn)為亮眼業(yè)績(jī)表現(xiàn)主要由于：1)公司基礎(chǔ)物管毛利率水平明顯提升，該行認(rèn)為2021年實(shí)際毛利率可能超過公司此前13.8%的指引;

2)2021年商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異，該行預(yù)計(jì)全年零售額達(dá)1200億元左右(同比增長(zhǎng)45%，其中同店增速可能在30%上下)，超出此前1100億元的指引，其中重奢業(yè)態(tài)的快速增長(zhǎng)仍是重要牽引力;

3)該行預(yù)計(jì)因2021年新拓第三方商業(yè)項(xiàng)目為開業(yè)前服務(wù)帶來的額外收入可能達(dá)數(shù)千萬元，而該部分收入此前可能未被充分計(jì)入到公司盈利指引中。該行提示投資者開業(yè)前服務(wù)也是整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的重要組成部分(占該項(xiàng)收入的30-35%)，同時(shí)也具備一定的獨(dú)立拓展能力。

預(yù)計(jì)公司2022年增長(zhǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)韌性。

該行對(duì)公司2022年增長(zhǎng)前景保持樂觀，主要因業(yè)務(wù)端有若干結(jié)構(gòu)性因素支撐：1)2022年為商場(chǎng)新開業(yè)高峰期(全年計(jì)劃開業(yè)15-20個(gè))，且其中不乏高能級(jí)項(xiàng)目(如福州萬象城、?？谌f象城、武漢萬象城等)，該行認(rèn)為因新開業(yè)帶來的零售額增量就有可能達(dá)到同比兩位數(shù);

2)針對(duì)新拓商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)前服務(wù)將是一個(gè)持續(xù)進(jìn)程，該行預(yù)計(jì)2022年相關(guān)收入進(jìn)一步較快增加;

3)開業(yè)后商場(chǎng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理收費(fèi)提點(diǎn)率邊際提升(新交付的華潤(rùn)置地項(xiàng)目可能多按“4%租金收入+8%EBITDA”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行);

4)物管板塊收并購(gòu)已超額完成2022全年指標(biāo)，且競(jìng)標(biāo)外拓一側(cè)大概率較2021年進(jìn)一步擴(kuò)張(2021年新增合約面積約3,500萬平米);

5)社區(qū)增值服務(wù)基數(shù)較低，仍有較大增長(zhǎng)空間。總體來看，該行認(rèn)為公司2022年物管和商業(yè)各業(yè)務(wù)線仍處加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，整體增長(zhǎng)料呈現(xiàn)強(qiáng)韌性，投資者毋需因宏觀消費(fèi)環(huán)境承壓而過度悲觀。