2022樓市關(guān)鍵詞：行業(yè)規(guī)模負增長

2021年全年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售和投資規(guī)模再創(chuàng)新高。

全年銷售前高后低，下半年起銷售、投資斷崖式下跌，且單月規(guī)模進入負增長，樓市下行壓力加劇，四季度房地產(chǎn)單一行業(yè)下行壓力逐漸朝關(guān)聯(lián)行業(yè)蔓延。

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策端“良性循環(huán)”的作用下，融資、信貸將迎來邊際改善，但基于市場需求透支、房價透支、支付力透支、供應(yīng)透支效應(yīng)短期內(nèi)難以改善，預(yù)期銷售和投資將負增長，馬太效應(yīng)下城市中強一二線、房企中央國企和優(yōu)質(zhì)民企將成為市場銷售、投資主流，受此影響下開發(fā)投資額失去穩(wěn)固支撐，將進入20年來首次負增長期。

一、行業(yè)規(guī)模預(yù)期負增長

2021年，行業(yè)規(guī)模再創(chuàng)新高。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，商品房銷售面積17.9億平方米，比上年增長1.9%;商品房銷售額18.2萬億元，增長4.8%。其中，上半年和下半年商品房銷售面積分別同比增28%和降15%，上半年較好的市場表現(xiàn)是全年創(chuàng)新高的主要支撐。

圖：全國歷年商品房銷售面積、銷售金額同比走勢(單位：億平方米、萬億元、%)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

具體而言，年內(nèi)行情表現(xiàn)為“前高后低”，下半年急轉(zhuǎn)直下，銷售面積單月同比增速持續(xù)回落，7月銷售速度同比由正轉(zhuǎn)負降8.5%，至11月同比降幅擴大至15.6%。對比過去3年歷史銷售表現(xiàn)，2021年“6月、9月”兩次傳統(tǒng)節(jié)點銷售規(guī)模均處于歷史低位。

銷售規(guī)?？焖倩芈涞闹饕蚴巧娣啃刨J端收緊后居民購買力透支問題的暴露，次要原因則是市場預(yù)期在銷售表現(xiàn)下行后購房情緒轉(zhuǎn)冷導(dǎo)致的踩踏效應(yīng)。

圖：全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(單位：萬平方米、億元、%)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2021年下半年開始整體商品房銷售表現(xiàn)雖遭遇嚴重下行，雖全年規(guī)模實現(xiàn)正增長，但居民購買力透支效應(yīng)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，2022年商品房銷售規(guī)模將進一步縮量，全年將同比負增長。

一方面，2022年居民信貸端和城市調(diào)控端預(yù)計將迎來邊際寬松，但居民購買力透支在短期內(nèi)無法有效緩解，弱二三線城市商品房銷售缺乏支撐，強一二線城市購房情緒轉(zhuǎn)變也存在一定時滯。另一方面，2021年土地購置面積和房屋新開工面積雙雙負增長，2022年預(yù)計新房供應(yīng)將進入低位期，供應(yīng)不足也將對銷售規(guī)模產(chǎn)生限制。

二、新開工、土地購置面積繼續(xù)負增長

2021年，融資壓力下房企房屋新開工面積已呈現(xiàn)出負增長態(tài)勢，全年新開工面積19.0億平方米，下降11.4%。

單月來看，房屋新開工面積增速二季度起快速回落。4月新開工面積單月增速由正轉(zhuǎn)負，后跌幅波動擴大，至12月同比下降31%。受此影響下累計同比增速7月由正轉(zhuǎn)負且降幅持續(xù)擴大。全年新開工規(guī)模低于受疫情影響下的2020年，房企對房屋新開工的建安投資由2020年下半年“審慎”轉(zhuǎn)向2021年“無力”。

圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢(單位：萬平方米、%)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

2021年房企土地購置走勢與新開工相仿，均為受制于房企融資收緊下呈現(xiàn)“前熱后冷”。

房企延續(xù)2020年下半年的策略，將拿地重心向核心城市收縮。2021年下半年隨著資金面進一步緊繃，土地購置呈現(xiàn)“國進民退”的現(xiàn)象。第三輪集中土拍多為國企和央企兜底，民企大多放棄競拍由“謹慎拿地”轉(zhuǎn)為“不拿地”。

圖：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價款增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

基于整體資金環(huán)境持緊但優(yōu)質(zhì)房企融資邊際改善的判斷，預(yù)計2022年土地購置面積和房屋新開工面積將繼續(xù)負增長，拿地降幅收窄，新開工降幅將繼續(xù)擴大。

具體而言，土拓投資方面，過去幾年房企在土地市場大量拓儲的時代已過，“去杠桿”背景下房企拿地仍以底價和低溢價為主，因此整體規(guī)模上預(yù)計負增長，但受到熱點城市帶動，降幅將有所收窄。

建安投資方面，過去3年土地購置規(guī)模持續(xù)走低，房企積極去庫存動作下，留給2022年待開工土地存量有限。此外，經(jīng)歷了2021年銷售、投資雙雙斷崖下行后，房企對后市判斷將更為謹慎，在未見新房銷售有實質(zhì)好轉(zhuǎn)、融資環(huán)境有實質(zhì)改善前，仍將降低對項目新開工的計劃。因此，預(yù)計新開工規(guī)模將負增長且降幅進一步擴大。

三、開發(fā)投資或迎20年首次負增長

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.8萬億元，比上年增長4.4%，為2015年以后增速新低。

本輪行業(yè)下行期中，房屋竣工面積所帶動的部分建安投資是2021年開發(fā)投資主要支撐。而呈負增長的土地購置面積與房屋新開工面積則對開發(fā)投資規(guī)模失去傳統(tǒng)支撐作用。

圖：全國歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比走勢(單位：萬億元、%)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

基于土拓投資和建安投資2022年雙雙負增長的預(yù)判，房屋新開工和土地購置繼續(xù)乏力，房屋竣工規(guī)模收縮，開發(fā)投資增速將失去必要支撐進入負增長。

此外，維持房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，避免單一行業(yè)下行壓力向關(guān)聯(lián)行業(yè)擴散是既定主線，在保障居民合理住房消費之下，開發(fā)投資增速不會出現(xiàn)大幅回落。

總結(jié)

受房地產(chǎn)行業(yè)資金面流動性緊張影響，銷售和投資面臨較大下行壓力，2022年將正式進入負增長時代。房地產(chǎn)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。如果算上商品房總量，每年成交金額仍將在15萬億左右。

馬太效應(yīng)下城市中強一二線、房企中央國企和優(yōu)質(zhì)民企將成為市場銷售、投資主流。新開工難有改善、竣工高峰過后預(yù)期施工面積將進一步收縮;核心土地仍是房企競爭標的，土地購置面積預(yù)期降幅將收窄但仍維持負增長，受此影響下開發(fā)投資額失去穩(wěn)固支撐，將進入20年來首次負增長期。

本文編選自丁祖昱評樓市微信公眾號，智通財經(jīng)編輯：楊萬林