獲近130家機(jī)構(gòu)調(diào)研！擬收購加速中高端市場(chǎng)布局 君亭酒店（301073.SZ）：君瀾180家酒店中在營門店數(shù)占1/3左右 從在營項(xiàng)目看君瀾后備儲(chǔ)備比較大

智通財(cái)經(jīng)APP訊，君亭酒店（301073.SZ）在1月24日接待了近130家機(jī)構(gòu)調(diào)研，近期君亭曾發(fā)布公告稱擬收購君瀾及景瀾酒店，君亭在接受調(diào)研時(shí)表示，君瀾180家酒店中在營門店數(shù)占1/3左右，剩下因?yàn)橐咔樵蛭撮_業(yè)，度假酒店被延緩。君瀾在營項(xiàng)目看，后備儲(chǔ)備比較大，君瀾在1月份新簽約了很多家度假酒店，這跟疫情下酒店的改變有很大關(guān)系。

君亭認(rèn)為度假酒店特色是客源和季節(jié)性明顯，賣的是體驗(yàn)，在酒店設(shè)計(jì)方面會(huì)打包很多體驗(yàn)、娛樂項(xiàng)目甚至?xí)途皡^(qū)景點(diǎn)結(jié)合。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，這個(gè)領(lǐng)域一定要被關(guān)注，也是未來十年很重要的市場(chǎng)渠道。

君亭目前單家酒店管理費(fèi)不高，在談及未來該如何提升時(shí)公司表示市場(chǎng)上一種是效率型的酒店，傳統(tǒng)酒店效率滯后，通過對(duì)傳統(tǒng)型酒店改造得到回報(bào)，還有一種是美學(xué)回報(bào)型的，度假酒店的溢價(jià)一方面基于環(huán)境美學(xué)，和周邊的資源稟賦，帶給客戶更高的價(jià)值回報(bào)。通過美學(xué)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，幫助度假酒店實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營的效益，帶動(dòng)管理費(fèi)的提升。度假酒店從資源端是稀缺性的資源，基于稀缺性區(qū)位或物業(yè)溢價(jià)能力都會(huì)比較好。

外資酒店優(yōu)勢(shì)在于會(huì)員體系打造，關(guān)于未來會(huì)員體系的規(guī)劃和展望，公司表示已經(jīng)跟會(huì)員部門開了兩次會(huì)，原來已經(jīng)擁有一部分會(huì)員，但是服務(wù)方面還是有改善空間。君瀾體系會(huì)更大，現(xiàn)在也在通過大流量公域平臺(tái)進(jìn)行聯(lián)合會(huì)員的導(dǎo)入。

君瀾和景瀾業(yè)績處于低點(diǎn)，未來彈性比較大，在談及兩家公司未來彈性的點(diǎn)公司表示，有運(yùn)營內(nèi)容和自然稟賦的產(chǎn)品都有高于市場(chǎng)的溢價(jià)機(jī)會(huì)，君亭的運(yùn)營模式在管理效能上有非常自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，這個(gè)可以未來給全服務(wù)酒店做一個(gè)共享，加上上市以后平臺(tái)影響力以及綜合性品牌矩陣形成會(huì)為更多的戰(zhàn)略性項(xiàng)目獲取帶來回報(bào)，而且品牌矩陣建立是一個(gè)完整的生活閉環(huán)，能給未來新開酒店輸送大量自己的會(huì)員。這種彈性增長無論從過去的經(jīng)驗(yàn)，還是從未來酒店的發(fā)展的趨勢(shì)，都比較樂觀。

每一個(gè)酒店集團(tuán)前期都相對(duì)比較注重加盟管理，后期都會(huì)用多品牌和品牌孵化，乃至供應(yīng)鏈作為核心打造。短期看君亭的直營店按照規(guī)劃，每年3-5家還會(huì)保持，未來一方面要占領(lǐng)有限服務(wù)市場(chǎng)高端，同時(shí)建立區(qū)域旗艦基地，同時(shí)實(shí)現(xiàn)相對(duì)比較好的坪效和產(chǎn)出，君瀾、景瀾和君亭的管理會(huì)形成綜合發(fā)展的速度，相信至少今年明年會(huì)有比較好的速度。

公司已經(jīng)開始前端一體化的能力，形成物業(yè)的獲取，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、供應(yīng)鏈技術(shù)，形成品牌體系的前端護(hù)城河，真正幫助我們成為品牌體系力量。此外，大家很關(guān)注會(huì)不會(huì)做加盟，希望將來給加盟商創(chuàng)造價(jià)值才去做，現(xiàn)在夯實(shí)中臺(tái)建設(shè)，品牌標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化工作。

具體調(diào)研內(nèi)容如下：

一、公司簡介及未來規(guī)劃

朱總介紹：

今年12月6日加入君亭。1997年加入浙江世界貿(mào)易中心大飯店(現(xiàn)在稱浙江世貿(mào)君瀾大飯店)，和吳啟元董事長一起開啟籌備和開業(yè)工作；2000年，在世貿(mào)大飯店開業(yè)3年之后帶著核心團(tuán)隊(duì)到三亞，開展世貿(mào)飯店管理公司真正意義的對(duì)外輸出管理業(yè)務(wù)。在世貿(mào)大飯店工作了10年之后，去北京參加中國銀泰投資管理經(jīng)營中心的籌建和開業(yè)，以及中國銀泰旗下酒店板塊的投資項(xiàng)目的籌建，包括柏悅酒店、華爾道夫酒店等。一直跟不同酒店管理公司合作開發(fā)高星級(jí)甚至是豪華型酒店。之后作為中國本土的高管加盟凱悅酒店管理集團(tuán)，了解國際品牌的運(yùn)作方式和體系。與君瀾和君亭很有淵源，雖然2006年離開君瀾，但跟很多高管保持很好的關(guān)系，經(jīng)常會(huì)探討行業(yè)內(nèi)專業(yè)內(nèi)容，也一直關(guān)注君亭在高端酒店的發(fā)展歷程，對(duì)君亭并不陌生，本次加盟君亭從某種意義上來說也是一種回歸。

君亭是一家具備東方文化特色的酒店管理公司：1)君亭品牌序列中，我們?cè)诰て放粕涎由斐鰜砹薖agoda、夜泊君亭、寓君亭等。直營是君亭很有特色的模式，創(chuàng)造了70%以上的盈利。未來“直營+委托管理”模式會(huì)堅(jiān)定走下去，因?yàn)橹睜I在效率、品牌升級(jí)等方面很重要。2)君瀾有度假品牌和商務(wù)品牌。近幾年度假酒店發(fā)展很迅速，君瀾也是伴隨中國休閑度假市場(chǎng)的發(fā)展獲取了很優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，市占率在高星級(jí)市場(chǎng)中領(lǐng)先。3)景瀾2015年創(chuàng)立，主要體現(xiàn)城市生活方式打造，是非標(biāo)式酒店品牌集成。

品牌收購之后的融合問題：三個(gè)品牌同源同宗，一個(gè)創(chuàng)始人，君亭創(chuàng)立之后，兩家公司平行運(yùn)行，2015年之后根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略分拆，兩家公司獨(dú)立發(fā)展，這次是重新融合。常規(guī)來說，一個(gè)公司收購不同的品牌最大的問題在于團(tuán)隊(duì)的融合，這一點(diǎn)剛好是我們的優(yōu)勢(shì)條件，因?yàn)榇蠹彝谕矗瑘F(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)很好。未來也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化和公司戰(zhàn)略更好的引進(jìn)新鮮血液和人才。我們公司很多核心高管都有股權(quán)，為公司發(fā)展創(chuàng)造了很好的人才激勵(lì)體制和政策，未來也會(huì)安排更多高管和骨干予以期權(quán)的激勵(lì)，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)所有人員的積極性。

將來品牌的梳理：君亭的特色在于“小而美”，君瀾的特色在于度假產(chǎn)品的服務(wù)品質(zhì)和市場(chǎng)占有率，景瀾的特色在于非標(biāo)生活方式打造，品牌定位層次分明，這里涵蓋了商務(wù)和度假，有全服務(wù)的酒店，也有非全服務(wù)的酒店品類，現(xiàn)在形成的矩陣非常健康，符合未來市場(chǎng)發(fā)展。這樣的品牌組合下，在未來也會(huì)有新的突破：比如野奢品牌，第一個(gè)項(xiàng)目會(huì)在香水灣君瀾度假酒店里嘗試。同時(shí)針對(duì)新時(shí)代年輕人打造年輕、時(shí)尚的品牌，希望能夠在合適的位置合適的物業(yè)上落地。

上任之后未來公司戰(zhàn)略：2022年重點(diǎn)抓幾件：1)如何提升經(jīng)營能力，經(jīng)營是酒店價(jià)值體現(xiàn)和回報(bào)股東的核心競爭力，現(xiàn)在存量酒店里疫情帶來壓力，但是還有很大空間提升經(jīng)營能力，度假酒店在這兩年當(dāng)中表現(xiàn)很強(qiáng)勁，君亭酒店也是，未來有很好的空間。2)如何提升投資的效率，物業(yè)初期的分析、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和平面規(guī)劃，未來都很注重效率，這是對(duì)產(chǎn)品最前沿的標(biāo)準(zhǔn)和要求。今年也會(huì)在數(shù)量和質(zhì)量兩個(gè)方向并行推進(jìn)，我們會(huì)注重質(zhì)量，今年進(jìn)一步下功夫，對(duì)整個(gè)公司中臺(tái)建設(shè)進(jìn)一步強(qiáng)化，夯實(shí)管理體系，夯實(shí)人員能力。

和國際品牌的競爭：公司在整個(gè)中國酒店板塊里已經(jīng)站在前列，作為中高星級(jí)酒店管理公司，我們首先會(huì)遇到很多國際品牌競爭問題。國際品牌確實(shí)進(jìn)入中國很久，積累管理經(jīng)驗(yàn)，獲得項(xiàng)目資源，這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，知己知彼才能取得勝利。國際品牌優(yōu)勢(shì)：1)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，品牌標(biāo)準(zhǔn)完整，業(yè)主也給他們機(jī)會(huì)，讓他們獲得頂級(jí)資源。2)標(biāo)準(zhǔn)體系比較完整，存續(xù)很多年，管理體系構(gòu)架都很完善。3)人才優(yōu)勢(shì)：大部分中高端，吸引國內(nèi)綜合能力強(qiáng)的人才；4)會(huì)員體系：經(jīng)過常年積累，數(shù)量和價(jià)值的回報(bào)上做的非常完整。自身優(yōu)勢(shì)：1)了解本土文化，有更強(qiáng)的入鄉(xiāng)隨俗的優(yōu)勢(shì)；2)新科技的運(yùn)用方面，國內(nèi)更快。例如客房智能化技術(shù)和大數(shù)據(jù)運(yùn)營，中國在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)有很大的優(yōu)勢(shì)。3)餐飲部分，國內(nèi)品牌有很大優(yōu)勢(shì)。酒店收益結(jié)構(gòu)看，疫情下餐飲不降反升，全服務(wù)型酒店餐飲有很大空間可以發(fā)揮。

二、Q&A環(huán)節(jié)

問：如何看待度假型酒店的前景，以及度假酒店業(yè)績空間？

答：度假酒店特色是客源和季節(jié)性明顯，賣的是體驗(yàn)，在酒店設(shè)計(jì)方面會(huì)打包很多體驗(yàn)、娛樂項(xiàng)目甚至?xí)途皡^(qū)景點(diǎn)結(jié)合。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，這個(gè)領(lǐng)域一定要被關(guān)注，也是未來十年很重要的市場(chǎng)渠道，基于這樣的原因，君瀾在前五年大力拓展全國各地具有好的自然景賦和人文景賦的項(xiàng)目。在前20年品牌和管理模式的沉淀，以及管理度假酒店人才的培養(yǎng)和積累，我相信在這個(gè)領(lǐng)域，公司未來會(huì)有較大的空間。

問：如何看待業(yè)績彈性和展店空間？

答：疫情過后，君瀾表現(xiàn)比較亮眼。2021年無論開業(yè)還是拓展都比較好，但是因?yàn)楹灱s滯后和籌備期，需要考慮周期滯后性。另一方面，疫情阻礙了流通和流動(dòng)，無論度假和經(jīng)濟(jì)型收益的情況都影響比較大。2022年希望盡快把業(yè)績恢復(fù)起來，尤其休閑度假品類比較重視，相信君瀾度假系列收益有一個(gè)很好的增長。

問：君瀾180家酒店中在營門店數(shù)是多少？

答：開業(yè)數(shù)量占據(jù)1/3左右，剩下因?yàn)橐咔樵蛭撮_業(yè)，度假酒店被延緩。君瀾在營項(xiàng)目看，后備儲(chǔ)備比較大，我們也很高興的看到，君瀾在1月份新簽約了很多家度假酒店，這跟疫情下酒店的改變有很大關(guān)系。

問：公司三個(gè)品牌正常情況下的投資模型？回報(bào)率能力和穩(wěn)定性如何？

答：1)模型更多是開發(fā)商和業(yè)主考量的模型，會(huì)涉及到前期規(guī)劃，每家酒店都不一樣，酒店管理公司僅僅是參與，度假酒店回報(bào)周期通常都要強(qiáng)于商務(wù)酒店，差異化比較大，無法一概而論；2)過去旅游目的的度假酒店周期要短于一般的度假酒店，2020年Q2，很多城市周邊的度假酒店經(jīng)營能力非常強(qiáng)勢(shì)，未來發(fā)展會(huì)在“十四五規(guī)劃”下會(huì)變得很均衡，相信未來會(huì)大大縮短；3)度假酒店會(huì)有一個(gè)吸引物，不會(huì)是單純的酒店，比如很多在滑雪場(chǎng)，會(huì)跟雪場(chǎng)結(jié)合，綜合收益要跟吸引物綜合評(píng)估。

問：公司未來3-5年旗下品牌擴(kuò)張和開店速度預(yù)期是怎樣的？上游供應(yīng)鏈有什么儲(chǔ)備和規(guī)劃？

答：1)每一個(gè)酒店集團(tuán)前期都相對(duì)比較注重加盟管理，后期都會(huì)用多品牌和品牌孵化，乃至供應(yīng)鏈作為核心打造。君亭這次從精選酒店模型，到商務(wù)、全服務(wù)模型整合，形成了生活的完整的鏈條，一方面有助于設(shè)計(jì)中高端客戶生活方式，也有助于加盟品牌領(lǐng)域獲得資源和機(jī)會(huì)。2)短期看君亭的直營店按照規(guī)劃，每年3-5家還會(huì)保持，未來一方面要占領(lǐng)有限服務(wù)市場(chǎng)高端，同時(shí)建立區(qū)域旗艦基地，同時(shí)實(shí)現(xiàn)相對(duì)比較好的坪效和產(chǎn)出，君瀾、景瀾和君亭的管理會(huì)形成綜合發(fā)展的速度，相信至少今年明年會(huì)有比較好的速度。3)我們已經(jīng)開始前端一體化的能力，形成物業(yè)的獲取，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、供應(yīng)鏈技術(shù)，形成品牌體系的前端護(hù)城河，真正幫助我們成為品牌體系力量；4)大家很關(guān)注會(huì)不會(huì)做加盟，希望將來給加盟商創(chuàng)造價(jià)值才去做，現(xiàn)在夯實(shí)中臺(tái)建設(shè)，品牌標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化工作。

問：幾個(gè)品牌都會(huì)全國布局還是分區(qū)域？

答：1)目前最新的戰(zhàn)略，君亭是區(qū)域矩陣式發(fā)展，聚焦中高端品牌形象，從以前深耕長三角，到成都太古里(成都店已經(jīng)基本籌建完畢，這個(gè)項(xiàng)目也是西南地區(qū)的區(qū)域旗艦店，這個(gè)旗艦店形成為西南三角重點(diǎn)突破)，也會(huì)把珠三角作為同步占領(lǐng)的規(guī)?；l(fā)展城市群，也會(huì)積極尋找省會(huì)城市直營店機(jī)會(huì)，通過布局形成中高端君亭品牌全面布局的態(tài)勢(shì)。2)度假目前已經(jīng)基本形成全國化態(tài)勢(shì)，未來會(huì)加速。

問：中高端是聚焦君亭和君瀾，還是進(jìn)一步其他外延考慮？

答：1)君亭是有限精選和文化藝術(shù)，我們定位中高端，無論從成本、物業(yè)還是顧客需求，原有關(guān)注效率的低端酒店也在升級(jí)，還有高端的物業(yè)也對(duì)中高端品牌的投資和形象也有匹配度需求，未來很長一段時(shí)間還是會(huì)立足中高端發(fā)展，這個(gè)過程中肯定會(huì)注重投資坪效，一方面對(duì)顧客有高性價(jià)比，另一方面是高投資回報(bào)比。2)度假酒店是跟周邊業(yè)態(tài)綜合，投資的主體相對(duì)更加多元，未來朱總對(duì)系統(tǒng)的打造，我們能在直營投資和管理上有更好的收益，二者齊頭并進(jìn)。3)朱總來第二天就在做外延品牌方面的規(guī)劃，品牌打造上會(huì)有君亭品牌的打造，以及年輕時(shí)尚的品牌野奢品牌，未來會(huì)呈現(xiàn)多元化局面。

問：公司目前的人才和IT儲(chǔ)備怎么樣？

答：1)我們管理體系本來也比較健全，我來了以后覺得對(duì)標(biāo)國際還有空間。近幾年技術(shù)發(fā)展有很多IT技術(shù)運(yùn)用，幫助酒店提升管理效率，今年會(huì)做中臺(tái)進(jìn)一步強(qiáng)化。2)人才也是今年重要的工作，酒店管理公司最大的資源就是人力資源，今年來了以后做了一個(gè)發(fā)展計(jì)劃，想打造多元化和跨界能力。酒店行業(yè)比較傳統(tǒng)，管理規(guī)范性比較強(qiáng)，酒店管理人才會(huì)比較偏重規(guī)矩和保守，希望人才復(fù)合性更強(qiáng)，希望有更多跨界知識(shí)的學(xué)習(xí)，未來會(huì)加大培養(yǎng)力度。3)君亭過去公域流量和私域流量做的有聲有色，之前會(huì)員體系分開，在幾大品牌融合之后會(huì)有優(yōu)勢(shì)結(jié)合，會(huì)員可以打通，為更多會(huì)員提供價(jià)值。

問：單家酒店管理費(fèi)目前不高，未來如何提升？

答：1)市場(chǎng)上一種是效率型的酒店，傳統(tǒng)酒店效率滯后，通過對(duì)傳統(tǒng)型酒店改造得到回報(bào)；還有一種是美學(xué)的回報(bào)型的，度假酒店的溢價(jià)一方面基于環(huán)境美學(xué)，和周邊的資源稟賦，帶給客戶更高的價(jià)值回報(bào)。通過美學(xué)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，在君瀾里面貫徹的更為透徹，幫助度假酒店實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營的效益。這樣就形成了一個(gè)良性的循環(huán)，帶動(dòng)管理費(fèi)的提升。2)度假酒店從資源端是稀缺性的資源，例如亞龍灣基本上已經(jīng)沒有地了，海棠灣也七七八八，基于稀缺性區(qū)位或物業(yè)溢價(jià)能力都會(huì)比較好。

問：未來關(guān)鍵在于核心項(xiàng)目物業(yè)獲取？

答：上市后發(fā)現(xiàn)，君亭在有關(guān)核心物業(yè)和核心區(qū)域的選擇上面要強(qiáng)大很多，獲取好的物業(yè)的能力也更強(qiáng)了，可能跟品牌力增長和上市有關(guān)。

問：外資酒店優(yōu)勢(shì)在于會(huì)員體系打造，我們未來會(huì)員體系的規(guī)劃和展望？

答：已經(jīng)跟會(huì)員部門開了兩次會(huì)，原來已經(jīng)擁有一部分會(huì)員，但是服務(wù)方面還是有改善空間。君瀾體系會(huì)更大，現(xiàn)在也在通過大流量公域平臺(tái)進(jìn)行聯(lián)合會(huì)員的導(dǎo)入。

問：君瀾和景瀾業(yè)績處于低點(diǎn)，未來彈性比較大，未來彈性的點(diǎn)在哪幾個(gè)方面？

答：1)有運(yùn)營內(nèi)容和自然稟賦的產(chǎn)品都有高于市場(chǎng)的溢價(jià)機(jī)會(huì)，能給未來很多現(xiàn)在布局的度假酒店以投資回報(bào)，如果能夠產(chǎn)生，會(huì)是未來很好的增長點(diǎn)；2)君亭的運(yùn)營模式在管理效能上有非常自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，這個(gè)可以未來給全服務(wù)酒店做一個(gè)共享；3)上市以后平臺(tái)影響力以及綜合性品牌矩陣形成會(huì)為更多的戰(zhàn)略性項(xiàng)目獲取帶來回報(bào)；4)品牌矩陣建立是一個(gè)完整的生活閉環(huán)，能給未來新開酒店輸送大量自己的會(huì)員。這種彈性增長無論從過去的經(jīng)驗(yàn)，還是從未來酒店的發(fā)展的趨勢(shì)，都比較樂觀。

問：2020年OTA占比下降？并表之后趨勢(shì)是什么樣？

答：過去依賴度比較高，現(xiàn)在戰(zhàn)略上有要求，集團(tuán)的營銷中心和市場(chǎng)營銷的部門，以及客源結(jié)構(gòu)方面希望有更健康的比例。主要是收益管理的角度，因?yàn)镺TA傭金比例很高，對(duì)ADR收入影響很大，希望OTA能在一定比例上，但根據(jù)不同酒店也不會(huì)一刀切。如果某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)依賴度太強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)也比較大。我們也希望創(chuàng)造更好的收益管理。

問：度假酒店疫情后彈性比較好，商務(wù)方面中高端房間恢復(fù)比較好，比較高端的還是恢復(fù)一般，中高端加價(jià)過程中，會(huì)不會(huì)也碰到天花板，恢復(fù)趨勢(shì)如何預(yù)判？

答：中端酒店在君亭的檔位上非常符合商務(wù)公司的差旅標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在基于疫情期間很多公司的交流和會(huì)議減少出差的情況受到了很大影響，疫情后商務(wù)的恢復(fù)會(huì)非常快。也有很多在學(xué)校附近，也受到培訓(xùn)市場(chǎng)的影響。

問：OTA占比和國際品牌的比較？

答：差不多，過去國際酒店希望通過自己系統(tǒng)，比較排斥OTA，現(xiàn)在大家習(xí)慣改了，所以國際品牌也很重視OTA。每一家酒店都不太一樣，還是要依據(jù)于酒店的定位。

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