東方證券：維持萬科A(000002.SZ)“買入”評級 目標價25.88元

智通財經APP獲悉，東方證券發(fā)布研究報告稱，維持萬科A(000002.SZ)“買入”評級，預計21-23年EPS為3.16/3.04/3.38元，目標價維持25.88元。

事件：11月6日，公司公告第十九屆董事會第十三次會議審議通過了擬分拆所屬子公司萬物云到香港聯(lián)交所上市的相關議案。

東方證券主要觀點如下：

萬科擬分拆萬物云上市。

作為行業(yè)領軍者，萬物云價值長期得到行業(yè)認可，成長可期。住宅物管服務品牌力多年保持行業(yè)領先。商企服務“萬物梁行”是國內目前唯一本土物業(yè)公司與國際五大行戰(zhàn)略聯(lián)合的公司，收入規(guī)模已達行業(yè)頭部。最早實踐城市服務，“萬物云城”商業(yè)模式已跑通，有望成為以“城市管家”為模式的城市綜合服務商。

此外，公司推動平化戰(zhàn)略(如與?？党闪⑷f御安防)，有望通過重新組織產業(yè)，激發(fā)勞動力效率，擴張業(yè)務邊界，最終可能成為產能持續(xù)擴大，效率不降低的平臺型企業(yè)。20年公司實現(xiàn)營業(yè)收入182億元，實現(xiàn)營業(yè)利潤17.2億元，在管面積約5.7億平。截至21H1，公司總資產為190.1億元，總負債為119.3億元;上半年實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，實現(xiàn)營業(yè)利潤10.4億元。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.9%股權(未考慮陽光智博換股)，預計本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%(超額配售選擇權行使前)。

分拆上市拓寬公司融資渠道，利于規(guī)模擴張。

考慮到目前房地產景氣度下降，房企現(xiàn)金流惡化，預計后續(xù)更多房企可能出售物業(yè)公司股權。萬科云有望抓住機會，借助資本市場力量實現(xiàn)規(guī)模逆勢擴張。

多元業(yè)務價值逐漸顯性化。

此次分拆萬物云于港交所上市，將加速物業(yè)服務板塊的發(fā)展，與公司向“開發(fā)、經營、服務并重”轉型發(fā)展的戰(zhàn)略一致。隨著物業(yè)服務上市價值釋放，投資者受此啟發(fā)，其他經營板如物流地產、商業(yè)地產等業(yè)務的隱性價值將可能逐漸被認可，整體有利于提升公司估值水平。

風險提示：銷售毛利率持續(xù)惡化;房地產調控超預期。