房企集體彷徨：當(dāng)保利（00119）、龍湖（00960）都退北京地塊，我是否還要繼續(xù)堅(jiān)持？

由首都開發(fā)、保利（00119）、龍湖（00960）、中海外（00688）組成的聯(lián)合體因?yàn)樯蟼€(gè)月拿下了北京舊宮兩宗總價(jià)為127.2億的地塊，而被稱為“史上最強(qiáng)聯(lián)合體”，近日卻有消息稱這一聯(lián)合體可能已面臨分裂。

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)5月17日?qǐng)?bào)道，由于舊宮地塊成本過高，保利（00119）、龍湖（00960）正討論退出聯(lián)合體。

智通財(cái)經(jīng)針對(duì)此事致電龍湖地產(chǎn)高層求證，對(duì)方回應(yīng)“不清楚具體事項(xiàng)，等了解之后再作回應(yīng)。”

傳聞之下隱隱透露著房企過往激進(jìn)拿地、靠房價(jià)上漲帶來項(xiàng)目溢價(jià)的操作模式正在失靈。在銷售市場和土地新政的雙重壓力下，樓市冰點(diǎn)期真的到了嗎？

靠房價(jià)上漲帶來項(xiàng)目溢價(jià)正在失靈

資料顯示，首都開發(fā)、保利、龍湖、中海外聯(lián)手拿下的北京舊宮鎮(zhèn)兩宗地塊總價(jià)達(dá)127.2億、溢價(jià)率50%，樓面價(jià)分別為39329元/平米、39306元/平米。網(wǎng)易援引知情人士稱，目前首都開發(fā)、中海外是否繼續(xù)接盤沒有定論，但另一家地產(chǎn)公司——河南正商已經(jīng)私下釋放了接盤意愿。

文章稱，高樓面價(jià)和新規(guī)則是聯(lián)合體產(chǎn)生嫌隙的重要原因。按照掛牌文件，舊宮地塊實(shí)行“90/70”政策，且所建商品住房銷售均價(jià)不得超過52315元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過54931元/平方米；兩宗地塊共計(jì)32.4萬平米的商品房住宅面積，其中22.68萬平米必須成為持有期70年的出租型物業(yè)。剩余9.72萬平米的可售商品住房面積，絕大多數(shù)也只打造成小戶型產(chǎn)品。

嚴(yán)重受到擠壓的溢價(jià)空間讓開發(fā)商望而卻步。

智通財(cái)經(jīng)了解到，北京土地市場的改變自2016年12月拉開序幕，北京在土地出讓環(huán)節(jié)試點(diǎn)“限房價(jià)、競地價(jià)”，地價(jià)設(shè)拐點(diǎn)上限、自持設(shè)置預(yù)定比例、住宅售價(jià)鎖死、自持70年、高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)比......在實(shí)際的土地出讓過程中，限價(jià)房地塊、自持房地塊、自住型商品房地塊、保障房地塊、商辦地塊也成為北京土地市場的主要供應(yīng)方式。開發(fā)商可自主定價(jià)的純商品住宅用地幾近斷供。

援引網(wǎng)易分析，一方面，各項(xiàng)限制性政策加碼，擠壓開發(fā)商利潤；另一方面，可自主定價(jià)地塊愈發(fā)稀少。加之房企之間相互競價(jià)，北京土地市場正進(jìn)入“微利時(shí)代”。

近幾年也不乏類似聯(lián)合體解散的先例。2015年，平安龍湖興昌聯(lián)合體競得昌平南邵地塊，因超出龍湖、平安授權(quán)價(jià)格解體；同年，碧桂園也因授權(quán)價(jià)格問題退出與金茂聯(lián)合奪得的豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊；華潤招商華僑城聯(lián)合體于2015年11月以83.4億元競得當(dāng)時(shí)排名北京總價(jià)第二地王，也因華潤招商的退出宣告“拆伙”。

55城160次調(diào)控

宏觀層面上，針對(duì)土地市場的調(diào)控也一直沒有停止。

智通財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2016年“930”新政開始到四月底，全國已經(jīng)有超過55個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，其中北京等熱點(diǎn)城市發(fā)布政策超過10余次。

這一輪調(diào)控與往年調(diào)控最大的不同是，首次涉及了商住物業(yè)，包括北京、上海、廣州、成都等地對(duì)商住物業(yè)都發(fā)布了不同力度的限制政策。另外，全國多個(gè)城市還發(fā)布了限售政策，成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、長樂、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟(jì)南等超過18個(gè)城市，歷史上首次啟動(dòng)了買房后一定年限內(nèi)限制出售的調(diào)控政策。

“限售”，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為本輪從3月開始全國多城市調(diào)控新特點(diǎn)。這或?qū)?biāo)志著樓市調(diào)控的全面升級(jí)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)后續(xù)更多二線城市將進(jìn)入“限購+限貸+限價(jià)+限售”的“四限時(shí)代”。

樓市“冰點(diǎn)”時(shí)代已到？

在大力調(diào)控之下，一二線城市紛紛傳出樓市“降溫”的消息，難道樓市“冰點(diǎn)”時(shí)代就此來臨了嗎？

據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站17日數(shù)據(jù)，1-4月，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資1135.52億元，比去年同期增長7.1%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的63.8%。商品房施工面積13234.94萬平方米，增長4.7%。商品房銷售面積436.84萬平方米，下降39.1%。其中，住宅銷售面積350.14萬平方米，下降40.9%。

2017年4月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽2767套，同比2016年4月下滑48.9%。與此同時(shí)，二手房交易則出現(xiàn)了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月樓市成交整體下行，其中一二線城市均不同程度下降，三線城市同環(huán)比略有增長。上海、廣州、福州、蘇州等城市的成交量下降明顯，跌幅均超過三成。

業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)后期市場將出現(xiàn)進(jìn)一步降溫、價(jià)格逐步松動(dòng)，從限制商辦項(xiàng)目，到過道學(xué)區(qū)住房不能作為入學(xué)條件，再到央行營業(yè)管理部等部門聯(lián)合打擊‘假離婚買房’，政策‘組合拳’改變了曾經(jīng)炒房者扎堆、擾亂房地產(chǎn)市場的狀況。未來，隨著購租并舉制度逐步健全,樓市預(yù)期將更加穩(wěn)定。

從金融層面上看，金融去杠桿和金融監(jiān)管趨嚴(yán)宣告房企廉價(jià)融資的時(shí)代結(jié)束。房企獲取資金的成本和難度正在增加，開發(fā)商也更加珍視和善用手中的現(xiàn)金。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾向媒體表示，從銀行的資金情況看，最近資金成本明顯上漲，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，這種情況下，信貸繼續(xù)收緊既是趨勢也是必然。在各種調(diào)控政策作用下，房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性大增，因此，銀行對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將提高，各家銀行預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度，并進(jìn)一步提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。