從最新數(shù)據(jù)出發(fā)，解析碧桂園(02007)地產(chǎn)下半場的“密碼”

地產(chǎn)行業(yè)邁入“下半場”，大概是所有行業(yè)人士心照不宣的共識。

近兩年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控不斷深化，從三道紅線，到限購令，再到兩集中供地政策，這些政策一輪接著一輪，正在從深層次改變著整個行業(yè)。

人們意識到，這輪政策調(diào)控引起的變化已不再是一次周期性波動，而是中國房地產(chǎn)的一場根本性變局——即房地產(chǎn)行業(yè)以融資高杠桿為主的高周轉(zhuǎn)模式逐步被淘汰，而依靠精細(xì)化運(yùn)營、產(chǎn)品力提升為主的管理模式則冉冉升起。

此背景下，如何順應(yīng)行業(yè)趨勢找到一條適合自己的“路”，已成為當(dāng)下房企探索的共同命題。

在此前的房企中報季中，我們似乎可以窺出房企優(yōu)等生們的“應(yīng)對絕招”。

有的房企將“安全”奉為中期業(yè)績討論會的主題，譬如融創(chuàng)中國，其首次提出了“更安全、更從容、更長期、更有價值”的戰(zhàn)略目標(biāo)，有的房企則強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健”的發(fā)展戰(zhàn)略，比如說萬科，該公司繼續(xù)堅持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，并指出“活下去比什么都重要”。

而令人好奇的是，作為行業(yè)中的標(biāo)桿企業(yè)，碧桂園(02007)在地產(chǎn)下半場將存有什么“秘密武器”呢?

唯“穩(wěn)”不破

從碧桂園2021年中期報告來看，有兩組數(shù)據(jù)可以透露其上半年的發(fā)展?fàn)顟B(tài)：

一是銷售穩(wěn)步增長。

碧桂園最新公告顯示，1-9月，碧桂園累計實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同的銷售金額4482.4億元，已連續(xù)9個月實(shí)現(xiàn)累計同比增長。2021年上半年，碧桂園錄得權(quán)益銷售金額為3030.9億元，同比增長14%;錄得權(quán)益合同銷售面積約3451萬平方米，同比增長8%。

(數(shù)據(jù)來源：碧桂園財報)

銷售的穩(wěn)步增長，也促使該公司的核心財務(wù)數(shù)據(jù)呈增長之勢：2021年前6個月，該公司的營業(yè)收入同比增長27%至2349.3億元;毛利、凈利分別增至462.8億元、224.2億元。

尤值得一提的是，上半年，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠2727.9億元，權(quán)益回款率為90%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平，而這已經(jīng)是其連續(xù)6年回款率超過90%了。

房地產(chǎn)行業(yè)中，“回款率”是投資者頗為關(guān)注的財務(wù)指標(biāo)，它體現(xiàn)了一家房企的“造血能力”以及規(guī)模擴(kuò)張的底氣。回款率越高，就說明“造血能力”強(qiáng)，進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的底氣也越足。而碧桂園連續(xù)6年的高回款率也道出了該公司強(qiáng)悍的自我造血能力，以及充足的規(guī)模擴(kuò)張底氣。

二是，杠桿水平進(jìn)一步降低，凈負(fù)債率僅49.7%。

2021年上半年，碧桂園的杠桿水平進(jìn)一步降低：有息負(fù)債總額為3242.4億元較2020年末進(jìn)一步下降，其中一年以內(nèi)有息負(fù)債占比更是下降至27%。同時，該公司的凈負(fù)債率僅為49.7%，已連續(xù)多年保持低于70%。

值得一提的，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化之際，碧桂園手中的現(xiàn)金也十分充裕。截至6月末，碧桂園賬上趴著可動用現(xiàn)金余額約1862.4億元，現(xiàn)金短債比為2.15倍。

碧桂園僅踩中了剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率這一道“紅線”，且這一數(shù)據(jù)已從去年底的80.53%下降至77%，該公司管理層表示，將有信心在2023年中期之前實(shí)現(xiàn)該項指標(biāo)進(jìn)入綠檔。

債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、手上現(xiàn)金充裕之外，碧桂園的融資成本也進(jìn)一步降低——期末融資成本約5.39%，較去年底下降17個基點(diǎn)。這是一個令人羨慕的融資成本比率，不僅顯露了其無可撼動的龍頭優(yōu)勢，也意味著后續(xù)碧桂園將有更多的機(jī)會能借到比別人更便宜的錢，并用這些錢做更多正確的布局。

從上半年關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)來看，不難發(fā)現(xiàn)，老大哥的“穩(wěn)”才是真正的“穩(wěn)”。

而憑借穩(wěn)健的財務(wù)狀況，碧桂園也獲得了全球頂級評級公司的認(rèn)可。目前，穆迪和惠譽(yù)均給予碧桂園“投資級”信用評級，標(biāo)普亦于2020年上調(diào)公司評級展望至“正面”。

高筑墻，廣積糧

地產(chǎn)界有一句行話叫做：土儲是房企的“生命線”。

這也就是說，土儲是房企們安身立命最重要的本錢，其量的多寡、質(zhì)的高低，不僅是衡量房企中長期核心競爭力的重要指標(biāo)，也是決定房企后續(xù)成長空間和利潤水平的關(guān)鍵因素。

不過，隨著地產(chǎn)行業(yè)逐漸邁入“下半場”，房企們漸漸改變了從前追求規(guī)模的拿地方式，而是更加注重土地儲備的質(zhì)量。

碧桂園的土地儲備兼具廣度和深度，并且堅持深耕城鎮(zhèn)化布局。

所謂的“廣度”，指的是分布廣泛，具備分散風(fēng)險的優(yōu)點(diǎn)，而“深度”則指的是，在高質(zhì)量城市群持續(xù)深耕，進(jìn)而斬獲來自這些城市群的發(fā)展紅利。

具體而言，廣度方面，截至2021年6月底，碧桂園已覆蓋中國內(nèi)地所有省份的296個地級行政區(qū)、1408個區(qū)縣，項目總數(shù)達(dá)3127個，可謂是全國土儲布局最為廣泛的企業(yè)。深度方面，2021年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，權(quán)益總代價約884億元。按金額計算，新獲取土地中，82%的土儲聚焦五大都市圈，62%分布在三四線城市。

(數(shù)據(jù)來源：碧桂園財報)

與此同時，碧桂園可售貨值的布局上也繼續(xù)體現(xiàn)出其高質(zhì)量城市群的決心。截至6月底，其在中國內(nèi)地權(quán)益可售資源合計2.2萬億元，以此前權(quán)益銷售額為基數(shù)，可維持公司未來3年以上的銷售需求。在上述可售貨值中，99%位于常住人口50萬以上的區(qū)域;93%位于人口流入?yún)^(qū)域;74%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈。

基于精準(zhǔn)的投資布局，碧桂園的貨值質(zhì)量也正在不斷提升：從2019年開始，碧桂園獲取的項目經(jīng)營效益明顯優(yōu)于2017-2018年獲取的項目，獲取12個月內(nèi)的平均貨值轉(zhuǎn)化率提高了5個百分點(diǎn)。

碧桂園的管理層表示，集團(tuán)長期看好中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，將繼續(xù)響應(yīng)國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略，聚焦城市深耕。

事實(shí)上，隨著我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，碧桂園的深耕城鎮(zhèn)化布局可謂頗有“順勢而為，聚勢而強(qiáng)”的特征。

2021年，政府工作報告指出，“十四五”期間將深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)——2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率是超過60%。這意味著，未來五年間城鎮(zhèn)化率約有4個百分點(diǎn)的提升，因此這其中蘊(yùn)藏的發(fā)展機(jī)遇可想而知。

堅守長期主義

流水不爭先，爭的是滔滔不絕。

在地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯發(fā)生巨變的當(dāng)下，房企想要繼續(xù)穩(wěn)健的走下去，所追求的也無非是“長期主義”了。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示，行業(yè)整體已步入新的發(fā)展階段，碧桂園相信好的產(chǎn)品和服務(wù)是奠定企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，始終堅持口碑至上，堅持長期主義，將繼續(xù)踐行“以客戶為中心”的理念，持續(xù)提升全周期綜合競爭力，努力打造“為社會創(chuàng)造幸福生活的高科技綜合型的企業(yè)”。

自2019年初提出“高科技綜合性企業(yè)”新定位后，碧桂園就開始駛?cè)攵嘣季帧f(xié)同發(fā)展的新航道。直至目前，該公司已打造出地產(chǎn)+機(jī)器人+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)多輪驅(qū)動的業(yè)務(wù)版圖。

(圖片來源：碧桂園財報)

具體來說，機(jī)器人產(chǎn)業(yè)上，碧桂園依托聚焦建筑機(jī)器人研究的博智林，機(jī)器人產(chǎn)業(yè)在上半年錄得不俗的表現(xiàn)——截至2021年7月，碧桂園已有18款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋14個省份近70個項目;累計交付300多臺，累計應(yīng)用施工超百萬平米。

智慧餐飲業(yè)態(tài)上，碧桂園一手打造的千璽機(jī)器人集團(tuán)則從初創(chuàng)期逐步邁入成長期：在研發(fā)及量產(chǎn)方面，截至2021年6月底，碧桂園千璽機(jī)器人擁有8.5萬㎡組裝工廠，生產(chǎn)線有13條、年產(chǎn)能6萬臺餐飲機(jī)器人。目前在研產(chǎn)品已達(dá) 80項、13項產(chǎn)品已進(jìn)入量產(chǎn)。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)上，碧桂園農(nóng)業(yè)則正加快前端種業(yè)研發(fā)，打造我國的“農(nóng)業(yè)芯片”;在中端，把高新技術(shù)應(yīng)用到農(nóng)機(jī)無人駕駛、智慧農(nóng)業(yè)和智慧農(nóng)場管理上，布局科技農(nóng)業(yè);在市場端，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)將結(jié)合“碧優(yōu)選”門店，減少農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)，真正做到健康食品“從田間到餐桌”。

綜上所述，不難看出，在地產(chǎn)行業(yè)邁入下半場之際，“穩(wěn)中優(yōu)進(jìn)”、“高筑墻，廣積糧”、“長期主義”便是碧桂園的應(yīng)對奇招。而結(jié)合上半年的財報數(shù)據(jù)來看，這些奇招，不僅效果較好，還極具前瞻性和預(yù)見性。