李嘉誠京城賣樓24載 長實譽天下再批預售與港資周期長河

新房市場所遭遇到的越來越嚴格的“限價”正讓京城的開發(fā)商陷入被動。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，從2017年初至今，北京共新批商品住宅項目預售證53個(其中5個為自住房項目)，但在新入市項目中，沒有一個預售均價超過8萬元/平方米。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，從2017年北京樓市調(diào)控趨勢來看，收緊仍然是長期預期，因此對于預售許可證的監(jiān)管也將是長期性的，未來一段時間內(nèi)，北京8萬+公寓豪宅供應(yīng)仍將會“鳳毛麟角”，“8萬元”將成為一道不可逾越的“鴻溝”。

這也就意味著，未來一段時間之內(nèi)，在京發(fā)展的一些開發(fā)商都必將面臨這樣的難題，是要犧牲價格盡快入市實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，還是等待政策松動價格回調(diào)實現(xiàn)期望的利潤?

當然，這當中也有例外，有一些企業(yè)此前雖因長期疑似“囤地”而遭遇質(zhì)疑，但在調(diào)控周期下，這些企業(yè)的優(yōu)勢正在顯現(xiàn)。

它們，就是港資企業(yè)。

長實譽天下再批預售證

在進入北京24年后，長實名下譽天下項目于4月23日拿到了項目自2007年開盤以來獲取的第十一個預售證。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，長實譽天下(備案名麗來花園)于4月23日再次獲批預售證。該項目坐落于順義區(qū)天竺鎮(zhèn)薛大人莊村，開發(fā)企業(yè)為北京長樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此次獲批預售許可證編號京房售證字(2017)36號，共獲批15棟468套房源，準許銷售面積66291.38平方米。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱預售信息發(fā)現(xiàn)，該項目預售戶型主要為120平三室兩廳小平層及少量240平復式房型，預售價格在51379元/平方米~69600元/平方米之間，獲批總貨值約為43億元。

值得注意的是，這已經(jīng)是長實譽天下自2007年首次獲批預售證以來獲取到的第十一個預售證。與其他開發(fā)商慣常的“旺季多賣，淡季少賣”做法不同，長實譽天下在產(chǎn)品鋪陳和推售上顯然有著屬于自身的獨特節(jié)奏。

觀點地產(chǎn)新媒體留意到，自2007年1月30日首次獲取預售證推售7.44萬平住宅開始，長實譽天下在此后的11年間基本維持每年獲取一個預售證的節(jié)奏，推出貨量也基本穩(wěn)定在7萬平之間，因應(yīng)市場有少量增減。

長江實業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威此前在接受采訪時就曾經(jīng)透露，譽天下項目從2007年到2016年，9年的時間已達成銷售成績150多億，每年的平均銷售成績都在20億左右，“對大型項目來說，是很不容易的銷售成績”。

李嘉誠京城賣樓24載

實際上，譽天下在北京穩(wěn)步推售的過程，也是李嘉誠名下長江實業(yè)(長實地產(chǎn)前身)和和記黃埔在北京發(fā)展的24年。

時間回溯至1993年，長江實業(yè)首次作為大股東參與譽天下項目開發(fā)，該項目也是長江實業(yè)在北京開發(fā)的第一個項目。

同年，長江實業(yè)位于北京東長安街第一個10萬平綜合體項目——東方廣場正式動工，并最終在2003年宣告完工，總投資額20億美元。

2001年，北京市政府與和記黃埔協(xié)議出讓朝陽區(qū)姚家園東里地塊，亦即御翠?尚府(逸翠園)項目于2005年推出。

2005年，長江實業(yè)又聯(lián)手和記黃埔，斥資1.84億元從北京嘉海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司手中收購位于十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)內(nèi)占地25.6萬平方米的該地塊，以及地面上名為“北新嘉園”的現(xiàn)有建筑物，意欲打造一個“皇家別墅”，但在12年后的今天，該地塊仍未動工。

經(jīng)過在京24年的發(fā)展，目前，長實地產(chǎn)在北京總共有四個項目，其中，東方廣場綜合體項目已完工，御翠?尚府(逸翠園)項目已售完，仍有譽天下、昌平區(qū)北新嘉園兩個項目正在發(fā)展中。

而擴展至全國，盡管自2013年開始李嘉誠便已停止在內(nèi)地拿地，但截至目前，在長實地產(chǎn)集團擁有的1,260萬平方米可開發(fā)土地儲備(不包括農(nóng)地及已完成物業(yè)，但包括發(fā)展商于合作發(fā)展項目的權(quán)益)中，仍有1,160萬平方米土地儲備是位于內(nèi)地，分別分布于北京、長春、長沙、成都、重慶、大連、東莞、佛山、廣州、惠州、江門、增城、中山、珠海、南京、青島、上海、武漢等多個城市，各項目自拿地至今，均有一定的“歷史”。

港資房企周期長河

盡管因為大多數(shù)項目拿地之后遲遲無法開工而頻繁遭遇“囤地”的質(zhì)疑，但在利潤上，相對內(nèi)房企業(yè)，港資企業(yè)無疑有著絕對的話語權(quán)。

據(jù)長實地產(chǎn)2016年年報顯示，2016年長實地產(chǎn)在內(nèi)地錄得已確認物業(yè)銷售收入359.14億港元，錄得物業(yè)銷售收益105.35億港元，利潤率高達29.33%。

業(yè)內(nèi)人士就分析，長實地產(chǎn)業(yè)務(wù)較高利潤率的獲取，主要源于項目較低的土地獲取價格。

以譽天下項目和御翠?尚府(逸翠園)項目為例，逸翠園拿地的費用約7億元，地塊總建筑面積約40萬平方米，折合樓面價約1750元/平方米;而2016年初姚家園附近駝房營村地塊的樓面價已經(jīng)達到5.5萬元/平方米，2016底成交的61.5億東風鄉(xiāng)豆各莊農(nóng)民安置房地塊樓面價也已經(jīng)到達2.59萬元/平方米。

譽天下所在的溫榆河區(qū)域在1998年的拿地成本只要60-70萬元/畝，2008年則漲至300萬元/畝。2016年順義后沙峪宅地以7.5億元成交，住宅部分樓面價高達4.46萬元/平方米。

雖然拉長的項目周期在一定程度上沉淀了長實部分資金，但由于長實負債率很低(2016年凈負債率為2.7%)，購地所用資金多為自有，融資成本也相較其他企業(yè)有優(yōu)勢，所以在資金壓力上并不大。

而伴隨著內(nèi)地房價上漲而來的土地增值完全可以彌補長實的這一部分資金沉淀損失，并使得長實在內(nèi)地項目的銷售能夠完全自己“把握”節(jié)奏而少受市場調(diào)控周期波動的影響。

以譽天下為例，其在2008年開盤的時候就曾經(jīng)超低價“促銷”，為此甚至不惜拿出近億元對先期業(yè)主進行差價補償;2014年，譽天下轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售的房源批準的擬售價格為59769元/平方米，成交均價卻在31000元/平方米。

雖然這一定程度上是降價出售，但在市場冰凍期，長實這種透過拉長項目開發(fā)銷售周期而顯現(xiàn)出來的低成本土儲“任性本錢”，也讓其在應(yīng)對市場高低沉浮的調(diào)控周期長河過程中，能夠應(yīng)對得更加自如。（編輯：劉瑞）

本文轉(zhuǎn)自“觀點地產(chǎn)網(wǎng)”