光大證券：維持萬(wàn)科A(000002.SZ)“買入”評(píng)級(jí) 發(fā)展多元化板塊業(yè)務(wù) 長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力十足

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱，維持萬(wàn)科A(000002.SZ)“買入”評(píng)級(jí)，并維持2021-23年預(yù)測(cè)歸母凈利潤(rùn)401.03/462.77/534.75億元;當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為5.9/5.1/4.4倍。

事件：4月3日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱擬將萬(wàn)科物流發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科物流”)63.2億元的股東借款轉(zhuǎn)為其股權(quán)出資;增資完成后，萬(wàn)科物流注冊(cè)資本由181億元增加至244.2億元。9月15日，萬(wàn)科物流發(fā)生股東變更，引入5位新投資人;增資完成后，萬(wàn)科物流注冊(cè)資本由244.2億元提升至359.68億元。

光大證券主要觀點(diǎn)如下：

萬(wàn)科物流引入新投資人，管理架構(gòu)進(jìn)一步規(guī)范。

此次萬(wàn)科物流新增股東包括珠海市萬(wàn)緯盈合投資合伙企業(yè)(有限合伙)、DahliaInvestments Pte.Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之萬(wàn)緯創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)5位新股東，對(duì)應(yīng)持股比例分別為8.5%、6%、6%、3%、1.5%。本次增資后，萬(wàn)科物流的注冊(cè)資本由244.2億元提升至359.68億元，萬(wàn)科持股比例由100%下降至75%。同時(shí)，萬(wàn)科物流通過(guò)調(diào)增董事及引入監(jiān)事進(jìn)一步規(guī)范管理架構(gòu)。

具體來(lái)看，萬(wàn)科物流新增李鈺、藤櫻君、韓慧華(萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人)、葉昌榮、Shen Ye、劉肖(萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官)六名董事，江煒監(jiān)事;張旭、林聰智退出董事行列。今年上半年以來(lái)，萬(wàn)科陸續(xù)通過(guò)債轉(zhuǎn)股、拓展戰(zhàn)略合作、引入新投資人等方式，加強(qiáng)物流板塊競(jìng)爭(zhēng)力，或有進(jìn)一步謀求萬(wàn)科物流資本運(yùn)作的可能性。

積極探索多元化板塊業(yè)務(wù)，長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力十足。

近年來(lái)萬(wàn)科積極探索商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等多元發(fā)展方向，協(xié)同地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)也為營(yíng)收增長(zhǎng)貢獻(xiàn)新動(dòng)力。2015年萬(wàn)科正式推出萬(wàn)緯物流(萬(wàn)科物流品牌)，經(jīng)六年來(lái)加速擴(kuò)張，已發(fā)展為物流行業(yè)本土龍頭企業(yè)。萬(wàn)緯物流聚焦高標(biāo)倉(cāng)及冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù)，截至2021H1，萬(wàn)緯物流于44城累計(jì)管理148個(gè)項(xiàng)目，可租賃建面達(dá)1149萬(wàn)平。

其中，高標(biāo)庫(kù)126個(gè)，可租賃建面1056萬(wàn)平;冷庫(kù)22個(gè)，可租賃建面93萬(wàn)平。疫情防控要求下，社會(huì)及消費(fèi)者對(duì)于食品安全的重視度有所提升，生鮮新零售的加速涌現(xiàn)及餐飲消費(fèi)的恢復(fù)推動(dòng)冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)需求持續(xù)釋放。2021年H1，萬(wàn)緯物流營(yíng)收增速持續(xù)向好，管理項(xiàng)目(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.4億元，同比增長(zhǎng)64%;其中高標(biāo)庫(kù)營(yíng)業(yè)收入9.2億元，冷庫(kù)營(yíng)業(yè)收入4.2億元。

基本盤(pán)穩(wěn)健及財(cái)務(wù)審慎紀(jì)律為公司主業(yè)及多元化拓展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下滑拖累公司當(dāng)期盈利，但公司多元化探索已取得一定成就，長(zhǎng)期來(lái)看利潤(rùn)增長(zhǎng)動(dòng)力充足。公司陸續(xù)通過(guò)增資、戰(zhàn)略合作等方式加強(qiáng)物流板塊競(jìng)爭(zhēng)力，或有進(jìn)一步謀求萬(wàn)科物流資本運(yùn)作的可能性。

風(fēng)險(xiǎn)提示：多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或由于競(jìng)爭(zhēng)激烈而不及預(yù)期，行業(yè)調(diào)控政策不及預(yù)期。