新力控股集團(tuán)（02103）：營收增近三成 財務(wù)改善現(xiàn)階段性成果

作為最短時間邁入千億規(guī)模的房企，新力控股集團(tuán)（02103）早年依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的高速發(fā)展。近幾年來，隨著三條紅線及集中供地等政策的落地，地產(chǎn)企業(yè)逐漸從追求規(guī)模轉(zhuǎn)變到追求穩(wěn)健高質(zhì)量的增長。

日前，新力控股集團(tuán)披露了2021年中期財報。就此次中報來看，期內(nèi)公司凈負(fù)債率已降至50.5%，現(xiàn)金短債比提升至1.4倍，持續(xù)改善；融資方面，公司融資成本已由去年末的9.1%降至8.7%，降幅明顯。不過，目前公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.5%，仍踩中一條紅線。但考慮到公司積極降負(fù)債、降杠桿，新力控股集團(tuán)或有望在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三項指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。

與此同時，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)收入112.2億元（人民幣，單位下同），同比增長28.9%；歸母核心凈利潤7.3億元，同比增加7.4%。

綜合來看，新力控股集團(tuán)在穩(wěn)健高質(zhì)量增長的同時，財務(wù)指標(biāo)已有明顯改善。

(新力控股集團(tuán)2021年中期業(yè)績發(fā)布會)（新力控股業(yè)績會上?，F(xiàn)場：從左到右，新力控股副總裁李想先生，董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林先生，常務(wù)副總裁劉翔先生，執(zhí)行董事兼運(yùn)營管理中心副總經(jīng)理涂菁女士）

（新力控股業(yè)績會香港現(xiàn)場：從左到右，首席財務(wù)官許進(jìn)業(yè)先生，香港辦公室副總經(jīng)理、資本市場及企業(yè)傳訊總經(jīng)理趙慧女士）

兼顧“穩(wěn)”與“快”

伴隨房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，在“穩(wěn)”的過程中追求高質(zhì)量的增長，是所有房企的新命題。

對于如何實(shí)現(xiàn)有質(zhì)有量的增長，新力控股集團(tuán)有自己的見解。首先，便是繼續(xù)加速去化，堅持高周轉(zhuǎn)策略。據(jù)中報披露，上半年公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額為588億元，權(quán)益銷售額約270億元，同比分別增長35%及28.4%，全年權(quán)益銷售目標(biāo)的完成率已超過50%。追求量的同時，銷售均價亦穩(wěn)中有升，期內(nèi)新力控股集團(tuán)的權(quán)益銷售均價為15084元/平方米，同比增加5.7%。

分區(qū)域來看，期內(nèi)新力控股集團(tuán)的權(quán)益銷售金額地域分布較此前更趨于平衡。其中，大本營江西省、大灣區(qū)、長三角、華中華西及其他分別實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額72.18億元、34.76億元、100.62億元、62.85億元，占比26.7%、12.9%、37.2%、23.2%，銷售分布更顯均衡。

銷售提速的同時，在拿地策略上新力控股集團(tuán)則偏于謹(jǐn)慎。期內(nèi)，公司新增項目5個，總計規(guī)劃建筑面積96萬平方米，總權(quán)益投資額22億元，其中二線城市占比達(dá)到80%。

值得一提的是，上半年新力控股集團(tuán)拿地的平均成本為4245元/平方米，實(shí)現(xiàn)低溢價獲取。以南昌市新建區(qū)望城鎮(zhèn)482畝勾地項目為例，該地塊成交地價為2158元/平方米，溢價率僅為3.3%。低溢價拿地，有望為公司后期利潤穩(wěn)增長提供支撐。

反觀公司的業(yè)績表現(xiàn)，如前文所述公司營收、凈利潤呈穩(wěn)健高質(zhì)量增長態(tài)勢。拆解來看，新力控股集團(tuán)的收入主要來源于物業(yè)銷售、項目咨詢服務(wù)以及投資物業(yè)租賃。其中，物業(yè)銷售依然是公司主要收入來源，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入108.46億元，占比96.7%；項目咨詢服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入3.69億元，占比3.2%；租金收入實(shí)現(xiàn)收入397.1萬元，占比0.1%。期內(nèi)，新力控股集團(tuán)各項業(yè)務(wù)均取得不同程度的增長，對公司總體營收產(chǎn)生正面影響。

盈利表現(xiàn)來看，期內(nèi)公司凈利潤和歸母核心凈利潤分別提升2.4%、7.4%，均呈上升趨勢。不過，同期公司的毛利率為21.7%，較去年同期有所下滑。智通財經(jīng)APP認(rèn)為，公司毛利率的下滑離不開行業(yè)趨勢的影響，此外土地成本上漲亦對公司盈利造成擾動，目前業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計行業(yè)毛利率將于2022年前后逐步企穩(wěn)回升，屆時新力控股集團(tuán)的盈利能力亦有望走強(qiáng)。

財務(wù)狀況明顯改善

再來看新力控股集團(tuán)的財務(wù)表現(xiàn)，雖然此前市場對公司高息負(fù)債和高杠桿格外關(guān)注，但細(xì)觀財報不難看出公司的財務(wù)狀況已有明顯改善的趨勢。

期內(nèi)，新力控股集團(tuán)的總債務(wù)、凈有息負(fù)債呈現(xiàn)雙降態(tài)勢，分別下降0.3%、15.7%至295.69億元、102.19億元。截至期末，公司凈負(fù)債率為50.5%，較去年末的63.6%減少13.1個百分點(diǎn)，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。

現(xiàn)金流方面，公司連續(xù)三期經(jīng)營現(xiàn)金流為正。截至期末，公司擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余為193.49億元，現(xiàn)金短債比為1.4倍，償債能力繼續(xù)提升。

據(jù)了解，上半年新力控股集團(tuán)繼續(xù)優(yōu)化和拓寬融資渠道，期內(nèi)公司進(jìn)入廣發(fā)銀行白名單，此外新增了工商銀行、光大銀行等多家銀行授信。據(jù)統(tǒng)計，金融機(jī)構(gòu)授信總額度為952億元，截至期末未使用授信額度和未提款額度所占比例達(dá)到74%。

智通財經(jīng)APP獲悉，當(dāng)前新力控股集團(tuán)已完成下半年到期債務(wù)再融資，正在安排未來一年到期債務(wù)再融資，接下來公司將繼續(xù)加強(qiáng)流動性管理。新力控股集團(tuán)持續(xù)的去杠桿以及公司此前未有出現(xiàn)借款逾期信用良好，國際主流評級機(jī)構(gòu)惠普、穆迪、標(biāo)普均給予公司較高評級，展望為“穩(wěn)定”。

未來頗具看點(diǎn)

就行業(yè)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策持續(xù)強(qiáng)化，房價漲幅趨于穩(wěn)定。市場主流觀點(diǎn)認(rèn)為，未來地產(chǎn)行業(yè)城市間的分化將進(jìn)一步加劇。在這一背景下，市場將逐步由“以量取勝”過渡到“以質(zhì)取勝”，對于地產(chǎn)企業(yè)而言精細(xì)化運(yùn)營的時代已經(jīng)到來。

市場變革的浪潮下，對于參與者而言既是挑戰(zhàn)又是機(jī)會。

回看新力控股集團(tuán)手上的牌，放眼下半年，新力控股集團(tuán)預(yù)計可售貨值權(quán)益總額為440億元，其中一二線占比達(dá)到92%。結(jié)合上半年銷量情況及下半年為房市傳統(tǒng)旺季，公司完成全年目標(biāo)料是大概率事件。

土儲方面，截至期末公司權(quán)益土儲面積約為1440萬平方米，按權(quán)益面積計算，一線、新一線及二線城市合計約為84%。分區(qū)域看，江西省大本營占比為34%，長三角占比21%，大灣區(qū)占比30%，華中華西核心城市占15%。不難看出，公司已經(jīng)形成明確的四大區(qū)域戰(zhàn)略布局，土地儲備豐富且主要集中在優(yōu)質(zhì)區(qū)域，無疑增加了公司應(yīng)對行業(yè)變革的底氣。

另一方面，近年來，境內(nèi)外資本市場對責(zé)任投資理念愈發(fā)重視，越來越多的投資者和資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)將上市公司的ESG引入研究和投資決策的框架。新力控股集團(tuán)亦緊隨潮流，設(shè)立董事會及ESG工作小組兩級管治架構(gòu)，自上而下推進(jìn)公司高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。日前，新力控股集團(tuán)發(fā)布《綠色、社會責(zé)任、可持續(xù)發(fā)展融資框架》文件，并成功發(fā)行2.5億美元364天綠色債券，獲得來自多個國家及地區(qū)超過110家機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購。

置身于復(fù)雜多變的房地產(chǎn)行業(yè)，兼顧“穩(wěn)”與“快”是房企實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健高質(zhì)發(fā)展的重要要求。在邁入千億規(guī)模后，新力控股集團(tuán)更加注重提升產(chǎn)品力、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流管理和穩(wěn)健發(fā)展。展望未來，伴隨公司盈利能力繼續(xù)修復(fù)、財務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，新力控股集團(tuán)的投資價值料將持續(xù)釋放。