當(dāng)調(diào)控成為新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)悄然生變之新格局

本文來(lái)自公眾號(hào)“克而瑞地產(chǎn)研究” 作者：克而瑞研究中心 楊科偉、馬千里、謝楊春、柏品慧、吳嘉茗

小Q導(dǎo)讀：深度研究——中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局新變化及發(fā)展趨勢(shì)：永不落幕的一線與正在崛起的新一線。

引言：新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局悄然生變

2016年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)”與“穩(wěn)增長(zhǎng)”并存以及供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新常態(tài)也帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的新常態(tài)，行業(yè)政策環(huán)境、投資增速、企業(yè)表現(xiàn)、城市格局、需求結(jié)構(gòu)等方面都開(kāi)始形成與之前不一樣的新格局。

突出地表現(xiàn)為：“全國(guó)一盤(pán)棋”的政策調(diào)控方式轉(zhuǎn)向“分類調(diào)控”、“因城施策”;熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升，二、三線城市成功崛起，房?jī)r(jià)及規(guī)模均大有趕超一線城市之勢(shì)，部分三四線城市短時(shí)由高庫(kù)存轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求，城市集中度大幅提升;房企業(yè)績(jī)大幅飚升，3家房企業(yè)績(jī)超3000億元，企業(yè)集中度更上一層樓;在人均居住面積超過(guò)35平方米之后，購(gòu)房者滿足居住需求到追求更高品質(zhì)，改善需求全面釋放，以此也帶動(dòng)二手住宅市場(chǎng)成交規(guī)模激增，除北上深等一線城市外，蘇州、南京、廈門等進(jìn)入準(zhǔn)二手房市場(chǎng);一方面是需求在變，另一方面則是重點(diǎn)城市高地價(jià)推動(dòng)“偽豪宅”泛濫，供需錯(cuò)配造成無(wú)效供給的“僵局”未來(lái)如何去打破和化解?

調(diào)控轉(zhuǎn)向“因城施策”致遇漲即調(diào) 更關(guān)注中微觀市場(chǎng)變化

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展過(guò)程中，“宏觀調(diào)控政策”一直如影隨形、并起到至關(guān)重要的作用，可以預(yù)見(jiàn)“調(diào)控“仍將在未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展中繼續(xù)存在。只不過(guò)方式更加快捷、靈活、精準(zhǔn)，賦予地方政府更多自主權(quán)而實(shí)現(xiàn)“因城施策”，不再是以往“一刀切”式全國(guó)一盤(pán)棋，中央層面將著力構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

1、調(diào)控更靈活、精準(zhǔn)，可及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)出臺(tái)政策做到未雨綢繆

2014年開(kāi)始的這一輪“分類調(diào)控”，與以往最大不同在于，地方政府成為調(diào)控主體，決策速度加快、精準(zhǔn)度明顯提升，相比此前“一刀切”的調(diào)控政策出臺(tái)的繁瑣流程，地方政府可以隨時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)情況及時(shí)做出調(diào)整，出臺(tái)調(diào)控政策的靈活度更高，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。

第一，因城施策，當(dāng)前政策表現(xiàn)為去庫(kù)存與調(diào)控并存。多數(shù)熱點(diǎn)城市市場(chǎng)價(jià)格非理性“熱炒“后，隨即開(kāi)始調(diào)控。例如在去年前三季度市場(chǎng)處于頂峰的時(shí)候，22個(gè)城市密集出臺(tái)調(diào)控政策，短期內(nèi)限購(gòu)、限貸城市大幅擴(kuò)容，城市政策廣度和力度不斷加碼。但是，另外一些高庫(kù)存城市如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等，仍出臺(tái)一些刺激性手段，通過(guò)減少住宅供應(yīng)、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)程買房等措施積極去庫(kù)存。

第二，地方政府根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況及時(shí)做出政策調(diào)整。這一點(diǎn)從杭州、南京、合肥、蘇州等熱點(diǎn)城市多次升級(jí)調(diào)控也可見(jiàn)一斑。實(shí)際上，以往這種短期內(nèi)一個(gè)城市調(diào)控多次升級(jí)并不常見(jiàn)，也說(shuō)明當(dāng)前政策調(diào)控政策是根據(jù)市場(chǎng)變化而循序漸進(jìn)，并未出現(xiàn)“一限到底”的這種極端做法。

2、調(diào)控“因市而變“，力度、范圍、手段、亮點(diǎn)更多元化、立體化

在”因城施策”的大前提下，不僅調(diào)控靈活度不斷提升，與市場(chǎng)同步，同時(shí)調(diào)控力度也因城不同，調(diào)控的范圍不再拘泥一、二線城市，調(diào)整新手段則層出不窮，而調(diào)控新亮點(diǎn)也更加多元化，這四個(gè)方面均是本輪調(diào)控所展現(xiàn)出來(lái)的新變化。

1)調(diào)力度：限購(gòu)、限貸力度不一，充分體現(xiàn)“一城一策”、“因城施策”

從去年四季度調(diào)控政策來(lái)看，主要集中在限購(gòu)、限價(jià)、限貸之上，但橫向比較來(lái)看，每個(gè)城市政策力度均不一樣，皆是根據(jù)當(dāng)前城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)制定，真正落實(shí)“一城一策“政策方針。其中一線城市以及部分二線城市調(diào)控力度均達(dá)到有史以來(lái)最嚴(yán)例，例如上海、深圳、蘇州、南京等，這細(xì)分來(lái)看仍有差別。譬如同樣是政策史上最嚴(yán)的蘇州和南京，對(duì)于非戶籍購(gòu)房社保連續(xù)繳納年限分別是1年和2年。而另一方面，仍有部分二線城市例如青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、寧波等，不僅調(diào)控時(shí)間相對(duì)靠后，力度也相對(duì)寬松，甚至部分城市限購(gòu)范圍仍主要集中在主城區(qū)。

2)擴(kuò)范圍：三四線尤其是三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)三、四線城市普遍加入調(diào)控

在一、二線調(diào)控不斷加強(qiáng)的同時(shí)，三、四線城市也加入調(diào)控隊(duì)列，主要是集中環(huán)三大經(jīng)濟(jì)圈的三、四線城市，這些城市受到核心城市圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化的帶動(dòng)以及核心城市圈需求外溢，市場(chǎng)投資熱度急劇攀升，例如東莞、惠州早在去年四季度就率先實(shí)施調(diào)控，而進(jìn)入2017年更多此類城市如張家口的崇禮、涿州等。而且此類三、四線城市調(diào)控力度并不弱，有些甚至已經(jīng)將限購(gòu)范圍擴(kuò)大至縣，這也是十分罕見(jiàn)。總的來(lái)看，當(dāng)前部分三、四線市場(chǎng)調(diào)控也非常必要，尤其是對(duì)環(huán)一線城市周邊這些短期有泡沫風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期無(wú)庫(kù)存壓力的城市，而多數(shù)三、四線城市依舊以去庫(kù)存為主。

3)增手段：“限售“政策首次亮相，將于限購(gòu)形成長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

在“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”等傳統(tǒng)組合拳對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控之后，本輪調(diào)控出現(xiàn)了一個(gè)新的手段——“限售“。以往僅有個(gè)別城市針對(duì)企業(yè)實(shí)施限售，目前已經(jīng)蔓延之個(gè)人購(gòu)房者。但2017年一季度，已經(jīng)有成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等超過(guò)16個(gè)城市市場(chǎng)，歷史上首次啟動(dòng)了買房后需要過(guò)一定年限方可上市的樓市調(diào)控政策。實(shí)際上，限售本身就是長(zhǎng)期性政策，可以有效的控制房?jī)r(jià)、減少投資性需求。從各城市對(duì)于新政策的推展速度來(lái)看，未來(lái)很有可能同”限購(gòu)、限貸“一起成為樓市新的長(zhǎng)效機(jī)制。

4)新亮點(diǎn)：不同以往高舉輕放，強(qiáng)力整頓市場(chǎng)秩序

對(duì)于市場(chǎng)秩序的整頓也是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一大亮點(diǎn)：其一，通過(guò)及時(shí)澄清不實(shí)新聞報(bào)道，打擊房地產(chǎn)虛假?gòu)V告，正確引導(dǎo)社會(huì)輿論導(dǎo)向;其二，嚴(yán)查違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介企業(yè)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展;其三，嚴(yán)禁首付貸，規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房行為;其四，加強(qiáng)土地拍賣資金監(jiān)管，防范違規(guī)資金流入土地市場(chǎng)。

總的來(lái)看，不同于“限購(gòu)、限貸、限價(jià)“政策調(diào)整，市場(chǎng)秩序整頓可以說(shuō)是市場(chǎng)發(fā)展到特定時(shí)期下產(chǎn)生的調(diào)控思路，甚至可以這種偏向于短期調(diào)整是一種“即興表演”。而這種“即興表演”恰恰也意味著未來(lái)調(diào)控的切入點(diǎn)將會(huì)更加落地，更加關(guān)注城市中微觀市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。

（編輯：姜禹）