中國奧園（03883）：成長與穩(wěn)健并重，“三道紅線”望悉數(shù)達標

連續(xù)五年上榜《財富》“中國500強”，躋身《福布斯》“亞洲最佳上市公司50強”及“全球企業(yè)2000強”，中國奧園(03883)在房地產(chǎn)市場的可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展長時間得到驗證。

即便在“房住不炒”、“三道紅線”主基調(diào)之下，中國奧園的發(fā)展仍以增長與質(zhì)量兼顧。過去幾年里，中國奧園保持業(yè)績穩(wěn)健增長，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金凈流入的同時，更加注重財務(wù)杠桿的控制，提高抗風險能力以應(yīng)對不斷變化的外部環(huán)境的檢驗。2020年，中國奧園交出了合約銷售與回款金額雙雙破千億的年度業(yè)績答卷。

2021年上半年，奧園積極調(diào)整，優(yōu)化組織架構(gòu)，成立幸福人居（房地產(chǎn)）與悅康生活（非房業(yè)務(wù)）兩大板塊，強化大運營及精益化管控，持續(xù)提升產(chǎn)品力、客戶體驗及滿意度，繼續(xù)實現(xiàn)業(yè)績良性增長。 

成長與穩(wěn)健并重，“三道紅線”將悉數(shù)達標

據(jù)中國奧園發(fā)布的2021年上半年業(yè)績公告，期內(nèi)集團實現(xiàn)總營業(yè)額約為325.10億元(人民幣，下同)，同比上升15.1%，其中，物業(yè)發(fā)展收益占比94.5%。上半年，實現(xiàn)凈利潤為28.4億元;凈利潤率為8.7%。核心凈利潤為28.7億元;核心凈利潤率為8.8%。股東應(yīng)占溢利20.89億元；每股基本盈利77.44分。

上半年，中國奧園實現(xiàn)物業(yè)合同銷售額約675.8億元，合同銷售面積約596.3萬平方米，同比分別增長33%和17%，平均售價約每平方米11333元。前7月集團合約銷售金額為771.9億元，同比增長28%。

智通財經(jīng)APP注意到，中國奧園上半年現(xiàn)金回款率達到87%，穩(wěn)定性的回款效率促進集團現(xiàn)金狀況明顯改善。截至期末，銀行存款及現(xiàn)金達到約606.45億元，同比增長15.5%。若包括受限制銀行存款，其銀行存款及現(xiàn)金達到683.2億元。此外，中國奧園授信額度總額約2426億元，其中尚未使用的授信余額為1283億元，保持充裕流動性。 

值得注意的是，除了提升回款效率之外，中國奧園還抓緊融資窗口期，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。上半年集團貫徹審慎的資金管理，提前安排再融資，成功發(fā)行7.38億境外美元債及人民幣18.2億元境內(nèi)公司債，并獲12家商業(yè)銀行提供三年期境外銀團貸款逾21億港元，完成境外銀團再融資。

智通財經(jīng)APP注意到，上半年，中國奧園債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本繼續(xù)得到優(yōu)化。2021年1月集團采用交換要約配新發(fā)行方式按票面價發(fā)行1.88億美元2022年到期4.2%優(yōu)先票據(jù)，進一步創(chuàng)債券發(fā)行成本新低。2021年2月發(fā)行6年期3.5億美元5.88%優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)奧園美元債最長發(fā)行年期。

半年報顯示，中國奧園的總借貸金額約為1113億元。其中，償還年期在兩年以內(nèi)的借款有不同程度下降，顯示集團短期償債壓力持續(xù)下降。

綜合來看，中國奧園三條紅線指標在上半年均有所改善，集團凈負債率為80.7%，現(xiàn)金短債比為1.3倍，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為78.5%。中國奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌，在中期業(yè)績會上表示，目前奧園在剔除預(yù)收款資產(chǎn)負債率指標踩線，但預(yù)計在明年底可以完全達到三條全綠。

按照中國奧園的規(guī)劃，集團將持續(xù)通過促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付，來實現(xiàn)正經(jīng)營現(xiàn)金流，達到降低負債、增厚凈資產(chǎn)目標。具體而言，集團將主動管理債務(wù)，降低有息負債，到2021年底，有息負債預(yù)計同比減少10%至15%，2021年至2023年有息負債每年下降不少于5%。另一方面，通過加快利潤結(jié)轉(zhuǎn)，增厚凈資產(chǎn)，預(yù)計2021年至2023年，凈資產(chǎn)以15%或以上的復(fù)合增速成長。

城市更新優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)化提速促利潤釋放

在智通財經(jīng)APP看來，中國奧園三條紅線達標后，經(jīng)營健康程度將有質(zhì)的改觀。盡管集團為維系財務(wù)健康，短期經(jīng)營較為審慎，但集團在規(guī)模紅利時代和管理紅利時代積淀下來的優(yōu)質(zhì)土儲，將持續(xù)為集團提供長期發(fā)展的動能。這也意味著，集團在早前定下的2021年1500億元銷售目標，不會是集團成長的上限。

具體來看，中國奧園地產(chǎn)主業(yè)已實現(xiàn)北上廣深一線城市全覆蓋，聚焦粵港澳大灣區(qū)，布局華南、中西部核心區(qū)、華東、環(huán)渤海區(qū)域等四大核心區(qū)域。上半年，中國奧園的土地儲備結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。集團擁有的360個項目中，分布95個境內(nèi)外城市，土地儲備總建筑面積達5358萬平方米，總貨值約5939億元。計入城市更新項目后的總貨值約13482億元，一二線城市占比約84%，足以滿足未來四至五年的發(fā)展。

2021年三條紅線正式實行、供地兩集中出臺，奧園保持審慎購地，年購地預(yù)算控制在當年合同銷售額20%以內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，中國奧園上半年新增可開發(fā)建筑面積約107萬平方米，權(quán)益比65%，權(quán)益地價約42億元，新增可售貨值逾178億元，其中一二線城市占比約92%。

另一方面，城市更新項目已經(jīng)成為中國奧園新的業(yè)績增長極。目前，中國奧園已實現(xiàn)“舊城、舊村、舊廠”，三舊改造全覆蓋，2020年以來集團進一步加碼舊改及更新項目拓展。截至2021年上半年，中國奧園不同階段的城市更新項目提升至超過70個，預(yù)計額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區(qū)可售資源約7487億元，占比99%。

上半年，中國奧園城市更新項目轉(zhuǎn)化可售貨值約135億元，占期內(nèi)新增貨值的76% 。集團預(yù)計2021至2024年城市更新轉(zhuǎn)化可售貨值將達到2420億元。

智通財經(jīng)APP了解到，今年“城市更新”首次寫入政府工作報告，明確“十四五”時期要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。中國奧園作為大灣區(qū)最早布局城市更新的房企之一，以“三舊”改造全覆蓋，形成復(fù)合產(chǎn)業(yè)的“奧園舊改模式”。中國奧園有望憑借在城市更新領(lǐng)域的優(yōu)異表現(xiàn)，實現(xiàn)新一輪高質(zhì)量增長。

在新的歷史發(fā)展時期，中國奧園“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”戰(zhàn)略格局形成的醫(yī)美、養(yǎng)老、商業(yè)、科技、文旅等多元化業(yè)務(wù)亦值得重點關(guān)注。2019年，奧園進一步明確了做強主業(yè)、做大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，在其后兩年時間便高效成功打造奧園健康（03662）、奧園美谷（000615.SZ）兩家奧園系上市平臺，協(xié)同發(fā)揮三家上市平臺的優(yōu)勢及資本市場影響力。

2021年是中國奧園成立25周年，過去的20多年里，中國奧園經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)規(guī)模紅利時代的“全速跑”，也正在經(jīng)歷管理紅利時代的“節(jié)奏跑”。集團業(yè)務(wù)格局也從“造房子”過渡到“造生活”的雙引擎渠道。但不管怎么變，推動幸福人居與悅康生活的經(jīng)營理念沒有改變。抓住這一條“以人為本”的經(jīng)營準繩，中國奧園有理由、有條件發(fā)揮企業(yè)綜合能力，實現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展，為股東及投資者帶來穩(wěn)定、長期的回報。