中信證券：小物業(yè)管理公司估值長期偏低，但近期出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性表現(xiàn)

小物業(yè)管理公司估值長期偏低，但近期出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性表現(xiàn)。

物業(yè)管理行業(yè)的核心買點(diǎn)在科技賦能和增值服務(wù)生態(tài)的巨大成長空間。外拓和并購市場的激烈競爭，意味著小公司由小變大的概率不僅沒有變大，反而更低了。長期來看，大物業(yè)管理公司如果管理松散，效率低下，很可能遭遇估值下行，但小物管公司則更難維持較高的估值水平。不過，近期部分小物業(yè)管理公司股價表現(xiàn)搶眼。過去1個月漲幅最高的9家上市物業(yè)管理公司平均市值僅為54億元，平均PE(TTM)23倍。

并購和聯(lián)盟化推動中小物管企業(yè)估值修復(fù)。

對頭部物管公司而言，規(guī)模和滿意度仍然較盈利更為重要，新的垂直爆款增值服務(wù)出現(xiàn)，有效率的科技應(yīng)用出現(xiàn)，都需要頭部公司繼續(xù)擴(kuò)大市占率。整個物業(yè)管理權(quán)并購市場爭奪激烈，部分上市物管公司市值明顯低于被并購價值。此外，碧桂園服務(wù)等大物管公司持續(xù)股權(quán)融資，賬面貨幣資金充裕。參股合作既可能擴(kuò)大增值服務(wù)的體系，又成為未來新并購的可能序曲。

但我們并不建議機(jī)構(gòu)投資者參與小市值物業(yè)管理板塊的行情。

除了交易量偏小的市場因素之外，更重要在于，并購和參股所帶來的活躍力量并不持續(xù)。一旦頭部公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，其并購的熱情就會下降。長期而言，作為從屬地位的被并購，或被聯(lián)合企業(yè)并無獨(dú)特價值。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

小物業(yè)管理公司的流動性風(fēng)險(xiǎn);部分小物業(yè)管理公司的治理瑕疵。

大并不等于美，但小而美很難持續(xù)存在。

我們認(rèn)為，不少大公司并沒有辦法有效并購整合，很可能出現(xiàn)管理失控、面積流失的情況，不應(yīng)給予高估值。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)的門檻越來越高，一些中型規(guī)模的企業(yè)反而可能逐漸失去成為頭部公司的可能性。沒有滿意度和規(guī)模都是萬萬不能的。我們重視企業(yè)的規(guī)模和品牌，重視企業(yè)的外拓能力和并購整合能力，推薦世茂服務(wù)(00873)、華潤萬象生活(01209)、金科服務(wù)(09666)、保利物業(yè)(06049)、永升生活服務(wù)(01995)、碧桂園服務(wù)(02007)等。

本文選編自“中信證券”，作者：陳聰、張全國、李金哲；智通財(cái)經(jīng)編輯：熊虓。