公募REITs下周一上市，“折價(jià)”或引發(fā)搶購潮

5月31日，國內(nèi)首批公募REITs基金正式開啟集中認(rèn)購，從最終的配售比例來看，公眾投資者投資熱情高漲。

6月21日(下周一)，首批公募REITs基金將上市交易，從產(chǎn)品的定價(jià)來看，整體出現(xiàn)明顯折讓，二級(jí)市場(chǎng)或再掀熱潮。

// 首批公募REITs簡(jiǎn)介 //

公募REITs是一個(gè)全新的投資品種，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行受到資本市場(chǎng)的熱捧。

數(shù)據(jù)顯示，首批9只公募REITs合計(jì)吸引了近150萬戶投資者認(rèn)購，凈募集資金超過300億元。平均戰(zhàn)略配售比例為66.8%，平均有效認(rèn)購倍數(shù)近8倍。 

首批公募REITs涉及公路用地、公共設(shè)施用地、倉儲(chǔ)用地。進(jìn)一步分類看，這9只公募REITs可大致分為產(chǎn)權(quán)類(永續(xù)類)和經(jīng)營權(quán)類(非永續(xù)類)，這兩類REITs產(chǎn)品的預(yù)期投資收益構(gòu)成存在明顯差異。

據(jù)了解，基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)方可賣出。也就是說，公募REITs成立之后只能通過二級(jí)市場(chǎng)買賣。

// 投資者認(rèn)購偏好 //

根據(jù)首批9只公募REITs的公告統(tǒng)計(jì)，9只公募REITs戰(zhàn)略配售戶數(shù)在7-24戶，網(wǎng)下認(rèn)購獲配戶數(shù)在34-106戶，公眾認(rèn)購獲配戶數(shù)在9.4萬-28萬戶;戰(zhàn)略投資者平均每戶配售金額在6900萬元-6億元，網(wǎng)下投資者平均每戶有效認(rèn)購金額在6600萬元-2億元，公眾投資者平均每戶有效認(rèn)購金額在1.8萬-6.4萬元。

公眾投資者對(duì)不同REITs產(chǎn)品的認(rèn)可度與網(wǎng)下投資者呈現(xiàn)較高一致性，但略偏好高現(xiàn)金分派率的經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目。其中，蛇口產(chǎn)園的網(wǎng)下認(rèn)購獲配戶數(shù)與公眾獲配戶數(shù)均大幅領(lǐng)先其他REITs 產(chǎn)品。

值得一提的是，首批公募REITs呈現(xiàn)出保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、私募基金、券商資管等機(jī)構(gòu)踴躍認(rèn)購的場(chǎng)景，但除了基金子公司和基金專戶以外，公募基金卻集體缺席了首批公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成這一現(xiàn)象的主要原因是首批公募REITs項(xiàng)目獲批較快，對(duì)于基金公司來說，要投資REITs需要修改基金可投資范圍，這需要政策法規(guī)與公司內(nèi)部流程同時(shí)配合，而在首批REITs上市前完成可投資范圍的修改難度較大，因此主要以基金子公司的渠道認(rèn)購。

不過，部分基金公司管理人也用固有資金認(rèn)購公募REITs，例如華安基金認(rèn)購了113.34萬份公募REITs，根據(jù)認(rèn)購價(jià)格計(jì)算，認(rèn)購金額超過300萬元，浙江浙商證券資產(chǎn)、中航基金也在募集期間認(rèn)購了旗下公募REITs，認(rèn)購金額在70-80萬不等。

基金公司從業(yè)人員也熱情認(rèn)購，成立公告顯示，首批9只公募REITs均獲得基金公司從業(yè)人員認(rèn)購，部分公募REITs的基金從業(yè)人員認(rèn)購份數(shù)更是超過2萬份。

// 上市交易提示 //

據(jù)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的上市交易公告，將于6月21日(下周一)上市交易。

從前期的網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)情況來看，首批公募REITs定價(jià)整體出現(xiàn)明顯折讓，為二級(jí)市場(chǎng)騰出了上漲空間。

據(jù)國泰君安研報(bào)分析稱，按照網(wǎng)下投資者報(bào)價(jià)的中位數(shù)與加權(quán)平均數(shù)的孰低者定義為REITs產(chǎn)品的網(wǎng)下報(bào)價(jià)的價(jià)格，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)最終REITs實(shí)際的定價(jià)均低于理論的網(wǎng)下報(bào)價(jià)的價(jià)格，顯示首批REITs產(chǎn)品在定價(jià)上為二級(jí)市場(chǎng)做了一定的讓利，平均讓利幅度為2.22%。

需要注意的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制。基礎(chǔ)設(shè)施基金份額上市首日，其即時(shí)行情顯示的前收盤價(jià)為基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)售價(jià)格。基礎(chǔ)設(shè)施基金漲跌幅限制價(jià)格的計(jì)算公式為：漲跌幅限制價(jià)格=前收盤價(jià)×(1±漲跌幅限制比例)。

此外，根據(jù)監(jiān)管要求，首批公募REITs均引入了流動(dòng)性服務(wù)商，以此保障公募REITs上市之后的流動(dòng)性。同時(shí)，基金份額還可通過質(zhì)押協(xié)議回購、質(zhì)押式三方回購等方式進(jìn)行交易。建議投資者多留意產(chǎn)品的流動(dòng)性提供商的家數(shù)和具體情況。

本文編選自“Wind資訊”，智通財(cái)經(jīng)編輯：莊東騏