正式開啟招股 越秀服務(wù)(06626)在打造稀缺差異化路線上有何不同?

2021年以來，物管板塊的市場關(guān)注度不斷提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前已有45家物管公司上市。隨著恒指公司恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)推出，板塊發(fā)展進(jìn)入全新階段。其中，成分股中17家港股通公司總市值占比90%以上，隨著港股通不斷擴(kuò)容，南下資金更是對物管公司估值起到抬升作用。

另一方面，今年1月，十部委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》中明確提出了逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋的目標(biāo)。目前，我國城市物業(yè)管理服務(wù)的覆蓋率約為62%，隨著未被專業(yè)管理或獲專業(yè)服務(wù)的更多類別的物業(yè)或樓宇被納入物業(yè)管理服務(wù)，可以預(yù)見物業(yè)管理覆蓋率于近幾年有望迎來加速提升。

自物管行業(yè)2014年以來進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，行業(yè)集中度持續(xù)提升，智慧物業(yè)概念誕生，增值服務(wù)也逐漸開始多樣化，出臺政策以引導(dǎo)鼓勵(lì)性政策為主，包括推進(jìn)行業(yè)市場化發(fā)展、鼓勵(lì)發(fā)展增值服務(wù)、加快發(fā)展智慧物業(yè)等。2021年3月，“十四五規(guī)劃”發(fā)布，養(yǎng)老、托育、家政等多經(jīng)類業(yè)務(wù)、智慧社區(qū)、城市治理等行業(yè)熱點(diǎn)再次被提及，行業(yè)政策趨勢和發(fā)展方向日漸清晰。

在這一背景下，物管行業(yè)在資本與科技的助力下正持續(xù)延展其業(yè)務(wù)范圍，并已超越傳統(tǒng)意義上物業(yè)管理服務(wù)的范疇，市場空間正待重新探索與評估。

6月16日，又一家物管公司——中國城市運(yùn)營服務(wù)商、大灣區(qū)內(nèi)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)的主要市場參與者越秀服務(wù)(06626)開啟招股。此次招股將持續(xù)至21日，定價(jià)區(qū)間為4.88-6.52港元，最多集資24.10億港元，并計(jì)劃于本月28日掛牌上市。

在行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重、各家物企積極尋求差異化之下，越秀服務(wù)有何不同?

布局大灣區(qū)高質(zhì)量資產(chǎn) 三年業(yè)績穩(wěn)健增長

據(jù)招股書顯示，此次越秀服務(wù)引入了新華資產(chǎn)管理、嘉信金融集團(tuán)、金蝶、商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實(shí)業(yè)、華科資本、尚慧企業(yè)以及索菲亞兩位董事江淦鈞及柯建生在內(nèi)的10家基石投資者。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，上述基石投資者將認(rèn)購按發(fā)售價(jià)認(rèn)購總額最多7.772億港元的發(fā)售股份數(shù)目。單從基石陣容來看，主要包括大型投資機(jī)構(gòu)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的合作方兩大類機(jī)構(gòu)投資者，多家明星基石坐鎮(zhèn)為公司加分不少，體現(xiàn)了資本及業(yè)內(nèi)層面對于公司前景的看好。

就規(guī)模來看，越秀服務(wù)于2020年在管物業(yè)數(shù)量為215個(gè)，總在管面積為3260萬平方米。據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，就綜合實(shí)力而言，越秀服務(wù)2021年在物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名TOP16;而就2020年在管面積的市場份額而言，越秀服務(wù)在提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第七。

值得一提的是，雖然公司當(dāng)前在管物業(yè)規(guī)模在行業(yè)中尚未達(dá)到頭部水平，但其大多數(shù)項(xiàng)目均位于高速經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域，資產(chǎn)質(zhì)量較高，為其未來發(fā)展構(gòu)成巨大潛力。

據(jù)了解，公司在管面積中有96.1%的物業(yè)位于一線、新一線和二線城市。其中，截至2020年12月31日，越秀服務(wù)已進(jìn)駐19個(gè)城市，當(dāng)中6個(gè)位于大灣區(qū)。2018-2020年間，公司由大灣區(qū)所貢獻(xiàn)的營業(yè)收入比重均達(dá)到80%以上，是當(dāng)之無愧的大灣區(qū)龍頭之一。

在進(jìn)一步改革開放政策的支持下，大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)總量于2020年已達(dá)到11.5萬億元，經(jīng)濟(jì)總量與意大利、加拿大、韓國不相上下。并有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2023年粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將達(dá)3.2萬億-4.1萬億美元，經(jīng)濟(jì)規(guī)模有望超過英國，與全球GDP第五大經(jīng)濟(jì)體規(guī)模相當(dāng)。

而越秀地產(chǎn)作為公司的控股股東，其業(yè)務(wù)全面深耕大灣區(qū)，擁有灣中、灣東、灣西、軌道交通四大平臺公司;截至2020年12月31日，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)擁有1350萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，2020年大灣區(qū)的合同銷售金額達(dá)人民幣637億元，則將為越秀服務(wù)鞏固其在大灣區(qū)物管領(lǐng)域龍頭地位提供強(qiáng)大支持。

在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)布局的助力下，越秀服務(wù)業(yè)績表現(xiàn)也于近三年間實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長。2018-2020年，越秀服務(wù)的營業(yè)收入分別為7.63億、8.96億和11.68億元，年均復(fù)合增長率達(dá)23.7%。凈利潤分別為4,731.4萬元、9,320.7萬元和2.04億元，年均復(fù)合增長率高達(dá)107.5%。2020年，公司歸母凈利潤達(dá)到1.99億元，達(dá)到同比118%的翻倍增長。

與此同時(shí)，公司毛利率、凈利率也整體維持在高于市場平均的水平。2018-2020年，越秀服務(wù)整體毛利率分別達(dá)到25.9%、27.2%、34.5%;歸母凈利率分別達(dá)6.0%、10.2%、17.1%，體現(xiàn)出較強(qiáng)勁的盈利增長動能。

增值服務(wù)成為重要驅(qū)動力 多元業(yè)態(tài)通道豐富

在具體的業(yè)務(wù)布局方面，公司主要將營業(yè)收入根據(jù)業(yè)務(wù)條線劃分為非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)兩大業(yè)務(wù)分部。其中，商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營服務(wù)主要包括(i)商業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù);及(ii)市場定位咨詢及租戶招攬服務(wù)。

非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)可分類為：(i)物業(yè)管理服務(wù)，主要包括清潔、安保、園藝以及維修和保養(yǎng)服務(wù)等;(ii)非業(yè)主增值服務(wù)，主要包括案場及示范單位管理以及交付前支持服務(wù)、車位銷售協(xié)助服務(wù)、配套物業(yè)租賃服務(wù)及前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢服務(wù);及(iii)社區(qū)增值服務(wù)，主要包括家居生活服務(wù)、空間運(yùn)營服務(wù)、裝修、拎包入住服務(wù)。

一個(gè)較為明顯的趨勢是，隨著越秀服務(wù)在非業(yè)主及社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)加碼，相關(guān)增值服務(wù)營收占比不斷提升。2018-2020年，越秀服務(wù)的非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)營收占收比分別為64.8%、67.3%、69.4%。其中，毛利率水平相對較高的非業(yè)主及社區(qū)增值服務(wù)營收分別達(dá)到2.42億元、3.3億元、4.67億元，分別占公司總營收的31.7%、36.8%以及40%，成為驅(qū)動業(yè)績增長的重要?jiǎng)恿Α?/strong>

據(jù)東方證券認(rèn)為，由于物管行業(yè)及龍頭公司均處于高速成長階段，目前市場傾向于使用 PEG 來進(jìn)行估值。而在快速增長期過后，隨著物管公司消費(fèi)屬性增強(qiáng)，未來行業(yè)的估值中樞將迎來邏輯轉(zhuǎn)換。

而在影響物管企業(yè)利潤率的諸多因素中，未來主導(dǎo)行業(yè)及公司利潤率的主要因素在短期內(nèi)依然是在新交付項(xiàng)目，而中長期則更看重增值服務(wù)和經(jīng)營能力差異。其中，對于優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的獲取、對于外拓能力的培養(yǎng)以及持續(xù)布局增值服務(wù)亦是物管公司持續(xù)成長的必由之路。對于越秀服務(wù)而言，找到屬于自己獨(dú)特的發(fā)展之路，是其在未來的長期競爭中取勝的關(guān)鍵。

首先，從公司自身的基因出發(fā)，除在大灣區(qū)所積累的優(yōu)勢外，越秀服務(wù)在打造“物服+X”業(yè)態(tài)方面已具備了較強(qiáng)的拓展網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)。其中，依托國企背景，公司與更多的市屬、省屬、央屬企業(yè)、政府投資機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，將有機(jī)會參與國內(nèi)多個(gè)地方政府 “智慧城市”的發(fā)展項(xiàng)目，不斷強(qiáng)化其城市公共服務(wù)能力，發(fā)展“物服+政府公建”網(wǎng)絡(luò)。

除此之外，越秀服務(wù)還可以與越秀地產(chǎn)、越秀集團(tuán)及旗下企業(yè)保持市場化合作，拓展“物服+X”的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，如拓展“物服+酒店”、“物服+長租公寓”及“物服+康養(yǎng)”，并探索“物服+交通基建”、“物服+農(nóng)業(yè)”、“物服+金融”等模式，借此進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)，不斷鞏固其城市服務(wù)運(yùn)營商的地位。

值得一提的是，2020年11月，越秀服務(wù)向廣州地鐵收購了廣州地鐵環(huán)境工程公司及廣州地鐵物業(yè)管理公司，一舉成為擁有“地鐵環(huán)境工程維護(hù)+地鐵物業(yè)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)”的復(fù)合型物業(yè)管理公司，則形成公司物管差異化的另一大王牌。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，隨著發(fā)達(dá)城市的快速擴(kuò)張，以交通為導(dǎo)向的TOD模式正逐漸成為發(fā)達(dá)城市未來開發(fā)和規(guī)劃的主要模式。在該模式下，城市交通網(wǎng)絡(luò)可與城市核心范疇有機(jī)連接，結(jié)合大型商業(yè)復(fù)合物、商業(yè)及辦公空間、商業(yè)設(shè)施及中高端住宅物業(yè)，從而推進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。

截至2020年12月31日，中國已有44個(gè)城市開通運(yùn)營城市軌道，2020年交通線路、運(yùn)營里程等指標(biāo)較2019年增長了20.1%，為一條前景廣闊的黃金賽道。

然而，當(dāng)前能夠服務(wù)于TOD模式的物業(yè)管理公司卻屈指可數(shù)。越秀服務(wù)的控股股東越秀地產(chǎn)作為國內(nèi)最大的TOD發(fā)展商之一，于截至2020年12月31日擁有5個(gè)TOD住宅項(xiàng)目，有望持續(xù)不斷地為越秀服務(wù)未來的規(guī)模擴(kuò)張和利潤增長提供強(qiáng)勁動力。

在“軌交+物業(yè)”TOD物管模式的高門檻之下，越秀服務(wù)目前為百強(qiáng)物管企業(yè)中唯一擁有TOD管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，也是目前大灣區(qū)中僅有的一家擁有TOD管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。借助廣州地鐵及越秀地產(chǎn)的資源和優(yōu)勢，TOD物管模式將成為越秀地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要模式，使越秀服務(wù)成為業(yè)內(nèi)真正打破同質(zhì)化的物管公司。

高端寫字樓物業(yè)管理領(lǐng)域引領(lǐng)者

除在多元業(yè)態(tài)上的橫向打造外，在縱向服務(wù)能力深耕上，越秀服務(wù)在中國高端寫字樓物業(yè)管理方面積累的深厚服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，也成為其突出特征之一。

根據(jù)中指研究院的資料，中國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)絕大部分企業(yè)仍以住宅物業(yè)管理為主，即不具備提供專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的能力，也不具備管理多元化業(yè)態(tài)物業(yè)的能力或能力有限。即便在百強(qiáng)企業(yè)中，也只有少數(shù)頭部企業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)及管理多元化物業(yè)組合。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解到，在商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)的覆蓋范圍上，越秀服務(wù)寫字樓部分涵蓋了商務(wù)綜合體、企業(yè)總部大樓、辦公園區(qū)等項(xiàng)目，其中包括廣州國際金融中心、廣州越秀金融大廈、武漢財(cái)富中心等超高層地標(biāo)項(xiàng)目，并建立了成熟完善的“超高層運(yùn)營管理體系”及行業(yè)典范的“超高層運(yùn)營管理安全標(biāo)準(zhǔn)”。

在購物商場部分，越秀管理了數(shù)個(gè)優(yōu)質(zhì)購物商場項(xiàng)目，積累了大量戰(zhàn)略零售商家資源，覆蓋中國十大零售行業(yè)(超市、影院、健身、餐飲、零售、教育培訓(xùn)、智能科技、美容養(yǎng)生、娛樂體驗(yàn)、文化藝術(shù))逾300個(gè)頭部商家，其中，廣州維多利廣場、廣州國金天地已成為華南知名地標(biāo)項(xiàng)目。此外，越秀服務(wù)運(yùn)營管理的廣州白馬服裝市場和廣州中港皮具城均是行業(yè)龍頭專業(yè)市場項(xiàng)目，兩個(gè)專業(yè)市場的商戶合計(jì)超過1,800家，越秀服務(wù)為租戶建立了完善的“全渠道營銷體系”和“品牌孵化體系”，2020年交易金額超過人民幣130億元。

如今，越秀服務(wù)在商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營方面已積累了20年的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，具備提供策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營及物管服務(wù)的全鏈條服務(wù)能力，其所服務(wù)項(xiàng)目的平均出租率常年超過90%，且客戶滿意率極高，使其成為市場上稀缺的綜合商業(yè)管理服務(wù)提供商之一。

在資源聚焦能力上，公司控股股東越秀地產(chǎn)全面深耕大灣區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)，截至2020年底已將業(yè)務(wù)拓展至全國21個(gè)重點(diǎn)城市，形成以大灣區(qū)為核心，華東、華中、北方和西南的“1+4”區(qū)域布局，并成為中國最大的TOD物業(yè)發(fā)展商之一。

此外，公司間接控股股東越秀集團(tuán)為廣州市國資委全資控股的第二大國有產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)已形成以房地產(chǎn)、金融、交通基建、食品為核心的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。廣州地鐵作為越秀服務(wù)的戰(zhàn)略投資者，服務(wù)于廣州市和珠江三角洲的城市軌道交通系統(tǒng)，是國際地鐵聯(lián)盟(CoMET)的成員之一，也將為越秀服務(wù)未來承接廣州地鐵站線物業(yè)管理業(yè)務(wù)提供支持。

總結(jié)而言，越秀服務(wù)為業(yè)內(nèi)較為稀缺的已完成多條差異化路線打造的物管公司。展望未來，依托于其大灣區(qū)國企背景和深耕布局的優(yōu)勢，公司有望持續(xù)拓展大灣區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的拓展機(jī)會，鞏固在大灣區(qū)的龍頭地位。而在此基礎(chǔ)上，隨著公司發(fā)揮其在多通道所積累的資源聚焦能力，公司業(yè)務(wù)版圖和市場份額在未來有望加速擴(kuò)大和提升。