引入10名基石投資者認購7.772億港元 越秀服務(wù)(06626)明起招股

智通財經(jīng)APP獲悉，6月15日，越秀服務(wù)(06626)于全球發(fā)售新聞發(fā)布會公布，將于2021年6月16日-21日進行招股，擬全球發(fā)售369,660,000股股份，其中，國際發(fā)售共332,694,000股股份，香港公開發(fā)售共36,966,000股股份，此次發(fā)行的定價區(qū)間為每股4.88-6.52港元，最多集資24.10億港元，并計劃于本月28日掛牌上市。農(nóng)銀國際、中信建投國際、建銀國際及越秀融資為此次發(fā)行的聯(lián)席保薦人。

此次越秀服務(wù)IPO的基石投資者星光熠熠，涵蓋了大型投資機構(gòu)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的合作方兩大類機構(gòu)投資者，包括新華資產(chǎn)管理、嘉信金融集團、金蝶、商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實業(yè)、索菲亞的兩位董事江淦鈞先生及柯建生先生、華科資本和尚慧企業(yè)。根據(jù)協(xié)議，10家基石投資者按發(fā)售價認購總額最多7.772億港元的發(fā)售股份數(shù)目。

在募集資金用途方面，越秀服務(wù)計劃將募資所得款項的60%用于為策略收購和投資提供資金;15%用于進一步發(fā)展增值服務(wù);15%用于開發(fā)信息技術(shù)系統(tǒng)和智能社區(qū);10%用于補充營運資金和一般公司用途。

中國復(fù)合型物業(yè)管理公司

越秀服務(wù)是中國城市運營服務(wù)商，亦是大灣區(qū)內(nèi)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)的主要市場參與者，擁有近30年的豐富經(jīng)驗。越秀服務(wù)在2020年11月收購戰(zhàn)略投資者廣州地鐵的廣州地鐵環(huán)境工程與廣州地鐵物業(yè)管理后，成為擁有“地鐵環(huán)境工程維護+地鐵物業(yè)管理運營”的復(fù)合型物業(yè)管理公司。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，就綜合實力而言，越秀服務(wù)于2021年在物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名TOP 16;而就2020年在管面積的市場份額而言，在提供商業(yè)運營服務(wù)的物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第7位。截至2020年12月31日，越秀服務(wù)的總在管面積為3,260萬平方米，在管物業(yè)數(shù)量為215個，在管面積中有96.1%的物業(yè)位于一線、新一線和二線城市。

在財務(wù)方面，越秀服務(wù)于往績記錄期表現(xiàn)優(yōu)異。越秀服務(wù)的營業(yè)收入連續(xù)三年保持強勁增長，2018-2020年，營業(yè)收入分別為7.63億元(人民幣，下同)、8.96億元和11.68億元，年均復(fù)合增長率達23.7%;凈利潤屢創(chuàng)新高，2018-2020年分別達4,731.4萬元、9,320.7萬元和2.04億元，年均復(fù)合增長率高達107.5%。此外，越秀服務(wù)凈利潤率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%;整體毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，兩者均領(lǐng)先于物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均表現(xiàn)。

TOD(以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā))綜合物業(yè)管理模式結(jié)合城軌發(fā)展，成未來增長引擎

2020年11月，越秀服務(wù)收購了廣州地鐵旗下的廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理，一舉成為擁有“地鐵環(huán)境工程維護+地鐵物業(yè)管理運營業(yè)務(wù)”的復(fù)合型物業(yè)管理公司，為越秀服務(wù)帶來在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋住宅及商業(yè)物業(yè)等業(yè)態(tài)，新增總在管理面積超500萬平方米。該項目的成功收購，不僅為越秀服務(wù)增加了新的業(yè)態(tài)，也因其承擔(dān)地鐵列車等特種設(shè)備清洗工作而建立起技術(shù)壁壘，大大增強其外拓同類型業(yè)務(wù)的核心競爭力。

除此之外，越秀集團、廣州地鐵與華中地區(qū)新一線城市的某地鐵服務(wù)運營商簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，三方將在軌道交通建設(shè)及運營、TOD物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)、產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展等多個領(lǐng)域開展合作。未來，越秀服務(wù)將積極把握TOD模式帶來的眾多機遇，進一步鞏固TOD綜合物業(yè)管理模式，成為國內(nèi)領(lǐng)先的TOD綜合物業(yè)管理服務(wù)平臺。

背靠越秀地產(chǎn)、越秀集團及廣州地鐵三大國有股東，提升競爭力

越秀服務(wù)的控股股東越秀地產(chǎn)(123.HK)是大灣區(qū)領(lǐng)先的房地產(chǎn)發(fā)展商，擁有灣區(qū)中部、灣區(qū)東部、灣區(qū)西部、軌道交通四大平臺公司，全面深耕大灣區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。截至2020年底，越秀地產(chǎn)已將業(yè)務(wù)拓展至全國21個重點城市，形成以大灣區(qū)為核心，華東、華中、北方和西南的“1+4”區(qū)域布局。同時，越秀地產(chǎn)也是中國最大的TOD物業(yè)發(fā)展商之一，擁有5個TOD住宅項目，總建筑面積近400萬平方米。TOD住宅物業(yè)管理和地鐵站及車輛段物業(yè)管理雙結(jié)合的TOD綜合物業(yè)管理模式，將成為越秀服務(wù)未來規(guī)模擴張和利潤增長的新動能。

間接控股股東越秀集團是廣州市國資委全資控股的第二大國有產(chǎn)業(yè)集團，現(xiàn)已形成以房地產(chǎn)、金融、交通基建、食品為核心的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。憑借越秀集團強大的國企背景優(yōu)勢以及多元化的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，越秀服務(wù)成功拓展多個項目，未來將持續(xù)受益于此帶來的多業(yè)態(tài)、多渠道的對外拓展機會。

廣州地鐵于2021年2月8日入股越秀服務(wù)，成為戰(zhàn)略投資者。廣州地鐵服務(wù)于廣州市和珠江三角洲的城市軌道交通系統(tǒng)，是國際地鐵聯(lián)盟(CoMET)的成員之一。廣州地鐵網(wǎng)絡(luò)規(guī)?？焖贁U張，將為越秀服務(wù)未來承接廣州地鐵站線物業(yè)管理業(yè)務(wù)提供支持，集團可借助有關(guān)資源和優(yōu)勢，進一步拓展獨特的TOD綜合物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

緊隨國策深耕大灣區(qū)，鞏固領(lǐng)先地位

2014年至2019年，大灣區(qū)城市化率遠高于全國水平，擁有最高的復(fù)合人口增長率以及最高的人均可支配收入。受益于大灣區(qū)的經(jīng)濟增長紅利以及優(yōu)惠政策，大灣區(qū)的物業(yè)管理市場發(fā)展?jié)摿薮?。大灣區(qū)作為國家重點發(fā)展的經(jīng)濟區(qū)域，也是越秀服務(wù)重要的戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域。作為大灣區(qū)內(nèi)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)的主要市場參與者，越秀服務(wù)將充分受益于大灣區(qū)高速經(jīng)濟增長對物管市場帶來的紅利。

目前，越秀服務(wù)的版圖已拓展至19個城市，當(dāng)中6個位于大灣區(qū)，其中包括香港，是為數(shù)不多在中國內(nèi)地和香港均有業(yè)務(wù)布局的物管企業(yè)。截至2020年12月31日，越秀服務(wù)在大灣區(qū)的總在管面積為2,530萬平方米。未來，越秀服務(wù)計劃憑借國企背景和深耕布局的優(yōu)勢，持續(xù)并重點關(guān)注大灣區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的拓展機會，鞏固其在大灣區(qū)的領(lǐng)先地位。同時，在商業(yè)物業(yè)方面重點深耕大灣區(qū)，進一步拓展上海、杭州等華東區(qū)域以及武漢、佛山等新一線城市的業(yè)務(wù)。

積極拓展“物服+X”業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，把握“智慧城市”發(fā)展機遇

越秀服務(wù)將順應(yīng)“智慧城市”發(fā)展方向，積極拓展“物服+X”業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，進一步豐富業(yè)態(tài)，鞏固其城市服務(wù)運營商的地位，例如發(fā)展“物服+政府公建”網(wǎng)絡(luò)，與更多市屬、省屬、央屬企業(yè)、政府投資機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。此外，越秀服務(wù)將拓展“物服+酒店”、“物服+長租公寓”及“物服+康養(yǎng)”，并探索“物服+交通基建”、“物服+農(nóng)業(yè)”、“物服+金融”等模式，推動多領(lǐng)域深度融合。

此外，越秀服務(wù)計劃以一線、新一線及二線城市為據(jù)點，在大型住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)、工業(yè)園區(qū)、康養(yǎng)機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校等業(yè)態(tài)，積極尋找合適優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或提供物管相關(guān)服務(wù)的企業(yè)，通過并購提升越秀服務(wù)在目標區(qū)域的市場份額。

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席林峰表示，“越秀服務(wù)擁有近30年的豐富營運經(jīng)驗，一直緊隨國策深耕大灣區(qū)，是為數(shù)不多在中國內(nèi)地和香港均有業(yè)務(wù)布局的物管企業(yè)。除住宅物業(yè)管理外，越秀服務(wù)亦擁有20年商業(yè)物業(yè)管理及運營經(jīng)驗，是中國高端寫字樓物業(yè)管理引領(lǐng)者，已形成了全業(yè)態(tài)、全客戶和全服務(wù)的業(yè)務(wù)構(gòu)成，具備全鏈條服務(wù)能力。過去三年，多元業(yè)務(wù)的發(fā)展拉動越秀服務(wù)的收入快速增長，凈利潤同比成倍增加，毛利率及凈利率更領(lǐng)先于物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均表現(xiàn)”。

同時，林峰還強調(diào)，“越秀服務(wù)作為擁有TOD綜合物業(yè)管理能力的城市服務(wù)運營商，背靠中國最大的TOD發(fā)展商之一越秀地產(chǎn)及廣州地鐵，以及越秀集團三大國有股東，有望為未來的增長增添新引擎，在競爭中脫穎而出。未來，越秀服務(wù)將緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢及國家發(fā)展戰(zhàn)略，重點深耕大灣區(qū)，并憑借國企背景優(yōu)勢，積極抓緊機遇、提升市場占有率，為股東及投資者創(chuàng)造理想的回報?！?/p>