新股前瞻 | 與萬科緊密合作，寧夏房企中億基業(yè)懷揣23億現(xiàn)金赴港IPO

近年以來，港股成為地產(chǎn)企業(yè)登陸資本市場的首選之地。自2018年開始，內(nèi)地房地產(chǎn)陸續(xù)掀起一陣陣赴港IPO潮。隨著頭部地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)在港股上市和分拆，行業(yè)分化愈加嚴(yán)重的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)的資本“船票”開始日漸稀缺，未上市的地產(chǎn)企業(yè)逐漸開啟新一輪緊鑼密鼓的上市潮。

日前，來自寧夏自治區(qū)的地產(chǎn)企業(yè)中億基業(yè)向港交所遞交上市申請。倘若上市路途順利，中億基業(yè)將有望成為寧夏第一家在港股上市的地產(chǎn)企業(yè)。

立足銀川，開拓西北區(qū)域

智通財經(jīng)APP了解到，中億基業(yè)的過往能夠追溯至1991年，彼時中房集團銀川房地產(chǎn)開發(fā)總公司的成立，即為寧夏中房實業(yè)的前身。而根據(jù)中國有關(guān)部門的批準(zhǔn)，中房銀川總公司進行了企業(yè)改革，于1994年改制為一家有限責(zé)任公司寧夏中房實業(yè)。

至此，中億基業(yè)作為寧夏中房實業(yè)的母公司，開始在寧夏回族自治區(qū)銀川市開發(fā)住宅物業(yè)并逐漸深耕。據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，按合約銷售額計，公司在2020年銀川及西寧所有物業(yè)開發(fā)商中排名第一。1999年，該公司走出銀川，將業(yè)務(wù)擴展至青海省西寧市，而后又將業(yè)務(wù)拓展至海東市。

招股書顯示，于2018年、2019年及2020年，中億基業(yè)收入分別為25.037億元(人民幣，單位下同)、21.251億元及56.358億元，復(fù)合年增長率為50.0%;凈溢利分別約為3.65億元、5.15億元、8.43億元，復(fù)合年增長率52.0%，近三年的增長勢頭還是比較不錯。

從收入結(jié)構(gòu)來看，中億基業(yè)的營收構(gòu)成與大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商的收入來源無異，物業(yè)開發(fā)及銷售占據(jù)了95%以上的收入來源，物業(yè)租賃服務(wù)和管理咨詢及其他服務(wù)僅貢獻(xiàn)少部分收入。其中，公司的收入主要來自開發(fā)及銷售住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及停車場收入，主要以住宅為主，在2020年內(nèi)，公司的住宅銷售獲得了彌足的增長，也同步帶動了公司收入的大幅增加。

然而，期內(nèi)中億基業(yè)的毛利率由2018年的34.8%增長至2019年的39.1%，隨后又降至2020年的31.8%。公司解釋稱，2020年毛利率同比下降的原因是去年新項目交付大部分為優(yōu)質(zhì)室內(nèi)裝修工程，從而增加了開發(fā)成本及降低毛利率。

土儲方面，截至2020年3月末，中億基業(yè)擁有合共30個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目，應(yīng)占總建筑面積為651.67萬平方米，覆蓋寧夏回族自治區(qū)、青海省、陜西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)及四川省的7個城市，30個項目中其中有28個均位于西北部。

不過，在近年以來地產(chǎn)行業(yè)普遍降杠桿的風(fēng)向之下，中億基業(yè)為達(dá)到業(yè)務(wù)擴張目的，負(fù)債不降反升。在總負(fù)債方面，由2018年約13.12億元，增長至2020年約19.19億元。同期，中億基業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分別約為89%、92%、92%。對此，公司稱主要由于業(yè)務(wù)擴張及現(xiàn)金流量規(guī)劃令財務(wù)需求增加所致。

其中，截至2020年底，一年內(nèi)需償還銀行貸款為4.85億元，一至兩年內(nèi)應(yīng)償還的銀行貸款為4.19億元，三至五年應(yīng)償還銀行貸款為3750萬元，公司的加權(quán)借貸利率約為7.3%。

目前來看，過去三年，中億基業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物分別為14.59億元、10.03億元和23.37億元，截至2020年末，在手現(xiàn)金基本能夠覆蓋總負(fù)債的數(shù)額，但資金面依然略顯緊張。

與萬科合作緊密

值得注意的是，中億基業(yè)在招股書中，特別點明與房企龍頭萬科存在緊密合作的關(guān)系。

根據(jù)招股書內(nèi)容，在與萬科集團的業(yè)務(wù)合作下，中億基業(yè)在往績記錄期間進行了業(yè)務(wù)擴張，實現(xiàn)了公司的收益增長。而據(jù)媒體資料顯示，中億基業(yè)的董事會主席方陸與原萬科的董事長王石關(guān)系很好。他們曾在銀川聯(lián)手創(chuàng)辦了寧夏中房深潛俱樂部，在2006年，方陸還與喜好登山的王石一起登頂臺灣玉山，這似乎能在一定程度上解釋中億基業(yè)與萬科的通力合作。

2017年9月，中房萬科實業(yè)作為中億基金與萬科集團戰(zhàn)略合作的平臺成立。中房萬科實業(yè)由萬科(成都)企業(yè)有限公司、寧夏中房實業(yè)及獨立第三方深圳花銀分別擁有40%、40%及20%的股權(quán)。中億基業(yè)認(rèn)為，就上市規(guī)則而言，萬科企業(yè)有限公司為中億基業(yè)的關(guān)聯(lián)人士的聯(lián)營公司。

與此同時，公司的銷售及分銷開支由2018年的7810萬元增加至2019年的1.64億元，也與該聯(lián)營公司相關(guān)。公司表示開支的增加，主要由于推廣及廣告開支因成立中房萬科實業(yè)及相關(guān)推廣開支而增加;及銷售行政開支增加，由于業(yè)務(wù)擴張導(dǎo)致與銷售辦事處有關(guān)的行政開支增加所致。

“我們與萬科的緊密合作對我們貢獻(xiàn)巨大”，中億基業(yè)如是表達(dá)。截至2021年3月31日，中房萬科實業(yè)擁有11個開發(fā)項目，總建筑面積為338萬平方米。招股書顯示，中億基業(yè)能夠鞏固現(xiàn)有的市場地位是憑借萬科集團的品牌知名度及行業(yè)專業(yè)知識，并且相信與萬科的業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系將在公司未來發(fā)展中發(fā)揮寶貴作用。

事實上，中億基業(yè)的“朋友圈”并不止萬科一個。除中房萬科實業(yè)外，中億基業(yè)還與另一個業(yè)務(wù)伙伴合作，并成立了經(jīng)營永悅府二期的寧夏中錦。截至目前，公司持有寧夏中錦35%的股權(quán)。對此，中億基業(yè)表示，透過合營的方式，公司仍獲得物業(yè)發(fā)展的控制權(quán)，以確保產(chǎn)品及服務(wù)的質(zhì)素一致，并擴大公司市場滲透率及進一步提高市場認(rèn)可度，這些合作策略對業(yè)務(wù)合作伙伴及公司本身均屬有利。