拖油瓶們蠶食富力地產(chǎn)（02777）利潤(rùn)：足球隊(duì)等5年虧了29億

受2016年火爆樓市的刺激，富力地產(chǎn)（02777）也交出了營(yíng)收凈利雙增長(zhǎng)的成績(jī)。不過在表面看似漂亮的業(yè)績(jī)下，2016年富力地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)盈利卻在減少。

值得一提的是，富力地產(chǎn)的酒店?duì)I運(yùn)、足球隊(duì)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)在2016年依然以虧損收?qǐng)?，未改往昔“拖油瓶”的形象?br/>

此外，對(duì)于高負(fù)債的富力地產(chǎn)而言，融資成本大幅吞食2016年利潤(rùn)的問題依然存在。并且，隨著房地產(chǎn)融資全面收緊，該公司融資成本能否下降還有待觀察。

核心業(yè)務(wù)盈利下滑

鑒于此前有過兩次未達(dá)年度銷售目標(biāo)的記錄，2016年的銷售額或讓富力地產(chǎn)喘了一口氣。在市況火爆的2016年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全年合同銷售額為609億元人民幣（單位下同），僅略微超過原定600億目標(biāo)約1%，這一增速相比同業(yè)盡顯乏力。

根據(jù)公告顯示，2016年，富力地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為537.3億元，同比增加21%，年內(nèi)盈利70.56億元，同比增加5%。智通財(cái)經(jīng)注意到，富力地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)在2016年的營(yíng)業(yè)額為494.89億元，同比增加21%，占總營(yíng)業(yè)額92%。

雖然富力地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額在大幅增加，但是盈利卻在減少。數(shù)據(jù)顯示，2016年，富力地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的盈利為60.58億元，同比減少2%。

對(duì)此，富力地產(chǎn)解釋稱，由于每平方米銷售成本增加8%及平均售價(jià)穩(wěn)定，公司整體毛利率由2015年的34%減少4%至2016年的30%。

值得一提的是，根據(jù)富力地產(chǎn)提供的按城市劃分的毛利率顯示，富力地產(chǎn)在廣州的毛利率大幅縮水，由2015年的51%，大幅下降至2016年的30%。此外，南京在該公司所統(tǒng)計(jì)的城市中，毛利率最低，僅為21%。

據(jù)了解，廣州是富力地產(chǎn)在華南地區(qū)的重點(diǎn)城市。廣州2016年的協(xié)議銷售約62.9億元，在華南排名第一及全國(guó)排名第三。

值得注意的是，富力地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備較為分散。根據(jù)公告顯示，截至2016年底，該集團(tuán)土地儲(chǔ)備為總權(quán)益建筑面積約4296.5萬平方米，分布在國(guó)內(nèi)32個(gè)城市和地區(qū)及海外3個(gè)城市。數(shù)據(jù)顯示，除去投資物業(yè)的139.6萬平方米后，重慶為富力地產(chǎn)土儲(chǔ)最多的城市，共有454.7萬平方米，占總土儲(chǔ)的10.6%。

據(jù)了解，富力地產(chǎn)前幾年發(fā)展不順和其項(xiàng)目布局有關(guān)，富力地產(chǎn)曾被指“每一步都踏錯(cuò)”。根據(jù)CRIC研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)2014年土地儲(chǔ)備偏重三四線城市。2014年，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退明顯，而富力地產(chǎn)在這個(gè)大區(qū)域上的業(yè)績(jī)不給力，導(dǎo)致銷售乏力。彼時(shí)，富力地產(chǎn)也注意到項(xiàng)目布局的問題，并表示，此后的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中在一線和二線城市，不會(huì)參與三四線土地收購(gòu)。

然而，“風(fēng)水”輪流轉(zhuǎn)。萬科董事會(huì)秘書朱旭在2月召開的電話會(huì)議中指出，房地產(chǎn)有一個(gè)大小年的周期，2016年可能是一二線城市的大年，今年可能會(huì)是三四線城市，比較好的年份，三四線城市的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)有上漲的可能性。據(jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，目前，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲。

酒店?duì)I運(yùn)、足球隊(duì)等業(yè)務(wù)長(zhǎng)年虧損

根據(jù)富力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)公告顯示，2016年，除了物業(yè)發(fā)展和物業(yè)投資盈利外，富力地產(chǎn)的酒店?duì)I運(yùn)、建筑服務(wù)、足球隊(duì)等業(yè)務(wù)都虧損。

實(shí)際上，智通財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從歷年業(yè)績(jī)來看，上述虧損的業(yè)務(wù)一直是富力地產(chǎn)的“拖油瓶”。

據(jù)了解，2016年，新開業(yè)的酒店包括海南香水灣富力萬豪度假酒店以及重慶富力假日酒店。富力地產(chǎn)自稱，這些酒店皆由國(guó)際知名酒店管理公司負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)，提供酒店業(yè)界最高水平的服務(wù)，在當(dāng)?shù)乇３种鴺O大的競(jìng)爭(zhēng)力。連同原有位于北京、廣州、成都、重慶、惠州、太原和海南的主打市中心商務(wù)概念的五星級(jí)酒店和商務(wù)酒店，集團(tuán)目前已擁有14家營(yíng)運(yùn)中的酒店。

雖然富力地產(chǎn)看似對(duì)酒店運(yùn)營(yíng)很有把握，但是業(yè)績(jī)卻“啪啪”打臉。數(shù)據(jù)顯示，2016年，富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)虧損1.83億元。而從2012年至2015年，該業(yè)務(wù)分別虧損1.75億、2.49億、1.4億、1.67億。

再來看富力地產(chǎn)足球隊(duì)的業(yè)績(jī)。據(jù)了解，富力與足球結(jié)緣，始于2011年。當(dāng)年6月，富力地產(chǎn)在深圳鳳凰足球隊(duì)瀕臨解散之際收購(gòu)了該球隊(duì)，并更名為廣州富力足球隊(duì)，注資成立廣州富力足球俱樂部。

雖然富力地產(chǎn)“臨危受命”，但是足球隊(duì)業(yè)務(wù)卻未回報(bào)好的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)的足球隊(duì)及建筑服務(wù)業(yè)務(wù)在2012年至2016年分別虧損2.4億、3.38億、3.79億、5.09億、5.5億。該虧損有逐年擴(kuò)大之勢(shì)。

根據(jù)智通財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)的酒店?duì)I運(yùn)、建筑服務(wù)、足球隊(duì)等業(yè)務(wù)在2012年至2016年這5年間，共虧損29.3億元。

融資成本居高難下

一直以來，富力地產(chǎn)不斷舉債產(chǎn)生的大額融資成本蠶食利潤(rùn)為人詬病。智通財(cái)經(jīng)注意到，富力地產(chǎn)的融資成本自2015年同比大幅增加77%至21.54億元后，在2016年依然居高不下，達(dá)到了23.67億元，同比增加10%。

智通財(cái)經(jīng)注意到，2016年，富力地產(chǎn)公司所有者應(yīng)占盈利僅為67.56億元。而富力地產(chǎn)在2016年計(jì)入年內(nèi)業(yè)績(jī)的利息成本總額就高達(dá)55.47億元。

根據(jù)業(yè)績(jī)公告顯示，截止2016年12月31日，富力地產(chǎn)的借款總額為1208.5億元，凈負(fù)債與總權(quán)益比率高達(dá)160%。2016年，富力地產(chǎn)非銀行融資的加權(quán)平均成本為每年6.7%，合計(jì)銀行貸款組合的實(shí)際利率為5.52%。

根據(jù)克爾瑞調(diào)查顯示，2016年上半年融資環(huán)境相對(duì)寬松，房企在公司債門檻降低的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了債務(wù)置換，總體的融資成本降低。根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，2016年房企發(fā)債成本在2.9%-8.2%之間，平均成本為4.6%。如此看來，富力地產(chǎn)的融資成本還是高于行業(yè)平均水平。

此外，智通財(cái)經(jīng)注意到，2016年，富力地產(chǎn)借款總額的融資來源包括：銀行貸款、離岸美元優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債券、信托貸款及其他，分別占38%、10%、40%及12%。

由此可見，銀行貸款和發(fā)行境內(nèi)公司債券是富力地產(chǎn)最主要的融資渠道。然而，據(jù)了解，自2016年10月房地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。到目前為止，房地產(chǎn)融資緊張的環(huán)境未見改善信號(hào)。

有分析人士指出，從目前情況看，2017年地產(chǎn)政策仍是嚴(yán)控，這會(huì)讓一些成本控制不佳的房企出現(xiàn)資金鏈緊張，有些房企甚至有可能出現(xiàn)違約。