華潤萬象生活(01209)：業(yè)績大增，多重優(yōu)勢助力下的“強者恒強”?

3月30日，在2020年業(yè)績發(fā)布會上，華潤萬象生活(01209)交出一份靚麗的“成績單”。

這份成績單究竟有多“靚”呢?

經(jīng)營業(yè)績上，2020年，該公司實現(xiàn)收入為67.79億元，同比增長15.5%;凈利潤為8.18億元，同比大增124.1%;核心凈利潤更是顯著增長，同比大增148%至8.16億元。同時，其盈利水平也大幅提升——期內(nèi)，毛利潤為18.27億元，同比增長93.9%;毛利率則比2019年同期增長近11個點至27.0%。

不難看出，作為一家剛登陸資本市場的物業(yè)新股，華潤萬象生活憑借市場稀缺的“大物管”輕資產(chǎn)運營平臺，這一份“成績單”的確算得上十分吸睛了。

不過，由淺入深、由表及里地來看，華潤萬象生活能夠取得如此大的增長，不單單只是物管行業(yè)崛起之風的利好，背后恐怕還有更多的考量。

“商管+物管”雙輪驅(qū)動，業(yè)績大幅增長

據(jù)悉，華潤萬象生活組建于2017年，是業(yè)內(nèi)少有的“全業(yè)態(tài)”大物管上市公司，背后母公司是實力雄厚的華潤置地。

在“大樹”華潤置地的庇護下，短短幾年華潤萬象生活就已經(jīng)躋身業(yè)內(nèi)“佼佼者”：2019年，按物業(yè)管理服務(wù)收入計，該公司排名第五;按購物中心物業(yè)管理服務(wù)收入計，其排名第二。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上來看，華潤萬象生活主要實施的是“住宅物業(yè)管理+商業(yè)運營及物業(yè)管理”雙輪共驅(qū)的運行模式。

具體而言，其業(yè)務(wù)主要分為住宅物業(yè)服務(wù)和商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)兩大板塊。其中，住宅物管服務(wù)主要針對住宅及少量其他非商業(yè)物業(yè)(如體育館、公園等)，而商業(yè)運營及物管服務(wù)主要針對購物中心和寫字樓。目前借助于大型商業(yè)綜合體的資源及管理經(jīng)驗，華潤萬象生活已經(jīng)打造出一個綜合服務(wù)平臺，形成住宅、購物中心和寫字樓多業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)。

(圖片來源：西南證券)

深究這一份財報，不難發(fā)現(xiàn)，華潤萬象生活此次業(yè)績大增主要是得益于“住宅+商業(yè)”這一模式的雙引擎增長，具體如下：

一方面，住宅物業(yè)管理收入繼續(xù)發(fā)揮“支柱”作用，社區(qū)增值服務(wù)收入貢獻度顯著加大。

據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，，2020年，其住宅物業(yè)管理服務(wù)2020年收入約38.84億元，同比增長12%，占總收入57.3%，為萬象生活2020年主要收入來源。而毛利則為6.17億元，同比上升47%;毛利率為15.9%，較上年上升3.8pct，主要得益于高物業(yè)費率項目數(shù)目增加、疫情社保費用減免等因素。

拆分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，該公司的住宅物業(yè)管理服務(wù)又主要涵蓋物業(yè)管理服務(wù)、開發(fā)商增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)這三大細分板塊。期內(nèi)，其社區(qū)增值服務(wù)占分部(住宅物業(yè)管理服務(wù))收入比2019年的8.6%提升至2020年的10%，可以看到的是，隨著毛利率水平較高的社區(qū)增值服務(wù)占比有所提升，預計該公司盈利水平相應(yīng)地有所提升。而再疊加萬象生活主要深耕一二線城市經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，高消費力業(yè)主預計將促使其未來能釋放更多增長的潛力。

另一方面，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)快速發(fā)展，預計不久后能逐步成為主要利潤來源。

2020年，華潤萬象生活的商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)收入28.95億元，同比增長21%，占總收入42.7%，毛利為12.10億元，毛利率為41.8%。從業(yè)態(tài)看，來自購物中心的商業(yè)運營與物業(yè)管理服務(wù)收入約18.12億元，同比增長16.3%;來自寫字樓的商業(yè)運營與物業(yè)管理服務(wù)收入約10.83億元，同比增長29.3%。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，相較于住宅物業(yè)管理的穩(wěn)健增長，華潤萬象生活的商業(yè)運營及物管服務(wù)則呈現(xiàn)出快速增長趨勢——商業(yè)運營及物管服務(wù)收入占比提升至42.7%，逐漸縮小占比差距，而41.8%的毛利率也顯著高于住宅物業(yè)管理。隨著商業(yè)品牌的優(yōu)勢逐步，再疊加輕資產(chǎn)輸出戰(zhàn)略推進，預計不久后其商業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)能逐步成為萬象生活的主要利潤來源。

“內(nèi)生外延”雙向拓展，規(guī)模持續(xù)穩(wěn)步擴大

不得不說的是，華潤萬象生活經(jīng)營業(yè)績大增的背后也是其管理規(guī)模的大幅攀升。

據(jù)財報數(shù)據(jù)披露，2020年，該公司住宅物業(yè)管理服務(wù)布局79個城市，在管面積突破一億平方米，為1.07億平方米。而商業(yè)運營服務(wù)的已開業(yè)購物中心建筑面積為610萬平方米，布局56個城市;已開業(yè)寫字樓建筑面積為150萬平方米，則布局37個城市。

而仔細深究之下，不難發(fā)現(xiàn)，華潤萬象的管理規(guī)模不斷擴大，主要是歸功于其“內(nèi)生外延”戰(zhàn)略的功勞。

內(nèi)生方面，華潤系尤其是華潤置地的項目交付為華潤萬象生活提供了有力支持。

智通財經(jīng)APP了解到，華潤置地常年保持房地產(chǎn)銷售前十強，近年來銷售規(guī)模保持穩(wěn)健增長，截至至2020年，其實現(xiàn)合約銷售面積1418.7萬平方米，同比增長7.1%。同時，期內(nèi)華潤置地累計土儲面積為6809萬平方米，權(quán)益土儲面積為4801萬平方米，可保障其未來3～5年發(fā)展。由此可知，母公司項目的持續(xù)交付便成為了華潤萬象生活在管面積增長的主要驅(qū)動力。

外延方面，華潤萬象生活仍不斷加大外拓力度，或?qū)⒋偈雇馔貥I(yè)務(wù)成為新的業(yè)務(wù)支柱。

具體而言，借助良好的服務(wù)建立的良好口碑及華潤的品牌優(yōu)勢對外拓展，華潤萬象生活來自獨立第三方的收入占比出現(xiàn)了較大的提升：報告期內(nèi)，其全業(yè)態(tài)物業(yè)管理面積1.19億平米，同比上漲18%，第三方在管面積占比提升到23.7%。可以看到的是，隨著其第三方在管面積占比的提升，其對外拓展業(yè)務(wù)未來有望成為公司的又一大支柱。

而該公司管理層在業(yè)績會上直言，自上市之后，華潤萬象生活明顯加大了外拓的力度：2020年1月初至上市之前，在城市服務(wù)、綜合設(shè)施管理、地方政府平臺合作、華潤集團內(nèi)協(xié)同業(yè)務(wù)分別拓展276萬平方米、65萬平方米、3萬平方米以及77萬平方米。上市后至2月末，上述業(yè)務(wù)擴張面積為397萬平方米、23萬平方米、200萬平方米以及71萬平方米，力度明顯增大。

而除了上述的“內(nèi)生外延”布局之外，華潤萬象生活還通過拓展服務(wù)邊界，進軍城市服務(wù)。2020年7月，公司先后簽約“深圳河灣支流運維管養(yǎng)項目(九河兩庫項目)”和“福州鼓樓智慧城市運營項目”兩個城市服務(wù)項目?！吧钲诤訛持Я鬟\維管養(yǎng)項目”提供綜合治理服務(wù)，推動水公園城市建設(shè)?！案Ｖ莨臉侵腔鄢鞘羞\營項目”為鼓樓區(qū)提供城市管理和運營，包括片區(qū)式物業(yè)改造與管理、樓宇物業(yè)管理、城市增值服務(wù)等。不難發(fā)現(xiàn)，隨著不斷提速城市運營服務(wù)新領(lǐng)域布局，其有望進一步打開成長空間。

而值得一提的是，在華潤萬象生活管理規(guī)模不斷擴大之際，該公司還提出了“十四五”戰(zhàn)略五年計劃。

該公司表示，希望2025年末公司在管面積達到4億平米，在這其中第三方外拓的面積能占50%，達到2億平方米。商業(yè)方面，則希望2025年末購物中心的數(shù)量達到150個，外拓購物中心數(shù)量達到50個。

整體而言，結(jié)合華潤在手的待開業(yè)項目數(shù)量，華潤萬象生活自身獨立外拓，以及華潤置地未來新增土儲項目，有充分的理由相信，華潤萬象生活到2025年底管理的在營商場數(shù)量達到150個是高概率事件。

三大競爭優(yōu)勢圍繞，成長潛力在何方?

如果說上述規(guī)模持續(xù)增長是華潤萬象生活當前的增長動能，那么它未來的成長力在何方呢?

結(jié)合相關(guān)資料來看，我們或許可以看到一些端倪：

1、聚焦高端和品質(zhì)賽道，無形之中形構(gòu)成品牌效應(yīng)，促使客戶資源進一步擴大。

據(jù)悉，華潤萬象生活主要擁有“萬象城”、“萬象天地”和“萬象匯”三大商業(yè)產(chǎn)品品牌，其中萬象城是公司高端品牌，針對中高端客戶，布局一二線城市的核心區(qū)域，定位城市的地標購物中心;萬象匯針對年輕人和家庭，布局一二線城市區(qū)域中心或三線城市核心地段，定位優(yōu)質(zhì)生活商業(yè)中心。

相較于競爭對手而言，該公司是國際品牌國內(nèi)最大的合作伙伴，尤其在奢侈品方面華潤萬象城更是是國內(nèi)為數(shù)不多的受到外資奢侈品青睞的品牌，至2020年其在管重奢購物中心數(shù)量全國第一。基于這一廣泛且優(yōu)質(zhì)的租戶資源認可，該公司可以在無形中建立了護城河效應(yīng)，構(gòu)成強大的競爭優(yōu)勢，而這也將反向催化其客戶資源進一步擴大。

2、科技賦能之下，大會員生態(tài)體系將煥發(fā)出更大的增長動能。

據(jù)了解，華潤萬象生活會員體系主要包括購物中心“一點萬象”會員體系、住宅物業(yè)“悅家”業(yè)主端APP和寫字樓“Officeasy”小程序這幾大會員體系。在這幾大會員體系上，圍繞運營數(shù)字化、數(shù)據(jù)資產(chǎn)化、生產(chǎn)科技化、空間智慧化四個維度，通過科技賦能，助力運營效率提升與成本節(jié)降，通過全鏈條的數(shù)據(jù)沉淀與應(yīng)用進一步釋放數(shù)據(jù)價值。

可以看到的是，通過科技賦能，實現(xiàn)效率、最大化，該公司的大會員生態(tài)體系的活力已逐漸釋放——截止2020年12月31日，“一點萬象”APP會員數(shù)量突破1340萬，增長16%。2020年“一點萬象”APP與住宅“悅家”APP重疊人數(shù)同比增長53%，重疊會員人均年消費金額同比增長25%，約50個項目的智慧社會落地，獲取多項發(fā)明專利。

3、深耕一二線城市，物業(yè)費提價空間相對較大。

據(jù)最新財報數(shù)據(jù)，截至2020年末，華潤萬象生活業(yè)務(wù)拓展至69個城市，涵蓋華北、華南、華西、華中、華東、東北這六個大區(qū)。在這其中，79%的在管住宅物業(yè)及76%的在管商業(yè)物業(yè)位于一二線城市。

往更深層次的角度來看，聚焦一二線城市可獲取消費能力較高的業(yè)主群體，物業(yè)費有著相對更大的提升空間，同時也更有利于多元化增值業(yè)務(wù)的開展，公司在一二線城市住宅物管市占率位居行業(yè)第三，龍頭優(yōu)勢顯著。

綜合上述來看，不難發(fā)現(xiàn)，多重優(yōu)勢下打造出來的成長空間，便是華潤萬象生活未來業(yè)績增長的主要動能。而基于這一增長動能，該公司有望在行業(yè)中繼續(xù)發(fā)揮“強者恒強”的馬太效應(yīng)，成為一只值得被長期關(guān)注的優(yōu)質(zhì)股。