東北證券：正榮地產(chǎn)(06158)盈利能力提升 融資成本優(yōu)化

智通財經(jīng)APP獲悉，4月17日，東北證券發(fā)布研究報告對正榮地產(chǎn)年報予以點評，并給予其買入評級。研報指出正榮地產(chǎn)核心凈利潤逆市抬升，拿地權(quán)益維持在較高位，同時伴隨著債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，在“三道紅線”政策下融資成本持續(xù)下降。

據(jù)悉，2020年度正榮地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入361.34億元，同比增長10.9%，實現(xiàn)歸母凈利潤26.5億元，同比增長5.8%，實現(xiàn)核心凈利潤33億元，同比增長18.9%。

東北證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師吳胤翔認(rèn)為，正榮地產(chǎn)核心凈利率實現(xiàn)同比增長0.6%至9.1%，體現(xiàn)了公司較強(qiáng)的盈利能力;年度銷管費(fèi)用占營收比例為6.4%，同比降低0.3%，管控效率連續(xù)三年優(yōu)化。

2020年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額1419億元，全年目標(biāo)完成度為101.4%，2021年目標(biāo)銷售額較本期實際銷售額提升5.7%，為1500億元。東北證券表示，正榮地產(chǎn)堅持區(qū)域深耕和一二線城市布局，具有充足的貨值儲備，因此看好公司未來銷售前景。研報指出，銷售結(jié)構(gòu)來看，正榮地產(chǎn)長三角、海西、中部占比分別為38.6%、33.2%、9.5%，一二三線城市占比分別為0.2%、89.3%、10.5%，其中福州、南京銷售額分列一二名，分別占比19%、14%;可售貨值方面，公司2021年可售貨值約2500-2700億元，達(dá)成60%的去化水平即可完成1500的年度銷售目標(biāo)。

正榮地產(chǎn)較高的拿地權(quán)益比也得到東北證券的肯定。截至2020年末，公司土儲面積為2845萬方，總貨值約5000億元，平均成本為4919元/平，公司所占權(quán)益比例為58%。期內(nèi)拿地面積權(quán)益比例和并表面積比例分別為70%和81%，管理層表示未來拿地權(quán)益比、并表比仍將分別保持60%、70%以上。

研報表示，2020年正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率同比進(jìn)一步下降10.5%至64.7%，資產(chǎn)負(fù)債率(扣除預(yù)收款)為76.57%，同比微輻增長0.51%;現(xiàn)金短債比2.2，同比微輻增長0.44%，三道紅線暫居黃檔，且債務(wù)結(jié)構(gòu)呈顯著改善趨勢，有望令公司融資成本持續(xù)優(yōu)化。2020年公司通過債務(wù)置換實現(xiàn)融資成本優(yōu)化，加權(quán)平均融資成本為6.5%，同比降低1%。

基于對公司未來的良好預(yù)期，東北證券預(yù)計正榮地產(chǎn)2021-23年EPS分別為0.67、0.74、0.78元，對應(yīng)PE為6.68/6.01/5.7倍。