頭部物企租售收入與行業(yè)龍頭相差超350倍，行業(yè)混戰(zhàn)再現(xiàn)

本文選自“丁祖昱評(píng)樓市”，作者“克而瑞物管”

經(jīng)歷了2020年疫情考驗(yàn)，物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑，并迎來上市潮，截止目前物業(yè)板塊A股和港股上市企業(yè)共計(jì)45家，其中2020年全年共18家，為歷年之最。

隨著2020年物企年報(bào)季基本落下帷幕，42家物企交出了各自的“答卷”，上市物企經(jīng)營業(yè)績(jī)亮眼，總營收超過千億元，平均營收增速達(dá)到36.6%。盈利能力方面實(shí)現(xiàn)快速上升，42家上市物企的凈利潤總值達(dá)190.3億元，同比增長68%，凈利潤均值為4.53億元，整體發(fā)展向好。

與此同時(shí)，受資本對(duì)利潤的追逐的刺激，各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也變得日益激烈。隨著人力成本、物價(jià)的不斷上升，物業(yè)費(fèi)上漲卻遙遙無期，物企的生存變得舉步維艱，尋找新的利潤增長點(diǎn)迫在眉睫，多種經(jīng)營成為必選題。

在這過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和變化給物企提供了房屋租賃的市場(chǎng)環(huán)境，在這其中，布局企業(yè)超六成，頭部企業(yè)租售收入與行業(yè)龍頭差距巨大，混戰(zhàn)在所難免。

頭部企業(yè)與行業(yè)龍頭收入相差超350倍

從已經(jīng)上市的物企及其母公司的租售業(yè)務(wù)布局來看，61%的企業(yè)已布局租售業(yè)務(wù)，其中14.6%的企業(yè)租售業(yè)務(wù)不屬于物業(yè)板塊，而是單獨(dú)隸屬集團(tuán)或地產(chǎn)公司。

圖：企業(yè)租售業(yè)務(wù)布局?jǐn)?shù)量占比

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，克而瑞物管整理

截止至目前共有11家上市物企披露租售業(yè)務(wù)相關(guān)收入情況，據(jù)已披露的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，目前在租售業(yè)務(wù)相關(guān)收入方面，旭輝永升服務(wù)(01995)收入最高，為1.92億元，而同期貝殼(BEKE.US)營收高達(dá)705億元，兩者相差超過350倍。

從租售業(yè)務(wù)在整體營收中所占的比例來看，在披露企業(yè)中旭輝永升服務(wù)該業(yè)務(wù)的收入占總營收比例最高，為6%，此外，正榮服務(wù)(06158)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)(02606)、榮萬家(02146)的占比相對(duì)較高，其余整體營收占比仍相對(duì)較低。

圖：2020年部分上市物企租售業(yè)務(wù)收入及占比

備注：正榮服務(wù)租售業(yè)務(wù)收入包含車位管理及其他服務(wù)收入、榮萬家租售業(yè)務(wù)收入包含拎包入住業(yè)務(wù)收入。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，克而瑞物管整理

從租售業(yè)務(wù)收入的增速來看，2020年，藍(lán)光嘉寶服務(wù)并購業(yè)務(wù)頻繁，據(jù)克而瑞物管的不完全統(tǒng)計(jì)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)全年并購金額近7億元，并購數(shù)量近17次，嘉寶租售及收并購企業(yè)租售業(yè)務(wù)在物業(yè)租售中心基礎(chǔ)上均積極外拓，租售業(yè)務(wù)收入增長迅速，增速高達(dá)434%，而在被統(tǒng)計(jì)企業(yè)中租售業(yè)務(wù)收入平均增速為80%。

圖：2019-2020年部分上市物企租售業(yè)務(wù)收入及增速

備注：正榮服務(wù)租售業(yè)務(wù)收入包含車位管理及其他服務(wù)收入、榮萬家租售業(yè)務(wù)收入包含拎包入住業(yè)務(wù)收入。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，克而瑞物管整理

租售業(yè)務(wù)市場(chǎng)空間超過萬億，模式存差異

租售業(yè)務(wù)是提升上市物企增值服務(wù)收入的業(yè)務(wù)之一，市場(chǎng)空間超過萬億。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，自2020年起，上市物企中就已有近5成企業(yè)布局租售業(yè)務(wù)。

值得注意的是，其中有部分企業(yè)把租售業(yè)務(wù)提升至集團(tuán)層面，不僅僅只局限于物業(yè)層面，而是將其發(fā)展定位放在與物業(yè)平行的地位，如恒大(03333)房車寶、龍湖塘鵝等。

而在仍舊歸屬物業(yè)下屬布局的租售業(yè)務(wù)的企業(yè)中，各家發(fā)展邏輯也存在較大差異。

表：企業(yè)租售業(yè)務(wù)發(fā)展站位及模式

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管整理

從物業(yè)層面來看，萬科(02202)與碧桂園(02007)雖然都為自營模式，但萬科更專注于自身資產(chǎn)服務(wù)，其中“樸鄰”主要以萬科物業(yè)房屋交易和租賃業(yè)務(wù)為主，提供房屋資產(chǎn)服務(wù)，包括萬科物業(yè)旗下分布式公寓品牌。

碧桂園則依托物業(yè)，不囿于碧桂園名下的樓盤。公開資料顯示，碧桂園租售服務(wù)中心在全國已開設(shè)近300家門店，共有安心置業(yè)服務(wù)人員1300余名。2017年至2020年，該服務(wù)年內(nèi)收入從8280萬元增長至1.76億元，增長幅度維持在30%左右。

從集團(tuán)層面來看，恒大平臺(tái)模式，對(duì)標(biāo)貝殼，上市為第一要?jiǎng)?wù)，龍湖(00960)則采用自營模式，獨(dú)立培育，加大外拓。2021年1月26日，龍湖集團(tuán)在原先的四大航道（地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)）之外，新增兩條航道,分別是:C5租售航道，C6裝飾裝修航道。

資本加持已非首次，混戰(zhàn)在所難免

2020年貝殼上市，在資本市場(chǎng)得到充分認(rèn)可，房企、物企紛紛摩肩擦踵入局，安居客等平臺(tái)性企業(yè)也緊隨其后，4月9日，安居客正式向港交所遞交上市申請(qǐng)。日前，58同城CEO姚勁波更在朋友圈隔空喊話，劍指貝殼“壟斷”，其火藥味十足，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)正愈演愈烈。

事實(shí)上，資本加持已非首次，早在2015年互聯(lián)網(wǎng)中介愛屋吉屋入局，其聯(lián)合創(chuàng)始人鄧薇在創(chuàng)業(yè)伊始喊出口號(hào)：“我們要用互聯(lián)網(wǎng)飛機(jī)大炮的方式挑戰(zhàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介的刀耕火種。”而愛屋吉屋當(dāng)時(shí)“低成本+高效率”的模式在資本市場(chǎng)確實(shí)得到了極強(qiáng)的呼應(yīng)，愛屋吉屋僅用一年零三個(gè)月就完成了五輪融資，在資本的刺激下，愛屋吉屋2015年房產(chǎn)交易額高達(dá)400億人民幣，成交超過2萬套房子，這個(gè)數(shù)字鏈家走了十年，愛屋吉屋只用了一年，但最終愛屋吉屋依然倒在歷史的車輪里。

我們認(rèn)為，租售市場(chǎng)生存及發(fā)展的關(guān)鍵是“交易效率”，不管是房企、物企，還是傳統(tǒng)中介，亦或是其他平臺(tái)，都得圍繞這個(gè)核心生存，其延伸出來就是“房（房源）、客（客戶）、人（團(tuán)隊(duì)）”這三個(gè)核心要素。不管是任何身份進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，都是圍繞這三個(gè)元素在進(jìn)行爭(zhēng)奪。而對(duì)于物企而言，租售業(yè)務(wù)的發(fā)展，最大的優(yōu)勢(shì)在房源和客戶兩方面，但如何突破企業(yè)自身的房源、客源限制，做到市場(chǎng)化房源、客源匹配，是物企重點(diǎn)關(guān)注方向之一，而在操作團(tuán)隊(duì)上面，傳統(tǒng)物業(yè)從業(yè)人員已較難滿足租售業(yè)務(wù)實(shí)操需求，企業(yè)該業(yè)務(wù)組織架構(gòu)的搭建及人才的培養(yǎng)值得關(guān)注。

不管是對(duì)物企多經(jīng)業(yè)務(wù)想象空間的吸引，還是房企不得不擺脫渠道的戰(zhàn)略布局需要，租售業(yè)務(wù)已然成為房企、物企、平臺(tái)企業(yè)的必爭(zhēng)業(yè)務(wù)之一，隨著這些企業(yè)不斷加碼，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。短期來看，2021年企業(yè)在租售動(dòng)作將更加頻繁，由于房屋租售標(biāo)的金額大，傭金豐厚，可以預(yù)見2021年部分物企租售收入將大幅提升！

長期來看，多數(shù)企業(yè)各項(xiàng)能力的提升，生態(tài)的打通還需時(shí)間，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將可能維持較長一段時(shí)間，而在資本加持下，部分頭部企業(yè)或可利用自身優(yōu)勢(shì)快速占領(lǐng)市場(chǎng)，市場(chǎng)一家獨(dú)大格局將不復(fù)存在！

（智通財(cái)經(jīng)編輯：秦志洲）