解析旭輝(00884)投資價值, 從巴菲特最愛的指標(biāo)說起

在波譎云詭的二級市場上，誰都想知道“股神”巴菲特的選股秘訣。

曾經(jīng)有人問巴菲特，如果只能用一種指標(biāo)去投資，會選什么?

對于這一問題，巴菲特毫不猶豫地說出了“ROE”。

他表示：“我們判斷一家公司經(jīng)營的好壞，取決于其ROE，而非每股收益的成長與否。除非是特殊的情況，否則我們認(rèn)為凈資產(chǎn)收益率應(yīng)該是衡量管理當(dāng)局表現(xiàn)比較合理的指針。我選擇的公司都是凈資產(chǎn)收益率超過20%的公司。”

將這一選股指標(biāo)放到港股地產(chǎn)上，你會發(fā)現(xiàn)，能夠達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)并不算多：據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，50多家藍(lán)籌地產(chǎn)股中，僅有不到15家2020年ROE超過20%，連續(xù)5年ROE超過20%則不到5家，包括龍光集團(tuán)、時代中國控股、旭輝控股集團(tuán)等。

(數(shù)據(jù)來源：wind)

將戰(zhàn)線再拉長一點(diǎn)來看，有一只地產(chǎn)股的ROE表現(xiàn)更是引人矚目。

它就是旭輝控股集團(tuán)（00884），自2010年到2020年該公司一直維持著較高的ROE水平，除了2014年和2015年ROE僅差一點(diǎn)達(dá)到20%水平線之外，其余幾年ROE皆達(dá)到了20%以上，而2011年更是實(shí)現(xiàn)了高達(dá)52.37%的ROE。

那么，旭輝一直能夠維持如此高的ROE水平背后，究竟有什么訣竅呢?

穩(wěn)健經(jīng)營：高筑墻，廣積糧

在地產(chǎn)圈中，旭輝素以“徒步文化”聞名。而徒步的精髓，就在于不管環(huán)境如何變化，其都將認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)穩(wěn)步前行，既出發(fā)必到達(dá)。

而憑借這一理念精神，在由房企“三道紅線”、房貸“兩道紅線”等政策帶來的資金強(qiáng)監(jiān)管時代下，旭輝控股集團(tuán)還是一如既往地交出了一份穩(wěn)健的“成績單”。

廢話不多說，先來看旭輝最新財報表現(xiàn)。

2020年，旭輝實(shí)現(xiàn)合約銷售額為2310億元，同比增長15%，順利完成公司設(shè)定目標(biāo)，同期合約銷售面積約1538.5萬平方米，同比增長27.8%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年有超過17%的房企未能完成全年銷售目標(biāo)，而高達(dá)57%房企銷售增速都在10個點(diǎn)以內(nèi)，可見旭輝的增速表示還是跑贏了不少房企。

基于這一穩(wěn)中有進(jìn)的銷售表現(xiàn)，旭輝設(shè)定了2021年的銷售目標(biāo)——銷售額為2650億元，同比增長15%。結(jié)合今年總可售貨值超過4000億以及今年一季度銷售額同比增長153%的強(qiáng)勁表現(xiàn)可知，恐怕旭輝實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)又是大概率事件。

(數(shù)據(jù)來源：國信證券)

合約銷售額的穩(wěn)步增長也促使了旭輝的營收凈利在2020年實(shí)現(xiàn)了較為不錯的增長。

2020年，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入718億，同比增長27%;凈利潤首次突破百億，達(dá)119億，同比增長29%;歸母核心凈利潤80億，同比增長16%。過去三年，旭輝的凈利潤、歸母核心凈利潤復(fù)合增長率均為25%，盈利能力可謂長期維持行業(yè)高水平。

(數(shù)據(jù)來源：國信證券)

不得不說的是，旭輝經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長的背后也主要是其不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，“高筑墻，廣積糧”的措施使然。

從最新財報數(shù)據(jù)來看，2020年該公司的財務(wù)指標(biāo)逐漸改善，融資成本持續(xù)創(chuàng)新低：截至2020年末，公司扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率72.5%，同比下降2.3pct;凈負(fù)債率64.0%，同比下降1.6pct;現(xiàn)金短債比2.7倍，同比下降0.1，位居三道紅線“黃檔”，達(dá)標(biāo)指日可期。

除此之外，該公司2020年公司整體融資成本優(yōu)化0.6pct至5.4%，為三年來最低;其中新增融資成本約4.5%，境內(nèi)境外均實(shí)現(xiàn)融資利率新低。

(數(shù)據(jù)來源：國泰君安)

而因?yàn)樯鲜龇€(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)，旭輝也獲得了機(jī)構(gòu)及投資者的諸多認(rèn)可。其中，中達(dá)證券表示，旭輝2020年繼續(xù)積極管理債務(wù)結(jié)構(gòu)與財務(wù)資金，在優(yōu)化債務(wù)年期和渠道的同時降低整體融資成本，公司整體財務(wù)狀況較為穩(wěn)健，能夠繼續(xù)發(fā)揮于民營房企內(nèi)融資成本上的優(yōu)勢。

綜上來看，旭輝能夠在公共衛(wèi)生事件這一“黑天鵝”的影響下能夠交出一份不錯的成績單，不是突然爆發(fā)生長的偶然，而是長期堅持穩(wěn)健經(jīng)營的必然。

區(qū)域深耕：充足且優(yōu)質(zhì)土儲=穩(wěn)步發(fā)展“后盾”

如果說不斷優(yōu)化的財務(wù)結(jié)構(gòu)是促使旭輝當(dāng)下業(yè)績實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長的重要因素，那么充足、優(yōu)質(zhì)的土儲，恐將是該公司未來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的強(qiáng)大后盾。

畢竟,手有余糧，心中不慌嘛。

據(jù)智通財經(jīng)APP了解，自2007年開啟全國化戰(zhàn)略布局以來，旭輝控股集團(tuán)便一直堅持深耕三大核心都市圈及一二線城市的區(qū)域布局，而即便是在市場環(huán)境復(fù)雜多變的2020年，旭輝也仍舊“不改初心”。

比如說，在拿地策略上，旭輝通過多元化方式拿地，在加大全國化布局縱深的同時，進(jìn)一步向高能級城市聚焦。

具體而言，2020年旭輝利用多元拿地方式，包括招拍掛、收并購、舊城改造等方式，新增60個項(xiàng)目，新增土儲總建筑面積1307萬平方米，新增權(quán)益地價555億，權(quán)益比63%。雖然拿地力度較去年有所減弱，但其新增土地儲備仍主要分布一二線城市。

據(jù)悉，該公司新增土地儲備主要分布在長三角地區(qū)，首拓宿遷、淮安及紹興三個城市，中西部區(qū)域新進(jìn)常德，并于2021年新拓黑龍江省，進(jìn)駐哈爾濱，進(jìn)一步加大企業(yè)全國化布局縱深。分能級來看，公司于一線城市新增53.8萬平米，于二線城市新增934.9萬平米，總的來說，企業(yè)投資布局仍向高能級城市聚焦，一二線城市占比相較2019年提升了3個百分點(diǎn)。

(數(shù)據(jù)來源：億翰智庫)

需要指出的是，自2018年到2020年，隨著旭輝多元化拿地占比不斷提升，從11%提升至51%，該公司也實(shí)現(xiàn)了能力的跨越——2020年多元化拿地項(xiàng)目平均銷投比超過3倍，為后續(xù)的利潤實(shí)現(xiàn)提供了保障，而通過多元化手段獲取的地塊中，也不乏成都、長沙、天津等優(yōu)質(zhì)城市，進(jìn)一步打開盈利的向上空間。

截止2021年2月末，旭輝的土地儲備為6818萬方(含已鎖定待掛牌土儲的可售面積)，對應(yīng)總貨值10263元，是2020年全年銷售金額的4.44倍，可滿足未來3年持續(xù)增長需要。而結(jié)構(gòu)上看，一二線及準(zhǔn)二線占比為84%。

可以看到的是，隨著城市間分化加劇，人口流向高能級城市趨勢不變，旭輝的深耕三大核心都市圈及一二線城市的布局或?qū)⒊蔀樵摴颈３謽I(yè)績增長的穩(wěn)定器。

而從最新的財報數(shù)據(jù)來看，旭輝的持續(xù)加大一二線城市的布局的確正在發(fā)揮作用，如下：

按地域來看，2020年，旭輝長三角銷售額占比為43.8%，環(huán)渤海、中西部和華南分別為22.9%、22.2%和11%，分別錄得銷售額為1011.9億元、529.3億元、513.8億元、255.0億元。分城市能級來看，一二線及準(zhǔn)二線城市共占比為87%，其中一線城市實(shí)現(xiàn)銷售金額282.5億元，二線城市實(shí)現(xiàn)銷售金額1396.2億元。

(數(shù)據(jù)來源：億翰智庫)

多元化布局：以新的增長曲線，敲開長期價值之門

無論你是否承認(rèn)，如今的地產(chǎn)業(yè)，江湖還是那個江湖，但打法已不再是原來的打法了。

在融資環(huán)境全線收緊的背景下，當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)已逐步“管理時代”過渡，越來越多的房企“掌舵者們”已經(jīng)開始意識到，通過多元化發(fā)展尋找“第二增長曲線”是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)增長的不二選擇——克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2020年上半年百強(qiáng)房企中97%布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略，拓展新業(yè)務(wù)，尋求新的利潤增長點(diǎn)。

至此可見，在一些房企中原先營收占比不大的多元業(yè)務(wù)，目前皆已經(jīng)有了更高的戰(zhàn)略地位，比如萬科的物業(yè)及長租公寓、融創(chuàng)的文旅、恒大的造車、碧桂園的機(jī)器人等等。

之于這個時代的變革，旭輝控股集團(tuán)也選擇了多元化發(fā)展的道路——除了多元化拿地外，業(yè)務(wù)布局也開始多元化。

據(jù)了解，早在幾年前，旭輝已經(jīng)開始在多元化布局方面發(fā)力。截止目前，旭輝的多元化業(yè)務(wù)涵蓋了商業(yè)、物業(yè)、長租、住宅產(chǎn)業(yè)化、教育、養(yǎng)老和代建等板塊。在這其中，已具備一定規(guī)模的是物業(yè)板塊及長租公寓板塊，而商管和代建則處于規(guī)模高增長階段。

物業(yè)方面，以旭輝永升服務(wù)(01995)為例，該公司上市以來快速發(fā)展，2020年在管面積突破1億平方米，收入、毛利、歸母凈利潤等關(guān)鍵指標(biāo)同比增幅均超過60%，已成為物業(yè)龍頭股。

長租公寓方面，截止到2020年上半年，其在管的房源數(shù)量共計74000間，已開業(yè)公寓數(shù)量為28000間，到6月底，出租率約為92%。

商業(yè)方面，目前旭輝商業(yè)已儲備商業(yè)綜合體30余座，總建筑面積超過237萬平方米，其中在一線城市布局超70萬平方米，未來三年預(yù)計將實(shí)現(xiàn)每年50%的租金收入增長。需要的是，在商業(yè)面積的推動上，旭輝集團(tuán)采取的“合作共贏”的發(fā)展模式，通過與成熟商業(yè)體合作進(jìn)一步開拓商業(yè)發(fā)展空間。

據(jù)悉，今年2月，旭輝與華熙集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將共同對北京知名文體商業(yè)地標(biāo)“華熙旭輝LIVE·五棵松”進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營。雙方還將借助五棵松的成功經(jīng)驗(yàn)和IP影響力，結(jié)合旭輝在全國核心城市群、都市圈的完善布局，探索在更多城市聯(lián)手打造文體商業(yè)地標(biāo)。這一合作有助于旭輝進(jìn)一步提升商業(yè)運(yùn)營能力，提升經(jīng)營性多元化業(yè)務(wù)收入。

值得一提的是，在此次業(yè)績陳述會上，旭輝管理層還將“養(yǎng)老”視為下一個高增長機(jī)會，并認(rèn)為目前的養(yǎng)老正處在物業(yè)管理10年前的階段。

事實(shí)上也的確如此。近些年來，隨著人口老齡化的特征愈發(fā)明顯，養(yǎng)老作為未來的朝陽產(chǎn)業(yè)正在迅速崛起：據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，2024年市場規(guī)模預(yù)計將突破10萬億元;另據(jù)中國社科院的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》顯示，預(yù)計到2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場可達(dá)13萬億元。

不得不說，旭輝上述的多元化戰(zhàn)略布局也獲得了諸多研究機(jī)構(gòu)的一致認(rèn)可。

其中，國泰君安認(rèn)為，旭輝踐行長期主義理念，一方面通過精細(xì)化運(yùn)營聚焦住宅開發(fā)，另一方面圍繞主業(yè)進(jìn)行多元化布局，無論是短期業(yè)績穩(wěn)定性還是長期的成長空間都非常值得期待。高盛則在研報中指出，旭輝憑借多元化拿地不斷鞏固的競爭優(yōu)勢，并圍繞主業(yè)進(jìn)行相關(guān)領(lǐng)域戰(zhàn)略布局，以刺激可持續(xù)的收入并抓住潛在的分拆的增值機(jī)會，認(rèn)為旭輝可以持續(xù)增長。

基于上，不難發(fā)現(xiàn)，隨著旭輝控股集團(tuán)旗下的物業(yè)、商業(yè)、長租公寓及養(yǎng)老服務(wù)等業(yè)務(wù)進(jìn)一步釋放增長潛力打開其估值上限，再疊加優(yōu)秀的ROE水平、穩(wěn)健的經(jīng)營業(yè)績、充足且優(yōu)質(zhì)的土地儲備等多方因素利好，有充分的理由相信，旭輝的股價將具備較大的上行空間，長期價值十分可期。