華西證券：“集中供地”之后，哪些房企仍在擴張？

土地供給方面，2021Q1全國土地出讓金，同比+17%，較2019Q1同比+11%；其中，3月單月土地出讓金同比+26%。2021Q1全國全口徑累計推出建面為11.2億平，同比+12%，較2019Q1同比+5%；累計成交建面7.9億平，同比+6%，全口徑出讓金達1.3萬億元，同比+17%，樓面價1592元/方，同比+9%，其中住宅出讓金達9873億元，同比+15%。從溢價率數(shù)據(jù)來看，2021年一季度，在三道紅線及集中供地政策影響下，土地溢價率整體顯著回落。流拍率方面，2021年1月全國土地流拍率從2020年12月的4.6%大幅上升至8.2%，此后呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，3月已下滑至4.9%的水平，處于過去1年的低位。

2020年受疫情影響，高總價地塊數(shù)在上半年呈現(xiàn)先抑后揚的態(tài)勢，二季度市場熱度達到高點后有所回落，經(jīng)歷三季度的下降后，年末市場整體大幅回暖。而2021Q1超過50億元的地塊合計有8塊，3月沒有地塊超過50億元。從城市分布來看，2021Q1總地價超過50億元的地塊主要分布在一線城市。從高溢價率城市數(shù)目來看，2021年3月，溢價率超過25%的城市數(shù)目較2月減少了7個城市。從全口徑土地溢價率數(shù)據(jù)來看，3月單月溢價率超過25%的城市數(shù)為37城（1月、2月分別為39、44城），溢價率超過35%的城市數(shù)為23城（1月、2月分別為30、33城）。從住宅土地溢價率數(shù)據(jù)來看，3月單月溢價率超過25%的城市數(shù)為45城（1月、2月分別為45、51城），溢價率超過35%的城市數(shù)為28城（1月、2月分別為33、39城）高溢價率城市數(shù)目趨于減少。

2021Q1龍頭房企拿地金額同比上升14%，成長型房企同比下降16%，中型房企同比下降21%，龍頭房企整體拿地金額提升最多；而2020Q4龍頭房企拿地金額同比上升56%，成長型房企同比上升52%，中型房企同比上升36%，各組樣本房企的拿地金額增速均顯著低于2020Q4的平均增速。我們認為受三道紅線及集中供地政策影響，供地周期不均疊加一季度為傳統(tǒng)銷售淡季，房企投資力度降低。2021Q1，59家樣本房企中,龍頭房企的拿地力度明顯提升；2021Q1樣本房企在一線城市拿地金額占比由2020年的18%降至12%，在二線城市拿地金額占比由54%上升至57%，在三四線城市的拿地金額占比為31%，上升2pct。2021Q1樣本房企加大了二線城市和三四線的投資力度，在二線城市的拿地金額占比仍最多。

2021年一季度，房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)優(yōu)異，行業(yè)基本面持續(xù)向好，同時板塊估值仍處歷史低位，繼續(xù)看好板塊投資機會，建議關(guān)注業(yè)績確定性強的龍頭房企萬科A、保利地產(chǎn)、金科股份、中南建設(shè)、新城控股、陽光城、招商蛇口榮盛發(fā)展等。相關(guān)受益標的有融創(chuàng)中國(01918)、龍光集團(03380)、龍湖集團(00960)、旭輝控股集團(00884)、中國奧園(03883)、中國金茂(00817)、中國恒大(03333)等。

銷售回暖不及預期，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊。

土地供給方面，2021Q1全國土地出讓金較2020Q1同比增加17%，較2019Q1同比增加11%；其中，3月單月土地出讓金同比增長26%。

從具體數(shù)據(jù)來看，2021Q1全國全口徑累計推出建面為11.2億平，較2020Q1同比+12%，較2019Q1同比+5%；累計成交建面7.9億平，同比+6%，全口徑出讓金達1.3萬億元，同比+17%，樓面價1592元/方，同比+9%，其中住宅出讓金達9873億元，同比+15%。

從全國單月表現(xiàn)來看，2021年3月全國全口徑推出建面為3.9億平，同比+12%。成交建面2.7億平，同比+17%。全口徑出讓金為4033.3億元，同比+26%。其中住宅出讓金3178.4億元，同比+25%。

從城市等級來看，2021Q1一線城市的土地出讓金為1621.4億元，同比-3%，占全國比重的13%，二線城市的土地出讓金為4873.7億元，同比+24%，占全國比重的39%，三四線城市的土地出讓金為6094.3億元，同比+17%，占全國比重的48%?？傮w來看，二線城市的土地出讓金增速較快，高于全國增速的17%。

重點一線城市中，上海、北京、廣州、深圳在2021Q1的全口徑累計土地出讓金分別為661億元、252億元、244億元、14億元，同比分別為+44%、-40%、+68%、-60%。單月表現(xiàn)上，3月各線城市整體供給都持續(xù)發(fā)力，但一線城市成交較弱，同比-50%，主要是由于深圳、廣州3月單月供給較弱導致。二、三四線城市受供給端支撐，3月單月出讓金同比分別為+17%和+44%。

總體來看，在2020年一季度基數(shù)較低的情況下，土地供給端的增速并不高，也反應(yīng)出集中供地政策對短期推出面積及出讓金影響較大，隨著該政策常態(tài)化執(zhí)行，未來供地當月將出現(xiàn)顯著的變化。

從溢價率數(shù)據(jù)來看，2020年一線城市每月的溢價率波動幅度較大，二季度溢價率達到全年高點，之后逐步回落。而二線及三四線城市的溢價率自一季度攀升后，在二季度達到相對高位，三季度受融資新政影響，此后，溢價率在下半年呈現(xiàn)逐步下降的態(tài)勢。而2021年一季度，疊加集中供地政策影響，土地溢價率整體顯著回落。從單月數(shù)據(jù)來看，2021年3月全國、一線、二線、三四線溢價率分別為11%、0%、14%、19%，分別較2月-4pct、-9pct、-3pct、-0pct。分區(qū)域來看，2021Q1長三角地區(qū)的溢價率相對高于其他區(qū)域，從單月數(shù)據(jù)來看，3月環(huán)渤海、東北、長三角、珠三角、中西部溢價率分別為6%、1%、26%、5%、9%，東北區(qū)域溢價率最低。從各城市溢價率大于20%的地塊數(shù)來看，杭州的溢價率大于20%的地塊數(shù)超過5塊。

流拍率方面，2020年月份受疫情影響，全國流拍率水平較高，而自2020年3月份以來，流拍率始終保持在低位，并逐步走低。2021年1月全國土地流拍率大幅上升至8.2%，此后呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，3月已下滑至4.9%的水平，處于過去1年的低位。

2020年受疫情影響，高總價地塊數(shù)在上半年呈現(xiàn)先抑后揚的態(tài)勢，二季度市場熱度達到高點后有所回落，經(jīng)歷三季度的下降后，年末市場整體大幅回暖。2021Q1超過50億元的地塊合計有8塊，3月沒有地塊超過50億元。

從城市分布來看，2021Q1全年總地價超過50億元的地塊主要分布在3個一線城市：上海、北京、廣州分別有6、1、1塊。

從高溢價率城市數(shù)目來看，2021年3月，溢價率超過25%的城市數(shù)目較2月減少了7個城市。

從全口徑土地溢價率數(shù)據(jù)來看，3月單月溢價率超過25%的城市數(shù)為37城（1月、2月分別為39、44城），溢價率超過35%的城市數(shù)為23城（1月、2月分別為30、33城）。

從住宅土地溢價率數(shù)據(jù)來看，3月單月溢價率超過25%的城市數(shù)為45城（1月、2月分別為45、51城），溢價率超過35%的城市數(shù)為28城（1月、2月分別為33、39城）。

2021Q1有18個省份及直轄市累計出讓金同比為正，成交狀況較好。從增速上來看，寧夏、青海、海南、新疆建設(shè)兵團及浙江的土地出讓金增速均超過了50%，而河南、重慶、北京等省份及直轄市土地出讓金增速為負。從絕對數(shù)值來看，浙江、江蘇及廣東的累計土地出讓金均超過1000億元。

本報告將從房企拿地角度出發(fā)，解析2020全年樣本房企拿地力度和布局區(qū)域。主要覆蓋59家樣本公司，均為2020年度銷售排行前70的房企。

樣本房企主要分為三大梯隊，包括龍頭房企、成長型房企及中型房企；其中，龍頭房企為中指研究院發(fā)布的2020年全口徑銷售額排名前10的房企，共10家；成長型房企為中指研究院發(fā)布的2020年全口徑銷售額排名11至30的房企，共20家；中型房企為中指研究院發(fā)布的2020年全口徑銷售額排名31-70的房企，剔除存在數(shù)據(jù)缺失的房企，共29家。

2021Q1龍頭房企拿地金額同比上升14%，成長型房企同比下降16%，中型房企同比下降21%。從各梯隊拿地同比增速表現(xiàn)來看，2021Q1龍頭房企整體拿地金額提升最快，而在2020年三季度融資新政出臺后，之后龍頭房企的拿地增速相對較快，顯示成長型房企確實一定程度上受到了三道紅線政策的影響。值得注意的是，2020年8月份三道紅線出臺之后，Q4各組樣本房企的拿地金額增速都仍高于全年平均增速，這其中或有基數(shù)方面的原因，但也需考慮到，部分尚未納入試點的房企搶在這一時間窗口加杠桿拿地的影響。

通過拆分拿地方式，在剔除二級市場拿地之后，2021Q1龍頭房企在招拍掛一級市場上的拿地金額同比增幅依舊最大，龍頭房企一級市場拿地金額同比上升24%，成長型房企一級市場拿地金額同比上升6%，中型房企同比下降20%。此外，在二級市場方面，2021Q1成長型房企拿地金額同比上升115%，而龍頭房企和中型房企拿地金額分別同比+13%和-48%。從總體拿地結(jié)構(gòu)上來看，樣本房企的主要拿地方式是通過招拍掛的一級市場，但三道紅線出臺之后的Q4，成長型房企明顯更多的采用二級市場拿地，是唯一Q4二級市場拿地金額增速高于一級市場拿地金額增速的樣本組。

拿地溢價率方面，59家樣本房企自2018年以來拿地溢價率整體呈現(xiàn)下滑的趨勢，尤其是成長型房企拿地溢價率下滑趨勢較為明顯，2021Q1整體溢價率已回落至17.67%，創(chuàng)過去三年的新低。值得注意的是，自2020年開始，龍頭房企的拿地溢價率有所抬升，2021年Q1該數(shù)據(jù)顯著上行，龍頭房企投資力度明顯提升。

2021Q1樣本房企的拿地銷售比為35%，較2020年上升5pct。綜合來看，樣本房企在2020年的拿地力度提升，而融資新政后，四季度樣本房企拿地趨于保守。分梯隊來看，2021Q1龍頭房企的拿地銷售比上升最明顯，成長型房企也有所上升，而中型房企的拿地銷售比基本持平。

分區(qū)域來看，59家樣本房企拿地城市主要集中在二線城市。2021Q1，樣本房企在一線城市拿地金額占比由2020年的18%降至2021年一季度的12%，在二線城市拿地金額占比由54%上升至57%，在三四線城市的拿地金額占比為31%，上升2pct。2021Q1樣本房企加大了二線城市和三四線的投資力度，在二線城市的拿地金額占比仍最多。

2021年一季度，房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)優(yōu)異，行業(yè)基本面持續(xù)向好，同時板塊估值仍處歷史低位，繼續(xù)看好板塊投資機會，建議關(guān)注業(yè)績確定性強的龍頭房企萬科A、保利地產(chǎn)、金科股份、中南建設(shè)、新城控股、陽光城、招商蛇口、榮盛發(fā)展等。相關(guān)受益標的有融創(chuàng)中國、龍光集團、龍湖集團、旭輝控股集團、中國奧園、中國金茂、中國恒大等。

銷售回暖不及預期，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊。